地产全案策划下(8)

公司优势 中城置地的服务优势集中体现在如下几方面： 1、建立在有瞻性战略优势基础上的“全案解决”顾问模式，拥有中国房地产的首部专业化运作体系。 2、并具有丰富的实战经驵，荟萃房地产发达地区的优秀英才； 3、优良的服务意识，一流的创新体系在行业内具极高的市场美誉度。

4、第一时间为项目提升最新操作模式，并予与成功运作。 5、与决策资源专业研究的互动模式。 资源整合的最大化 专业实操的优质化 操作环节的具体化、系统化 全案解决的一体化

中城置地需贵公司提供项目之有关资料——认可文件 资 料 1、发展商背景资料 *发展商名称（包括投资合作方） 过去发展项目（如有） 现时发展项目及名称 备注 * * * * * * * 交通系统 资 料 商业设施、环境 经济描述 预算平均售价 项目总体规划图 项目立体透视图及剖面图（住宅、车位） 备注 * * * 2、文件（复印本） 项目规划红线图 规划设计要点通知书（规划局下达） 4、项目发售阶段的资料 价目表 付款方式、购房须知、银行按揭表 国有土地使用证 建设用地规划许可证 建设用地工程许可证 预售许可证 银行为小区业主提供按揭之证明 平面图 单张 楼书 宣传海报 3、项目资料 项目占地规模 施工日期/预算完工日期 项目区域基本情况 5、项目前期发售时推广主题描述 6、前期推出单位可享受的优惠 7、项目地块及周边照片一组 *

注：标“*”为重点提从资料，其余有的要尽可能提供； 以上资料需贵公司初步提供，如有不祥之处请与敝司策划部联系。 “全案解决”顾问模式的工作目标 1、建立利润保障发展模式 通过标准化项目运作程序的制定与实施，为发展商导入专业的经营理念管理模式，建立利润保障发展模式。 2、建立能够达致利润最大化的价值提升发展模式。 策划的价值体系现在对地产开发利润的最大化化追求上。“全案解决”通过创造性思维与实操能力的完美整合。 3、建立整合各方资源的最优化策划解决方案 单有方向性的定位是不足够的，因为地产开发是由多个环节组成的，而现金的流动是动态的，因此，对大资金的操作应谋定而后动，并通过对企业内外资源的全面整合，形成企业的核心竞争力。 联系电话： 传真： 联系人： 顺颂商安！ 决策资源房地产研究中心

步骤4、组建项目小组，并拟定前往实地考察计划

前期发展策划考察计划

南京某项目考察计划（前期发展策划）

（一）南京宏观环境考察 1、经济环境 2．政治环境 3.文化环境 4.人口环境 （二）南京房地产行业环境考察 1.市场供求状况及价格总体水平 2.近期热点 （三）可类比项目调研 1、一般可类比项目 2、重点竞争 （四）项目概况考察 1项目地块 2项目周边环境 3项目所在区域（板块） （五）项目所在地消费习惯考察 1.居民收入水平和消费结构 2.可类比项目目标客户群构成

惠州日升昌阳逛名邸项目考察计划（销售代理策划） （一） 项目概况考察 1. 项目物业类型，产品特点 2. 项目周边环境

3. 项目所在区域（板块） （二） 惠州房地产市场环境考察 1. 市场供求比例 2. 价格总量水平 3. 近期市场热点 4. 各种营销手段 （三） 可类比项目调研 1. 目标客户构成 2. 营销策略和促销手段

3. 销售概况（销售业绩，热销户型等） 4. 重点竞争对手概况

步骤5.落实考察项目事宜（略）

步骤6.现场地块考察，项目周边环境考察及当地可类比项目考察（略（

步骤7.项目初步设想及思路演示 “云南***”项目策划思路 昆明房地产宏观发展分析

1. 对昆明房地产发展现状的认识

开放式的开放环境，能够快速吸引先进模式； 处于从局部模仿到建立完整地产操作体系得转折点 整体市场开发结构分散，缺乏龙头企业与龙头产品 购房者跟风意识比较强，“专家购房时代”有待时日。 2. 对昆明地产未来趋势的影响。 以上状况决定了昆明市场得巨大潜力 竞争将全面升级

两极化得局面即将出现，一些公司被淘汰，优秀公司将脱颖而出。 能够快速掌握系统核心竞争力的企业面临大好机遇 创新能力将决定地产公司在未来竞争环境中得地位。 “云南***”类比项目分析

1. 昆明商业，物业发展的现状与机遇 功能分布滞后于现代消费理念 产品设计细部有待提高 整体经营不到位

没有航空母舰式的大型综合商业城。 2. 昆明市区高档住宅得状况与机遇 没有形成规模的高档住宅

对混合型物业而言，住宅与商场关系出力不到位，没有很好的形成优势互补和相互拉动 居住与商务区过度问题

步入大户型即豪华得传统误区，高档住宅缺乏足够得魅力元素。 “云南***”项目概述 1．“云南***”项目地块概述 规划性质：商贸住宅 地理位置：（略） 地块面积：33.6亩 规划要点： 容积率：5.0 建筑密度：35% 绿化率：30% 商贸用途比例：40% 2．“云南***”SWOT分析 优：

