杭州市老旧小区社区化准物业管理服务指导手册2010.11(8)

6 共用部位、共用设施设备维修养护管理

6.1 岗位职责

6.1.1 负责在征求居民意见的基础上，组织对房屋共用部位、共用设施设备项目维修工作的安排、实施和检查，及时了解处理信息、工作难点及工作中存在的问题，积极采取各种措施予以改进。

6.1.2 负责审核设备年度检修计划并监督执行，做好设备房的保养、清洁工作，并对年检设施设备做好定期检查，及时反馈信息，做好记录。

6.1.3 负责制定及组织实施房屋及共用设施设备大、中修的计划及改建 、扩建项目的施工、现场监督管理，办理竣工验收工作。

6.1.4 负责处理居民维修申请，核定收费项目和标准，及时为居民提供服务，确保维修质量；上门维修服务时，应以不影响居民对设施的使用为原则，严格执行各项规定，做到“落手清”。 6.1.5 熟悉本区域的强、弱电电气线路的走向，并能了解各节点的位臵以及对主要节点进行大容量运行时的定期检查，并及时做好信息的反馈工作。

6.1.6 了解给排水系统、消防水系统的管道走向，熟悉管网管道走向相关附件的作用及技术参数，保证各管网系统的正常运行。

6.1.7 严格执行电气设备的安全操作规程，做好设备维修保养工作，确保正常供电，做好消防报警、监控、门禁等弱电系统设备检查维修工作，确保弱电系统设备正常使用。

6.1.8 不定期巡回检查所管范围设施的完好状况，发现问题及时维修；接到派工单迅速维修，并及时做好信息的反馈工作。 6.1.9 负责区域内地坪与墙面维修保养和更新。

6.2 任职资格

6.2.1 熟悉物业共用部位、设施设备运行维修养护，有一定工作经验，持相关操作上岗证。

6.3 人员配备

6.3.1 配备负责房屋本体、水电设施等维修养护的维修人员；各社区根据实际情况，原则上每个社区配备一至二名。

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6.4 日常重点检查内容及要求

6.4.1 房屋承重及抗震结构部分：是否有局部受损或施工质量原因造成的结构问题；要求平均每月巡查一次，发现问题，及时处理或报修。

6.4.2 外墙面：是否存在瓷砖脱落、局部渗漏或大面积渗漏现象；要求每月检查一次，发现问题，及时处理或报修。

6.4.3 公共屋面：是否存在隔热层、防水层破损和避雷设施脱焊断裂、积水现象；要求每半年检查一次，发现问题，及时处理或报修。

6.4.4 公共楼道、门厅、楼梯间、门窗：要求每周检查一次，发现破损，及时处理或报修。

6.4.5 上下水管道：是否存在接口及砂眼漏水，管道堵塞、破裂，固 定 码 松 脱问题；要求每年雨季前检查一次雨水口，更换不合格部分；每年检修一次，并紧固管道固定码。

6.4.6 水池：要求每年水池清洗不少于一次。

6.4.7 设备、营业用房：是否存在用房脏乱差现象、不能满足正常使用和各项设施设备缺损问题；要求每半年检查一次电气线路。

6.4.8 防盗门系统：要求每月检查一次，发现问题，及时处理或报修。

6.4.9 邮政信箱：要求每月对信箱的整体外观检查一次。 6.4.10 消火栓：要求每月检查一次。

6.4.11 区内道路、停车场：每月检查一次是否存在地面破损、积水以及其他污染问题；要求装修期间杜绝在路面拌制水泥。

6.5 工作指引

6.5.1 配电维修

6.5.1.1 停电：在进行电气和线路的维修时，应将电器或线路电源切断以确保安全。若需带电维修或试送电时，确认安全空间和做好安全防护后再操作；

6.5.1.2 验电：待检修的电气和线路停电后，必须用验电器在进出线路各相上下分别验电，确认无电源后再操作；

6.5.1.3 所有电气和线路新增或更换安装必须符合电气和线路的有关规定和标准，更换的配件必须是合格产品。导线埋地或墙敷设时，必须穿管，管内不得有接头，其管需密封，选择导线

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必须具备安全载荷余量；

6.5.1.4 熔断器应适用于额定电流量，不得任意增加容量或用铜丝代替。 6.5.2 管道维修

6.5.2.1 管道疏通机选择合适的钻具，在离管道入口处0.3米以内进行疏通作业，在使用时，操作手柄的下压用力不得超过20公斤，也不得加用其它外力；

6.5.2.2 不同的管道应分清材质后进行维修，镀锌管加生料带进行丝接，PPR管进行热接，PVC管进行胶接，铜管氩弧焊接，无缝管焊接；

6.5.2.3 选择使用移动电气工具前，应先检查机器是否正常、电线绝缘是否可靠，然后才能接上。 6.5.3 电源使用

6.5.3.1 维修工作中需使用易燃材料时，应特别小心，要与明火种隔离，并准备消防灭火器材；易燃材料应单独放臵； 6.5.3.2 需要动火作业时，施工前尽可能排除易燃物品，并配备消防灭火器材；施工时应有安全相关部门人员监督，施工后应认真检查，确认没有火种时才能离开；

