英伦小镇居住区项目可行性研究报告(2)

第一章 总 论

1.1 项目名称

英伦小镇居住区项目可行性研究报告 1.2 可行性研究报告编制单位及法定代表人

可行性研究报告编制单位：七台河恒基工程投资咨询有限责任公司

工程咨询资格等级：丙 级

工程咨询资格发证机关：省发展和改革委员会 工程咨询资格证书编号：工咨丙10920110009 上级主管单位：七台河市发展和改革委员会

1.3 可行性研究报告编制依据

1、2006年国家发展改革委员会、建设部发改投资[2006]1325号《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

2、《黑龙江省建设项目资源节约管理规定》 3、《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》； 4、《黑龙江省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》； 5、七台河市总体规划；

6、《七台河市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》； 6、国家、部、省、地区现行有关标准、规范；

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7、可行性研究报告编制的有关规范要求； 8、建设单位提供的作为编制依据的数据和资料。

9、关于七台河市国融房地产开发有限责任公司开发建设英伦小镇居住区项目申报意见函。 1.4 报告研究内容

本项目可行性研究工作范围是根据国家有关政策、法律法规、技术规范、标准定额以及建设单位对本项目的设想，着重对项目的背景及必要性进行分析；项目建设规模及建设方案进行论证；建设场址及建设条件的考察；项目周围环境及周围环境对项目的影响分析；项目实施方案计划及进度进行安排；投资估算、资金来源、经济效益及社会效益等方面进行综合论证。 1.5 项目实施单位情况介绍

本项目实施单位是七台河市国融房地产开发有限责任公司，该企业基本情况介绍如下：

名称：七台河市国融房地产开发有限责任公司 住所：七台河市桃山区桃北街隆达综合楼 法定代表人：鲁志林 注册资本：伍仟万圆整 实收资本：伍仟万圆整 公司类型：有限责任公司 经营范围：房地产开发 成立日期：二O一一年九月二日 注册号：230900100043594

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七台河市国融房地产开发有限责任公司是2011年9月经七台河市工商局行政管理局批准成立，注册5000万元，是集房地产开发、销售、物业管理、房地产项目投资策划为一体的有限责任公司。

公司现有员工25人，具有工程师、建筑师、经济师、造价师、会计师等中级以上职称12人，专科以上学历人数占90%，具有较强的技术力量和开发建设管理经验。

目前，该公司满怀信心、志存高远，凭借着不断创新的勇气、锐意进取的精神、坚忍不拔的意志，决心做一个工程，树一个精品，逐步把国融地产做大做强，为振兴地方经济，造福社会做出自己的贡献。

1.6项目建设地址及建设条件

本项目建设地址位于七台河市桃山区，市区南部，与万宝水库相连，北侧紧邻交通干道308国道。规划用地面积867.9亩（57.86公顷），地块呈狭长带型，基地地势较缓，场地平均标高约215.03米。中间偏西为地势高点，向两边地势递减，局部高差变化较大，标高在180.8—237.3米。高差为56.9米。坡度坡向主要以4—6度为主。基地中、东部有部分村民住宅用地，其余多为农业生产用地，周围环境状况良好。

七台河交通便利，城市发达。308省道横穿东西，201国道纵贯南北，地方道路四通八达，项目用地距七台河市中心区约2公里，

到七台河拟建新火车站约4公里。城区建设日新月异，“三纵五

横”主干道路网已经形成。

目前七台河市的自来水供水总供给能力能够满足日常需要。排水

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采用雨、污分流制；该区域用电由城市10KV高压电源公网电缆供电，周边设有10MVA的电源开闭所；采暖为城市集中供热，采暖热源由七台河市热力公司集中供热；气源为七煤集团煤气公司中压管网提供的煤气，由煤气次干管引入，支管采用枝状布置，配套管网齐备，方便用户接入；中国电信、中国联通、中国移动等通讯服务商已将电缆接至城区各处。通信网络信号已实现全区覆盖，通话质量清晰。电信网络运营服务商已将光缆接至市内。 1.7主要建设规模及主要内容 1.7.1建设规模

根据市场需求分析及项目开发建设的实际情况，按照中华人民共和国国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》GB137-90中建设规模或类型（人数）规定，人均建筑面积（平方米/人）约30平方米，按6172户（19654人）考虑，住宅建筑面积500141平方米，公建及配套服务设施用房93482平方米，地下建筑面积10254平方米，总建筑面积6038773平方米，需新征建设用地面积57.86万平方米（867.9亩）。 1.7.2建设内容

本项目为多层和小高层住宅区，建筑面积为80平方米的单元房2950户；建筑面积为90平方米的单元房1385户；建筑面积为120平方米的单元房1162户；公建及配套服务设施用房93482平方米，其中:商业用房58061平方米（包括：会所、社区卫生所、超市、快餐店、银行、电信等）；公建用房874平方米（物业管理办公200平方米，活动中心健身房300平方米，其他配套用房374平方米）；学校用房34547平方米。

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1.8土地资源利用

土地既是人类赖以生存的物质基础，也是社会经济可持续发展必不可少的条件。根据市场需求分析及项目开发建设的实际情况，按照按照中华人民共和国国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》GB137-90中建设规模或类型（人数）规定，人均建筑面积（平方米/人）约30平方米；建筑密度22.4%。

本项目征地面积57.86万平方米（867.9亩）总建筑面积603877平方米，按6142户设计，每户平均按3.2人计算，人均建筑面积为25.4平方米；容积率为1.2；绿地率为41%。

因此，本项目在利用土地资源时，按照国家有关节约土地资源的要求，本着因地制宜、经济适用、综合使用的原则进行科学规划、合理布局，完全满足合理利用土地的需要。 1.9 投资估算与融资方案 1.9.1投资估算

经估算，本项目总投资为177010万元，其中：开发投资166824万元，预备费为8013万元；销售费用2003万元，财务费用为170万元。

1.9.2融资方案

根据国发（1996）35号文《国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》精神，本项目实行资本金制度。本项目建设单位自有资金2000万元，申请银行贷款8000万元，剩余资金77010万元用预售收入解决。 1.10财务效益

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