空中楼阁——建国以来房地产制度史(13)

土地所有权与房屋所有权割裂的问题。房屋之所以被称为不动产，就是因为它必须建设在土地之上，不能随意移动，更不可能是空中楼阁。现在我们各种妥协之后的奇葩宪法非要将房与地割裂，只有国家和村集体才拥有土地的所有权，那么拥有房屋所有权的国人，对土地到 底有啥权利？这份文件给出了一个答复：受限制的土地使用权。对城市居民而言，他的土地使用权可以交易，受到的主要限制是使用年限，住宅70年，商业40年。而对农村村民的限制刚好反过来，他的宅基地使用权没有年限，但交易对象限制在本村村民以内，不允许随意交易。

问题的核心在于：土地使用权，又是啥呢？考虑到55号令背后的编写团队其实是香港人，主笔人之一其实就是梁振英，这所谓的土地使用权，也就是抄袭的香港特有的土地批租制度，其实就是个租赁使用权。 在制度上，我们将国家和村集体当成了出租人，而国民则是承租人，租了一块地，拿来建房住。这么看起来，地主仍然是国家或村集体，你作为房主，只不过是个租客，地主想要赶走租客，那当然是想赶就能赶，你租客当然也没权利拒绝。这种制度设计贯穿到整个房地产制度体系中的结果，就是房屋产权这个东西，先天就畸 形，缺胳膊少腿的，称不上是完整的权利。在90年代还没啥感觉，到2000年之后，这种先天缺陷将会爆发出来，和我们此前提到过的诸多因素交集到一起，酿成无数的拆迁血案。

然而不管怎么样，随着制度的完善，商品房地产就此出现。中国在1955年之后，已经有差不多40年没有房地产交易，现在禁锢终于打开，全国人民的热情都没法遏制。想想这一刻国人的心情吧：40年 来唯一的住房供应就只能指望单位的福利分房，现在终于有了另外一条路，不需要勾心斗角，不需要看领导的脸色，只需要一叠票子砸在开发商的桌子上，开发商就会点头哈腰满脸谄媚的把房子钥匙送上，这感觉真是前所未有，这辈子都没体验过，那还不赶紧买啊。一时之间，各路资金纷纷涌入房地产领域，带来了中国第一次地产泡沫。以泡沫最疯狂的海南为例，1991年房价1400，92年暴涨到5000，93年就到了7500。从93年年中开始，中国政府开始严厉打击地产泡沫，禁止银行向地产公司提供开发贷款之余，甚
至直接停掉了刚刚开始尝试的银行按揭贷款业务。到1995年，地产泡沫破灭，中国房地产行业自此进入一段温和的发展期，一直要到2000年之后，才会再次爆发。

90年代是一个拨乱反正的时代。它有一个倒行逆施的开端，但是它迅速认识到了错误，向民意妥协，放开了禁锢的工商领域，这令它最终成功的实

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