6.5.3.3 登高作业使用人字梯、升降台等登高工具时，施工前应进行安全检查，施工时严格遵守安全规定和安全操作规程，使用完毕后，切断电源，锁好操纵装臵。 6.5.4 小区健身器材

6.5.4.1 保养根据每年保养计划进行实施（包括定期油漆及添加润滑油等）；

6.5.4.2 每天定期巡检，发现问题及时维修，如确实无法维修的，联系供应厂家派专人维修；

6.5.4.3 发现健身器材有损坏现象，及时张贴温馨提示给予警示；

6.5.4.4 由于小区老人及小孩较多，将各健身器材使用注意事项进行张贴提醒。

6.6 日常报修处理

6.6.1 维修承诺

管理处应建立维修服务承诺制，公开维修服务收费标准和维

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修服务电话，及时受理居民报修。 6.6.2 维修类别

根据维修紧急程度和维修量大小，维修类别分急修、小修、大中修三种。

6.6.2.1急修

急修是对意外事件引发的故障进行的紧急修理，这类意外事件是偶然发生的，往往不具有预见性，难以进行事前准备。 如：1）水管迸裂或破损；2）下水管道阻塞导致污水外溢；3）电路故障，存在触电危险或漏电现象；4）生活水泵，电梯故障；5）热水管路迸裂或破损；6）居民强烈要求紧急维修的项目。

6.6.2.2小修

凡以及时修复小损小坏，保持房屋原来完损等级为目的的日常养护工程为小修工程。如墙体裂缝修补，管路、电路小型调整等。

6.6.2.3 大中修

需牵动或拆换部分主体构件，但不全部拆除的工程为大修工程。

6.6.3 维修处理流程

接到报修后，急修服务应及时赶到现场查看，若无法及时修复，应采取应急措施；小修服务要求2个工作日内修复，特殊情况必须做出说明；属于大中修范围的，及时编制维修计划和申请使用维修基金计划，并组织征求居民意见。

归档 维修完毕后，经验合格，填写《维修记39 。 录表》维修、客户服务服务部日常巡视检查或其它途径发现问题，填《维修申报单》 工程负责人签收《维修申报单》 监督指导 重大项目 编制维修方案，报有关部门审批 实施维修方案，准备工具材料

保存 反馈 维修员到现场维修

6.6.4 注意事项

6.6.4.1如遇特殊情况需要立即维修，管理处可用电话直接报修，待维修结束后补发“维修单”并签字验收。

6.6.4.2在维修中因无零备件而导致无法修复时，维修组应与管理处及时联系，说明原因，并申请紧急采购。

6.6.4.3无法及时修复的项目，维修组应与管理处联系，并说明原因，做出限时承诺。

6.6.4.4 属于有偿收费维修服务的项目，维修前应向居民说明管理处公布的收费标准，统一意见后再开展维修。

6.7 维修基金使用申请

实施社区化准物业管理的小区房屋多为已售公有住房，建立的是公有住房售后维修基金（简称维修基金），由杭州市住房制度改革办公室负责管理，本节内容按照公有住房售后维修基金的有关政策进行表述。

6.7.1 维修基金使用申请范围

房屋共用部位和共用设施设备保修期满后中修以上的维修、养护和更新（物业共用部位、共用设施设备单体项目工程一次性维修、更新、改造、费用在 3000元以上的视作中修）。

6.7.2 维修基金使用申请应急程序

电梯、消防设施等涉及公共安全的共用设施设备的维修、更新和改造，经质检、消防等相关行政主管部门书面确认及业主委员会（社区居委会）书面同意后，可直接申请使用维修基金。 6.7.3 维修基金使用申请一般程序

（一）由管理处提出使用方案,并应征求相关房屋所有权人意见。维修基金使用方案需经相关房屋所有权人三分之二以上通过。使用方案在公示期限内，提出书面反对意见的相关房屋所有权人不超过三分之一的，视为已经相关房屋所有权人三分之二以上通过。公示期限不少于五天，公示可以采用现场张贴、上门递送等方式，其主要内容如下：维修方案、维修资金初步预算和资金来源、资金缺口数及弥补途径和方式、拟聘请维修单位的资质

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