英伦小镇居住区项目可行性研究报告(3)

经计算，本项目各项财务评价指标较好。商品房部分总投资收益率为41.28%。；所得税前及所得税后全部投资财务内部收益率分别为24.45%和16.58%，均高于基准收益率12%；Ic= 12%时的税前、税后财务净现值分别为723万元和398万元；资本金内部收益率为26.04%，高于行业基准收益率12%；项目税前投资回收期为5.76年(含3年建设期);在预设的3年还款期内(不含3年建设期)，利息备付率介于8.2～13.0之间，均大于2，偿债备付率为2.5～3.1，均大于1.3；资产负债率为18%～42%之间，小于资产负债率合理区间35～65之间；销售价格和投资是两大敏感因素，在它们朝着不利的方向变动10%时，内部收益率分别降至16.86%和17.95%，但仍然大于基准收益率12%，因此具有一定的抗风险能力。

综上所述，本项目经济可行。 1.11社会效益分析

1、本项目的实施有利于促进七台河市和谐社会的发展。 2、本项目的建设有利于促进七台河市经济健康稳定发展。 1.12 研究结论

本项目的实施，不仅符合“构建社会主义和谐社会”的需要，更是顺应人们对中高档住宅的消费趋势，提升七台河市的住宅品质。项目的实施，对进一步促进七台河市经济发展，加快七台河市城市改造步伐，改善居民生活环境，确保居住环境质量和居民生活水平稳步提高，推进社会主义和谐社会具有重要的现实意义。经分析论证，项目建成后具有良好的经济效益和显著的社会效益，项目各项建设条件基本具备，因此，本项目是必要的、可行的。

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经过以上分析计算，可以得出结论，即本项目是可行的，建议加快实施。

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第二章 项目建设的背景及必要性

2.1 顺应人们对中高档住宅的消费趋势，提升七台河市的住宅品质

当前，七台河市围绕作为“东部经济圈”中心的目标定位，紧紧抓住有利的发展机遇期，充分利用自身区位地理优势，正在努力把自身建设成为黑龙江省东部地区的中心城市。随着七台河市城建设的扩大，居民收入的日益增长，物质文化生活水平的不断提高，“人与自然和谐发展”的居住观念正在逐渐普及和认同，中高档住宅正在成为人们消费的新趋势。据项目建设单位组织的一次住宅产品需求调研显示：48%的人对住房面积、户型结构不满意；90%的人对住房的通风采光等不满意；在购房人的消费意愿上，40%的人对三室两厅两卫的需求最大，对住宅配套设施的要求越来越高。因此，人们对高品质的住宅的追求意愿是非常迫切的。

目前，人们对居住条件的追求已从户内宽敞、舒适转移到住宅的功能、品质、科技含量等方面上来，不仅要求规划合理、质量安全可靠、建筑容积率低、生活设施配套、绿化率要高、居住环境要好，而且还要考虑文化品位、今后改造余地以及升值潜力等。因此，这类“精品住宅”将有良好的市场消费前景。实施本项目，正是顺应人们对中高档住宅的消费趋势，提升七台河市住宅品质的需要。 2.2 是适应七台河市拉大城区主骨架，提升城市形象的需要

近年来，七台河市的城市基础设施建设取得较大的进步。然而由于缺乏统一规划，一些城中村的违规乱搭乱建现象突出，不仅影响市

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容市貌，而且存在着严重的安全隐患；很多村子基础设施薄弱，上下水管网不健全，治安条件极差，居住环境恶劣，直接影响了城中村村（居）民生活质量，也一度成为“双创”难题；同时，农村的教科文卫配套设施不到位，农村与城市的生活方式还有明显差距。如果不迅速实施改造，城中村居民将错失与城市共同发展的绝好机遇，不利于推动城市价值充分兑现，不利于提升七台河市作为“东部经济圈”中心的功能。

2011年政府工作报告中提出，未来五年，是七台河大有作为的战略机遇期。全球经济结构的深度调整、产业格局的深刻变化、科技创新的深入发展，为我们改造提升传统产业、引进发展新兴产业，创造了良好的外部环境。全国由初级工业化向后工业化过渡，城市化进程加速，重化工业新型化加快，为我们完善提高城市硬环境，打造提升城市软实力，做精做强煤炭循环经济，发展壮大非煤优势产业，创造了难得的发展机遇。全省“十二五”规划提出“两个翻番”的奋斗目标，区域竞争、城市比拼日趋激烈，为我们实现更好更高更快发展，创造了强劲的内生动力。全市经济增幅连续三年超过25%，煤、焦、电、化主导产业的形成，为我们开创建设龙江强市新局面，创造了坚实的产业基础。

基于这一历史发展背景，提交大会审议的《七台河市国民经济和社会发展“十二五”规划纲要（草案）》，提出了“全面加快强市步伐，努力实现更高跳跃”的奋斗目标，确立了更好更高更快发展的“818百亿工程”，即2015年全市生产总值实现800亿元,全口径财政收入实现100亿元，固定资产投资完成800亿元。突出强调坚持循环发展、多元发展、绿色发展、创新发展、统筹发展、共享发展六条基

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本原则，抓好调整优化空间布局、加快推进经济转型、建设生态园林城市、加强资源节约和环境保护、加快科教人才兴市步伐、促进公共服务均等化、深化改革扩大开放、加强社会主义民主政治和精神文明建设八项主要任务，并制定了规划实施保证措施。

因此，实施本项目是响应政府的要求，有利于适应七台河市拉大城区主骨架的需要，增强城区功能和提升城市形象。

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