钻石区位。亚CBD大区位，人文，机关运动，医疗，商务机构，酒店，娱乐，机场，交通等周边边缘； 政策支持 发展前景 开发商的高起点 专业公司的介入 劣

昆明整体商业发展层次有待提升

本项目圈氛围欠成熟

本项目存在一定拆迁难度（旧城改造） 本项目开发结构复杂，操作难度大 本项目开发周期较长，市场风险大 开发商是首次介入本类型物业。 机会

本项目有可能填补昆明龙头商业物业得空白

从市场需求角度看，为商家和投资者提供了获利机遇 从经济角度而言可形成规模效应 带动东部区位商业繁荣

与大西北，昆明市的区域宏观经济发展紧密结合 威胁

昆明商业整体发展得局限性 市场供应量较大，竞争对手多 政府行为与市场行为得对接

高回报带来的高风险，创新要求决定了操作难度

本项目已经不是一个简单得房地产项目，发展商得资源整合工程庞大 本项目对发展商得融资能力 要求高 3. “云南***”发展策略

第一阶段：全面审核昆明商业发展的资源与发展脉络，寻找本项目与大西南，云南省，昆明市的宏观经济发展得对接点；

第二阶段：放眼国内外城市商贸发展的先进思路，寻找类比项目的失败教训与成功经验，总结出成熟的开发模式。 第三阶段：全面整合国内外的专业资源，使本项目跃上一个高起点的平台。

第四阶段：充分研究昆明市场的特点，寻找适度超前与市场适应的平衡点，为本项目度身定作因地制宜的发展计划。 第五阶段：从市场的前瞻性与领导性出发，进行项目开发可行性的充分论证，为项目整体发展提供量化的指引。 第六阶段：根据本项目的独特之处，通过对市场的深入研究，以及对商贸经营、物业营销进行过程模拟，制定出合理的项目定位。

第七阶段：全面整合专业设计公司、商贸合作机构、商业经营合作伙伴等方面的资源，进行项目的整体规划与设计。 第八阶段：结合项目特点，开展政府公关、品牌推广、商贸沟通等一系列立体化的活动，建立本项目的整合营销系统。

中城置地的工作模式与思路 定位分析

1，周边商业分析 2，消费水平分析 3，目标买家分析 4，项目地位 推售策略

1，租售的利弊 2，租售利弊结合 3，租售比例 4，价格建议 5，销售时机 6，分期推出时间表 促销建议

1，递减促销方式 2，互赢经营概念 3，连租约卖铺 项目硬件建议

1，树立项目品牌形象 2，工程进度紧密配合 3，明确各层功能分布 4，面积间隔建议

项目宣传包装建议

1，售楼部 2现场包装 3工作人员服饰 4，宣传资料

中城置地的专业资源优势

中城置地是一家面向全国的房地产专业顾问公司，一直以来致力于对全国各类城市房地产进行深入、系统的研究，并成功将起成果实现与项目操作。 中城置地项目操作两大优势系统

已建立起强大资源整合平台，拥有业内顶尖专家顾问团，能够帮助开发商快速享有第一梯队的先进经验。

通过多年时间，已建立起成熟的结合本地市场特性的专业化操作流程，擅长于将自身的专业优势与当地资源对接，从而协助开发商在当地建设最好，最适合市场的房地产项目。

中城置地为本项目设定的目标

成功定位，成功开发，成功销售，成功经营。

洛阳市XXX华庭 全按案解决工作内容

一，发展策划工作内容

1、区位研究

目标：通过对项目所在区域的城市规划，自然景观，交通，人口构成，就业中心，商业等区位条件及土地政策，市政设施，开发成本的分析，对项目地块所具有的区位价值惊醒研判，并获得影响项目市场辐射力的有益信息。

2、 市场研究

目标：1进行区域间的对比，分析项目所在区域在城市发展未来的地位，与市内其他区域的竞争能力，相互间的优劣势等。对该区域地产市场（侧重于住宅市场）的发展前景进行预测；

2，进行区域内的市场分析，寻找该区域的市场空隙。宏观经济形式，投资环境及对住宅物业发展的影响。整体地产市场之走势及预测。项目所在区域各类型物业（侧重于同类型物业）的供应、吸纳及经营特点。本项目所在区域住宅物业的潜在客户及需求特性。

3项目开发条件分析

目标：对项目自身的开发条件以及现有居住条件进行分析，为下面的分歧开发方案设置和成本分析做好准备。地形，地质，机场设施，地下管线等情况对本项目的发展有否重大影响（须与工程，市政部门联系）；重要市政工程对本项目发展的影响及对应对策；本项目交通的现状与今后发展晚上的具体措施（须与交通规划部门联系）；项目目前的开发条件如何？后续开发需要进行哪些改善工作？ 4，项目发展定位研究

目标：结合市场研究（缺口分析）和开发条件分析的结论，对项目竞争力进行分析，并形成项目自身发展的模式。项目的竞争力如何?有没有与众不同的竞争个性？如果没有的话，能否自我塑造；项目在区域竞争的缺口在哪里？档次如何确认？助理户型如何配置?目标消费群确定在哪里，他们有什么特征？ 5，对土地开发规划及小区设计方案的意见和建议

目标：根据市场研究的结论及项目开发的基本条件，结合国外土地开发的经验和国内成功的案例对项目首期发展的主力户型，平面间隔，土地开发步骤的等重要数据提出意见及建议。具体将关注如下几个方面：

土地开发总平面布局；区域发展档次标准，建筑指标；首期户型配比，房型；环境，绿化布置；主要立面剖面；总体效果图 6项目发展方案

目标：在概念设计的基础上，结合项目的实际条件，拟定项目推广期内，施工进度配套设施，作为分期投资进度及

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