海德花园物业公司物管方案 - 图文(6)

a) 外墙面：外墙面抹灰及饰面施工的好坏常常是影响外墙是否渗水的一个关键，

应严格监督。

b) 内墙面及天花板：内墙面及天花板常用混合砂闪抹灰。如混合砂浆中含石灰、

纸筋等材料，应注意砂浆的搅拦均匀，以免造成墙体饰面开裂，墙体与砼梁、柱搭接处，最好加设砂布等材料后再抹灰。

c) 地面：厨、厕地面，作为湿区应重点监理，注意砂浆密实及查坡泄水方面。 7．门窗工程

木门与墙体接合处，由于材质的差别，经常会出现缝隙，外墙窗户通常会出现窗框与墙体间渗水，这些都是施工问题，应按有关施工规范及设计方案严格监理施工。

8．给排水工程

a) 给水工程：如供水管道埋设在墙内，则应在隐蔽前做试水、试压试验。 b) 排水工程：原有常用的铸铁管，常因质量问题，出现管壁砂眼渗水、接口容易

渗水，使用年限短等问题，使物业管理公司维修困难、管理费用增多，在可能的情况下建议改用PVＣ水管。

第四节 验收阶段介入

接管验收定义：

物业公司在接管委托方的物业时，以物业房屋质量和满足使用功能为主的验 收，内容包括：资料、房屋本体、道路、工建配套、设施设备、绿化景观等。

成立验收小组制定验收计划：

1．由物业总经理在物业管理合同规定的接管日期前一个月成立物业接管小 组，并委任组长，组员包括各工程技术人员、职能部门人员、管理处人员并经过相关专业的教育或培训。

2．物业接管小组组长拟定物业接管计划并报总经理审批，物业接管计划应包括以

下内容：

a) 物业接管验收项目清单； b) 小组人员分工； c) 接管日程安排；

d) 其他（如提前介入在建工程验收等）。

3．小组组长拟定接管计划时应注意，图纸资料应至少提前于现场十五天完成验收。 图纸资料的验收

1．应予验收的图纸资料一般应包括：

a) 全套工程竣工图纸（具体以政府档案管理要求）； b) 施工承包合同复印件； c) 机电设备使用说明书； d) 电梯使用许可证；

e) 隐蔽工程验收记录（涉及物业管理过程的项目）； f) 供水、供电的指标批文；

g) 供气系统验收证明（含指标批文）； h) 智能化系统验收证明； i) 消防系统验收证明； j) 接地电阴检测记录； k) 防雷引下线焊接记录； l) 地下管网竣工图； m) 设备供货合同复印件； n) 其他资料。 物业的验收

1．房屋及分户（层）设施的验收 a) 房屋墙、地、门、窗装修情况； b) 供水、供电情况；

c) 水、电设施，洁具及其他设施（按设计及房屋销售合同规定）； d) 智能化设备情况；

e) 其他（按房屋使用功能划分，各功能房屋具有各不同功能设施）。 2验收要求

a) 房屋本体和分户(层)设施符合设计要求和具备使用条件。

b) 质量和使用功能必须符合《房屋接管验收标准》，验收责任人将验收情况记录于《房屋及公共设施接管验收交接表》、《工程验收表》和《房屋及公共设施清单》，并提交接管小组组长。

3．公共设施验收 a) 给排水系统； b) 供电系统；

c) 燃气系统； d) 空调系统； e) 消防系统； f) 通讯系统； g) 安防系统； h) 电梯系统； i) 园林绿化系统； j) 道路、照明系统；

k) 管理配套系统（含管理房、停车场、车棚、垃圾房等）。 4．验收要求：

a) 公共设施完善，符合小区的规划的记载；

b) 给排水系统、电气系统、照明系统、电梯系统、管理配套设施系统的质量和使用功能应符合《房屋接管验收标准》。

c) 对燃气系统，接管小组应索取有关专业公司验收合格证明。

d) 对安防、智能化系统及电梯工程接管小组应索取有关专业公司和政府监管部门的验收合格证明。

e) 消防系统要求有消防部门检验验收合格证明。

f) 系统的质量和使用功能应符合设计图、说明书及安装合同的有关规定。 g) 园林绿化系统应符合绿化设计方案和绿化保养合同的要求。

验收责任人将验收情况记录于《工程验收表》和《房屋及公共设施清单》，并将记录表提交小组组长。

5．物业接管小组在接管理验收前应组织相关人员对接管物业的图纸及技术文件进行学习和研究，在验收组织验收时，应提前至少一天确定验收时间并通知相关人员。

6．验收责任人根据验收情况将存在的问题填写于《交接问题处理单》，并跟进完善情况，该单由移交单位代表和验收人签字后，正本交移交人，副本由验收责任人和接管小组组长交管理处存底备查。

