海德花园物业公司物管方案 - 图文(5)

e) 绿化布局不遮挡住宅采光，便于人行通行，宜考虑行走习惯。 f) 绿化品种宜无污染，兼具吸收有害污染功能（如尾气）。 g) 主干道两侧及集中绿地宜有大型树木。 10．景观配置

a) 景观装饰布局合理，宜处于相对而言对人流集中的区域。 b) 采用水景应考虑水系的水质、清理、保洁、排泄、补充、养护。 c) 水系岸床设计应考虑防渗漏效果。

d) 不宜在小区内设置深度超过1米的水系，并有防护或警示。如利用自然河 道水系超过1.5米,，还应配置相应的救生设备、设施。

e) 景观装饰应便于清洁、养护，宜采用牢度较高、不易污染、损坏、变型、 破旧的材料。

f) 泛光照明不影响住户，不造成光污染。 11．公共空间

a) 应充分考虑雨水排泄能力的设计，避免排泄不畅通。 b) 宜设置可开展社区活动的集中场所及避难场所。

c) 公共活动区域分布合理、均衡，位置适中，并尽量减少对住户的影响。 d) 绿化及保洁用水取水口设置合理（一般距离不大于150m）。

e) 各类表具、表箱设置合理，便于查看、收发。楼道内应设置公告栏，宜预留牛奶箱，休闲椅位置，室外信报箱应有防雨措施。

f) 楼宇入口处及公共场所宜考虑残障人员出入，宜设置无障碍通道和设施。 g) 公共空间的道路、踏步、坡道应考虑老人、小孩等行动不便人员，宜设置 相应保护措施。

h) 楼道、楼梯、过道便于家具搬运、人员不易碰撞。 12．生态环保

a) 住宅区内无污染环境的生产性经营性项目。 b) 住宅区内污水处理排放符合国家规范。 c) 住宅区内无各类污染源。

d) 周边应无直接或间接严重影响住户的污染源。

e) 宜采用对太阳能、雨水、绿化枝叶等的再次利用技术。

f) 垃圾收集宜采用有害、有机、无机的分类收集，宜采用垃圾压缩或生化技

术处理。

g) 垃圾房及变电房、煤气调压站或其他信号发射装置应选择隐蔽位置，尽量 不影响住户及环境。

h) 宜在住宅区内形成自然生态链。 13．管理用房 a) 物业管理处

管理中心功能：经理室、接待区、资料室、办公区、会议室、卫生间、中央监控。 作业用房功能：保安值勤室、用具房、维修清洁绿化工具房、员工休息室、员工生活用房。

总面积：根据住宅区管理面积和功能配置。（各地法规要求不一样）一般： 管理处用房面积=住宅区总建筑面积/100X0.2（指标供参考） 位置：住宅区中央，底层。 b) 业委会、居委会（根据当地政策）

功能：办公室、资料室、会议室、接待室 面积：根据具体情况而定

位置：和管理处相对接近，业委会与居委会可联合设置于一处 14．新材料、新技术

a) 应尽量采用较为成熟并有先例的新材料、新技术。 b) 试验性新材料、新技术应充分论证，先行试点。 c) 采用新材料、新技术应预留充足备品备件。

d) 采用新材料、新技术应充分考虑今后的维修养护便利及成本。 15．管理成本测算

a) 对规划应充分测算今后产生的管理成本。

b) 管理成本应与市场上类似住宅接近，如因规划设计原因造成差距过大，应 知会地产共同协商，相应改进规划、设计。 第二节、营销策划阶段介入

营销策划阶段包括：

物业管理模式研究、物业管理方案策划、确定《业主临时公约》内容和签定《前期物业服务合同》、销售现场和样板房的日常管理、地产销售活动的配合、以及业主信息的跟踪处理。

物业管理模式研究：

通过对新物业管理项目的深入了解和调研分析，以及对目标业主群的需求调研分析，获得该项目物业管理的特色及物业管理前期规划改进的提示与参考，最终确定明确的、有特色的管理模式。模式应密切结合项目管理特色，可以管理服务概念为主提出。

服务内容按照项目的特点及业主群体，结合当地居民消费能力及服务成本测算，有针对性的提出服务内容，如家政服务、家教服务、护理服务、礼仪服务、代购服务、交通、娱乐、饮食、购物、托幼、体育及会所服务及社区文体服务，并对以上服务内容进一步细化，重点展示改进、创新的服务内容。

完整的物业管理概念和模式推出前，需要获得地产公司的批准，并与楼盘营销相结合，必要时物业可在销售现场进行推介和答疑。

编制《物业管理方案》：

在项目正式完成营销推广方案前，需要确定物业管理方案，它是物业公司对物业管理服务工作的全面策划，同时也作为地产与物业签订《前期物业服务合同》重要依据。

1．编制程序

地产提供详细的项目资料。

物业对项目及周边情况的考察和调研。

制订编制计划落实责任人，完成项目物业管理方案初稿。 召集专题会议，修改补充相关内容。

报相关领导审阅，并组织召开物业管理方案评审会。 2．物业管理方案包含内容

物业管理方案中应包含管理模式、服务内容、内部管理机制、管理服务标准、品质控制方式、资源要求及管理费测算等内容。

营销策划阶段应注意事项：

物业应主动了解地产在销售时对外宣传和承诺的内容，根据地产需要提供物业推介资料，地产对与物业管理有关的宣传和承诺内容需要获得物业书面确认。地产应适时安排物业相关人员参加相关培训，根据地产委托要求，物业可在销售现场协助地产进行销售推广，了解业主情况，进行业主调查，并现场解答有关物业管理承诺问题。 第三节 施工建设阶段介入

