海德花园物业公司物管方案 - 图文(4)

进行管理，但是由于人员少，而且工程监理有时会对不规范的操作网开一面，所以工程质量还会存在一定问题，但是物业公司维修人员介入施工现场管理，绝不会通融，会要求施工单位严格按照设计图纸施工，因为日后出现的任何建筑质量问题，业主首先找的是物业公司，所以可以提高房屋建筑质量。

3．有利于保证物业的使用功能

物业管理公司通过参与竣工验收和接管验收，按有关标准严格验收，能确保房屋和各类设备及附属配套设施正常的使用功能和使用安全。

4．有利于加强对所管物业的全面了解

物业管理公司要想做好物业及其附属设施的维修养护工作，必须对土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况了如指掌，对于图纸改动或增、减部分作出认真记录。例如；管线节点的设置往往和设计图纸所标位置有一定差距，如果布置管线时不在现场作记录，在后期管理中，可能就会出现脱节的现象。相对来说，物业管理人员对土建结构部分了解得不用太深，而对设备安装、管线布置等情况则应充分掌握，便于后期管理。由于加强了对所管物业的全面了解，就为竣工验收、接管验收打下了基础，可提高验收质量，缩短验收时间，对验收中发现的仍需改进之处，也比较清楚，容易交涉和协调。

5．前期介入有利于后期管理工作的进行

物业管理公司通过前期介入，保证了设计、建造质量和对物业的全面了解，对后期的物业管理就带来了很多便利，既便于维修保养计划的安排与实施，又能保证维修质量，从而提高了工作效率和工作质量。同时，在前期管理中，经过一段时间的磨合，便于理顺同环卫、水电、通讯、治安、维修、绿化等各部门之间的关系，建立顺畅的服务渠道，有利于后期管理工作的进行。

6．有利于树立物业管理公司的形象

如果接管与入住同步进行，物业管理公司即使再努力，也会被各项繁杂事务搞得焦头烂额，折腾不出头绪，并且容易忙中出错，以致严重影响物业管理企业的专业形象。 第二篇 前期介入的工作内容

1．前期介入的一般程序：由地产、物业双方确定工作内容要求;并物业组成前期工作小组;制定工作计划并按照计划实施。

2．前期介入的工作内容：前期介入主要分五个阶段实现：规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段，验收阶段，项目入伙交付业主使用。 第一节：规划设计阶段介入

规划设计阶段包括：

物业对项目总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、管理用房等方面应注意的内容提出合理划建议。

住宅区规划功能区分合理，居住私密性和社区交流协调。 住宅区道路交通规划合理，车流人流组织兼顾，停车位充足。 建筑与自然和谐，采光、通风充足，环境优美。 生活便利，基本生活配套齐全，出行便捷。

设备、设施保障充分，水、电、煤、电信、广播电视、电梯、污水处理等可靠完善。 注重环境生态，使用环保、节能等环保材料、设备设施。 安全防卫设计完备，运用先进技防手段，安全及消防配置充分。 智能化配置先进，网络资源充分，便于数字化小区建设。 便于物业组织管理，节约管理成本。 各项技术经济指标在同类住宅区中水平领先。 项目规划设计分类评估要点： 1．安保布局

a) 便于安保管理区域分割，消除管理死角。 b) 便于安保管理视线的巡查，避免管理的盲点。 c) 人员及车辆各级出入口设置清晰，便于动态管理。 d) 安保设备设施配置齐全，可采取有效措施防范。

e) 安保技防措施完备，形成多层次的安保体系，信息汇总通畅，反应快速。 2．消防布局

a) 消防设备、设施配置（灭火器、消防箱、室内（外）消防栓、消防泵、烟感、自动喷淋等）充分合理，使用可靠。

b) 消防车道设置合理，其位置及转变半径符合国家规范。 c) 消防登高面（场地）设置合理，其位置及面积符合国家规范。 d) 消防通道、门、墙、避难区设置合理，符合国家规范。 3．交通布局

a) 各级道路的功能分配充分合理，有层次感，线路清晰，便于分流管理。 b) 主要道路和出入口人车分流，在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车

余地。

c) 机动车位配置充分（一般住宅不少于户数的2：1、另加访客车位占车位 数的5%，联排别墅等高标准住宅应按户数1：1, 另加访客车位占车位数的10%）。非机动车位配置充分（一般住宅不少于户数1：1.5，以上指标可以按照不同地区需求进行调整），便于停放。

d) 有条件，宜设置地下机动车停车库，应符合国家规范。 4．生活配置

a) 根据小区周边（1公里范围）市场、商业配套状况设置充足市政、商业用 房。

b) 一般应考虑超市、菜市场、医疗、教育、邮政、银行、餐饮、美容美发、 建材、文化娱乐、交通等的配套服务功能。

c) 如住宅区设置商业配套，宜独立集中，并事先规划商业功能的划分和商业 经营的配套条件，应尽量避免产生干扰。如利用住宅层设置营业场所，出入口或楼梯须与住宅分开。

d) 如住宅区设置会所，宜独立设计。会所面积、活动项目宜根据住宅区面积、 档次、经营方式合理配置。例如：一般10万平方米以上的住宅小区宜设置项目：健身、乒乓、阅览、儿童活动室、棋牌、桌球、多功能厅等；面积在400平方米左右，住宅区建筑面积每增加10万平方米会所面积增加200平方米。（指标供参考） 5．设备配套