7．验收责任人对自己签发的《交接问题处理单》的执行情况进行监控，并在完善期限满或移交单位要求对存在问题项目重新进行验收时，验收责任人按规定组织人员参与验收，验收合格的，在备注栏内注明，并签字，验收仍不合格的，要求其继续完善。

8．验收责任人在自己签发的《交接问题处理单》全部完成后，提交接管组长审核。

9．接管小组组长根据物业接管验收项目和验收责任人提交的《工程验收表》、《交接问题处理单》对物业接管验收工作进行监控，发现有遗漏的应验收项目时，即时要求验收责任人进行验收。 物业预验收

1．对于在建大型物业，由于工程期长、工程量大，接管小组组长可指定小 组成员适当提前于整体工程的完工前进行预验收（初步验收），如隐蔽工程等。 2．对物业进行预验收时，责任人应同时了解工程建设过程，小区规划、工 程建设进度、物业交付使用（入伙）时间，房屋销售对象（业主）基本情况，房屋结构等，并做好记录。 物业的正式验收接管

1．物业接管小组组长在图纸资料，房屋及分户（分层）设施和公共设施均 完成验收后，制作《房屋及公共设施竣工和接管验收交接表》和《物业整体移交验收表》，物业即正式接管。

2．对新建保修期内的物业，《物业整体移交验收表》应一式三份，由开发商、 施工单位和物业管理公司三方签章后各执一份。

3．对保修期满的物业，《物业整体移交验收表》一式两份，由物业管理公司 和开发商双方签章各执一份。

4．物业正式验收接管后，物业交付给业主前，开发商基于任何考虑对物业进行改建、增建，接管小组组长(或管理处主任)均需要求开发商事先提供改建、增建设计资料及委托施工单位的证明、施工计划等，并在施工完毕时对改建、增建部分按要求进行补充验收。

入伙前信息处理流程图

物业前期介入项目经理为第一负责 人物业总经理负责指导 及协调利用 公司资源进行技术支持

客户信息 填写《入伙前信息处里单》 下单给项目部 客户信息由营销以书面或其它形式告知物业前期介如人员，并提供客户的地址及电话等资料以便回访。 地产项目部按

第五章 入伙管理方案

入伙的定义

物业入伙，是指业主收到房地产开发商开具的书面入住通知书，到物业公司办理完结相关手续。

一、物业入伙的方法和基本流程

1．入住前期所收取的各项费用的确定

确定开始计收管理费的时间。一般入住时间在上半月的，从当月15日开始计收；入住时间在下半月的，从下月起计收。地产承诺赠送业主管理费的，由地产按期支付管理费。

确定需要预交管理费的月数。

煤气开通费用。此笔费用可由煤气公司收取，事前须与当地公司煤气公司取得联系，现场办理。

门禁卡工本费。此笔费用由地产公司确定免费卡数量，通常在入伙时赠送2-3张给业主，超过数量应按照成本价收取。

有线电视费用。此笔费用可由有线电视台现场收取，事前须与有线电视台确定收费细项（如主机、副机等），同时应在入住须知中注明，以供业主参考。

宽频网费用。此笔费用可由网络公司现场收取。

装修类费用。确定垃圾清运费、装修工人进出工本费等费用。物业管理项目代收装修税的，需要取得政府部门的文件。

其它需要确定的费用。 2、 业主入住指引准备

入住指引包括的内容为：欢迎词，业主入住需准备和携带的资料，入住办理流程，装修办理流程，业主在入住时需要交纳的费用，业主在验房和装修时的一些小常识和装修规定等。

入住指引的内容既要清楚、明了，详细，又要避免长篇累牍，让业主感觉繁杂和摸不着头脑。

业主入住指引应在入住前，随地产的《入伙通知书》一并发给业主。

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