物业在施工建设阶段的介入主要侧重于项目土建工程的尾声，即在设备、门窗安装阶段，时间上大致在竣工验收前5-6个月。

施工建设介入程序与内容

1．成立工程介入小组，一般2~3人，专业组人员专业搭配合理，具有水电气专业知识和良好的沟通技巧，并经过相关工作的培训。地产项目部应设定专人与物业对接，及时回复物业的建议。

2．介入小组按照施工安装进度进行现场跟进，发现问题及时通过与地产、施工方等进行沟通解决。要建立对日常各项工作的监督和记录制度，通常可通过建立一套报表体系来实施，报表包括的主要内容有：工作计划、检查情况及对问题处理的建议。

3．实行填报前期介入情况周报制度，将在施工现场发现的问题以周报的形式书面呈报给地产相关部门，并跟进所呈报问题解决情况。

4．物业定期参加地产组织的项目现场工作协调会，及时沟通相关问题和进度。 5．物业对介入中发现的重要问题应以书面报告的形式上报给地产公司领导，并跟进问题整改落实情况。

物业公司在项目施工阶段介入应注意的要点

1．了解委托项目各类机电设施设备配置或容量、设施设备的安装调试、各类管线的分布走向、隐蔽工程、房屋结构等，并指出设计中缺陷、遗漏的工程项目，加强常见工程质量通病及隐蔽工程等特殊过程的监控。从业主使用功能角度，注意完善相关设计规划缺陷，包括各类开关、空调位（孔）、插座、排水、预留电源、排烟道、门的开启方向等。

2．地下室工程

地下室因其结构埋藏于地表以下，受地下水或雨季雨水渗入泥土里形成的水压环境，是渗漏问题的常发部位。因此，根据其设计采取的防水施工方案而相应地重点监理以下事项：

a) 无论采取何种防水设计施工，基坑中不应积水，如有积水，应予排除。严禁带

水或泥浆进行防

水工程施工。

b) 采用防水混凝土结构时，除严格按照设计要求计算混凝土的配合比之外，应重

点检查：砼搅拦

时间不得少于2分钟(用机械搅拦)；底板应尽量连续浇注，须留设施工缝时，应严格按照规范中的留设要求和施工要求施工后，墙体只允许留水平施工缝；后浇带、沉降缝等应尽量要求在底板以下，墙体外侧相应部位加设防水层(可用卷材、涂膜等)；预埋件的

埋设应严格按规范施工；养护时间和养护方式应严格监控，此项是承建商经常忽视的工序，但对砼的防水能力有较大的影响。

c) 采用水泥砂浆防水层，除按设计及规范施工外，应注意阴阳角应做成圆弧形或

钝角；刚性多层

作法防水层宜连续施工，各层紧密贴合不留施工缝。

3．回填土工程

回填土工程涉及首层楼地面(无地下室结构的)、外地坪的工程质量，如回填质量不好，将会导致地面投入使用一段时间后出现下沉、损坏埋设管道，使地面开裂等问题。因此，应对此项工程回填土成份、分层打夯厚度进行监控，有问题应坚决要求返工，否则后患无穷。

4．楼面、屋面砼工程

楼面、屋面砼工程质量，通常是引发楼面、屋面开裂的一个主要原因，亦是物业在以后的维修工作中无能为力的问题，故在楼面、屋面砼工程中应重点注意。

a) 钢筋绑扎：钢筋绑扎是否按图按规范施工，其开料长度、绑扎位置、搭楼位置、

排列均匀等问

题，均造成以后楼板的开裂，特别是楼板的边、角位置、悬挑梁板的钢筋绑扎应重点检查，同时应监督施工单位切实做好钢筋垫块工作，以免出现露筋现象。

b) 砼浇注：除发展商的监理人员注意按施工规范监理施工外，鉴于物业常见质量

问题，物业参与

监理的人员应重点对厨房、卫生间的地面浇注进行监理，有剪力墙结构的亦为重点监督。如这些部位施工出现问题，通常会引发厨、厕、卫生间地面、剪力墙墙面出现大面积渗水，还会出现难以检查维修的问题。如剪力墙因砼捣制不密实，出现外墙面雨水渗入外墙面后，在墙体内的孔隙内渗流一段距离后渗出内墙面，导致维修困难，故对以上部位砼的振捣应严格监控。

5．砌筑工程

建成物业常有墙体与梁底的结合部出现裂缝的现象，造成此问题，通常是墙体砌筑至梁底时的砌筑方式不对，砂浆不饱。因此，在砌筑工程中应对砌筑砂浆的饱满、墙顶砖砌方式进行监督，墙顶与梁底间的砌砖，应把砖体斜砌，使砖体两头顶紧墙顶和梁底，并保证砂浆饱满。

6．装饰工程

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