a) 水、电、煤、电信、广播电视、污水处理等的设计容量应能满足使用需要， 并留有适当扩展余地。

b) 配电、水泵、电梯、中央空调的设备定型成熟可靠。 c) 沟、管、渠、井的设置合理，便于维护保养。

d) 公共照明、楼道照明配置合理。公共照明数量、亮度、位置合适，宜采用 节能装置。楼道照明十层以下住宅宜采用节能自熄开关，十八层以上高层住宅宜应设疏散诱导照明和灯光疏散指示标志。

e) 配电房、水泵房、电梯机房、等设备房设计应符合国家规范。

水泵房不应设在住宅建筑内，给水泵房内不应有污水管穿越，电梯井不应紧邻卧室，紧邻书房及起居室时，应采取隔音措施。 6．智能化配置

a) 安保智能化一般可配置红外线周界防越系统、门禁可视对讲系统、小区巡 更系统，电视监控系统、车辆道闸管理系统、室内紧急呼叫系统、电梯内紧急呼叫系统、居家安防系统等，并与中央控制中心联网。

b) 网络智能化一般可配置社区宽带、电子公告牌、社区物业管理网络平台系 统。

c) 设备管理智能化一般可配置公共照明管理系统、停车库管理系统、电梯运 行状态管理系统、消防管理系统、配电及给排水管理系统、家庭表具管理系统、煤气泄漏报警系统、紧急广播系统等，并与中央控制中心联网。

d) 中央控制中心位置宜管理处相邻相近，布线系统应充分考虑与中央控制中心 的距离和由此造成的信号衰减。

e) 智能化设备和技术应考虑技术先进性、设备标准化、网络开放性、系统可 靠性及可扩性，采用成熟产品。 7．房屋单体

a) 屋面应充分考虑到防水及隔热效果，可上人屋面及屋顶花园满足其特殊要 求。

b) 墙体应充分考虑到防水、隔热、隔音效果。 c) 楼板厚度与隔音符合国家规范。

d) 住宅分户门宜采用统一制作的安全防卫门。

e) 住宅外窗应考虑开启方便，尺度（安装空调要求），隔音防水效果好，不 宜近距离直接面对其他住户的门窗。

f) 厨房设计应遵循洗、切、炒流线，操作面长度宜在2—3米，燃气热水器 位置合理，灶宜避开窗口设置。

g) 卫生间不应直接开向起居房，餐厅或厨房不应布置在下屋住户厨房、卧室、 起居房和餐厅上层，有上下水的洁具宜尽量避开卧室墙面布置。

h) 厨房、卫生间隔楼板及墙身应充分考虑防水隔声设置，地漏位置合理，便 于检修。

i) 管道、管线布局合理、互不干扰碰撞，尺寸符合国家规范，管道井检修孔 应设置合理，便于检修。

j) 宜采用垂直烟道，断面尺寸充分（一般不少于250mm），应有防止油烟回 流和串烟措施。出屋顶口高度适中，高层宜安装无动力风帽。

k) 底层地坪应充分考虑防潮措施。

l) 房型设计应考虑生活习惯，不宜引起装修时的大改动（敲墙、再次分隔等）。 m) 有上部屋面阳台或管道可直接下至下一层屋面（阳台）时，应考虑防盗措 施。

n) 阳台栏杆或栏板高度合理（一般不少于1.10M），宜采用垂直杆件，杆件 距小于0.10M，防止儿童攀爬。 8．室内配置

a) 室内空调机位设置合理，应与家具布置一并考虑。卧室内宜避免对床直吹。 b) 室外空调机位应考虑外墙美观、设置统一机座、安全隐蔽。

c) 室外空调机位应考虑安装及维修便利。距离过近而对吹的室外机应相互错 开，与邻套住宅机座相邻时，应采取安全隔离措施。

d) 空调机冷凝水和隔霜水应设专管排放，或接入阳台排水系统。

e) 室内空调洞位置合理，应靠近室内机位，管中应距地2.2米左右，向外倾 斜10度左右。

f) 当户型或厅房过大时，应考虑柜式空调的要求。

g) 如使用小型中央空调，层高应大于3.3m，并留有室外机位置。

h) 室内各类插座、开关位置合理，应与家俱布置和使用习惯一并考虑。配电 箱配出回路设计分配合理。

i) 电视、信息（电话和数据）插座宜在主卧、起居、书房分别设置，且不宜 并行设置。

j) 联排别墅及跃层宜在二层设置进户对讲。 k) 高档住宅宜考虑居家安防系统的配置及扩展功能。 9．绿化配置

a) 绿化布局合理，乔木、灌木、花、草的配置层次丰富，数量品种充足，造 型优美。

b) 绿化率、集中绿地率设置合理，分布均衡，集中绿地位置适中，便于人流 自然汇聚。

c) 绿化品种适宜当地气候条件，以变色观叶植物为主，茂盛期长，成活率高， 抗病虫性好。

d) 绿化品种便于养护，养护成本节约。

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