浅析商业银行个人住房贷款的违约风险(7)

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记分法(credit-scoring approach)，表3.2就是一个典型的信贷记分表。信贷记分法是以大量的个人住房抵押贷款历史数据为依据，应用计量经济学模型进行定量评估个人住房抵押贷款违约风险的一种方法。信贷记分法的优点在于：它使信贷人员的评估有了一套明确的标准，使决策能够建立在科学一致的基础上，排除了主观因素的干扰；有利于节约时间、提高信贷审批效率；有利于信贷人员的培训；有利于遵守有关个人住房抵押贷款的法律、法规；有利于灵活掌握贷款标准。，信贷人员只需通过计算机网络调入贷款申请人的相关资料，电脑会自动将申请人的每项得分记入信贷记分表中的相应栏目内，然后再自动加总，很快便可得出申请人是否符合贷款条件的结论。

表3.2信贷积分表

申请人特征 住宅情况 自有/购买 20 12年以上 25 8年以上 现单位工作时间 28 在本银行的存款 支票与储蓄账户 26 月还本付息额与收入比（偿债率） 20%以下 35 无违约记录 20 在6个月内的信贷调查 无 8 24 支票账户 22 20%-30% 25 2次以内非重大违约记录 15 1-3次 2 14 储蓄账户 16 30%-40% 10 无记录 0 3次以上 -5 8 无存款账户 0 40%以上 0 重大违约记录 -15 租用 10 8-12年 15 3-8年 信贷积分 与父母/亲戚合住 15 3-8年 8 1-3年 其它 0 3年以下 2 1年以下 现住址居住时间 信贷记录 资料来源：引自刘疆.《美国个人住房贷款的评估与决策》.中国房地产金融，2001（8），P43-46

5.2.3根据家庭生命周期特征进行个人住房抵押贷款产品创新

美国金融机构根据家庭生命周期不同阶段上的住房需求特征和收入特征，通过产品创新使个人住房抵押贷款一级市场上提供的金融工具与家庭生命周期需

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求特征相匹配。正是这种多样化的金融产品供给，不但满足了不同家庭的需求特征，拓展了业务量，而且这种与需求相匹配的产品创新还为预防个人住房抵押贷款违约风险的发生起到了积极的抑制作用。 5.2.4完善的担保和保险机制

为改善人们的居住条件，并确保个人住房抵押贷款市场的健康发展，美国政府积极介入和干预个人住房抵押贷款市场成立了专门的政府性个人住房抵押贷款担保机构。同时，美国商业性保险公司也积极介入个人住房抵押贷款保险市场，为个人购房或投资提供担保，使个人住房抵押贷款产品日渐丰富。有政府和商业性保险机构为个人购房提供担保，大大降低了个人住房抵押贷款业务的风险。 5.2.5科学评估抵押物价值

为了保证住宅评估的公证性、科学性和合理性，美国政府制定了一系列严格的管理制度，包括房地产专业评估人员资格的认定、评估程序、评估方法乃至评估报告格式均有明确的规定和要求。美国住宅评估程序的要点主要有(汪利娜1999)：一是明确被评估的住宅的坐落位置、面积、用途、建筑结构和产权状况等；二是明确评估的目的；三是实地勘查，了解周边的自然、经济和社会人文环境；四是广泛收集资料；五是运用多种估价方法对评估住宅进行估算，并进行偏差修正；六是撰写评估报告。在美国个人住房抵押贷款住宅价值评估中最常用、最基本也是最成熟的评估方法有三种，即市场比较法、成本估价法和收益还原法。

5.3加拿大个人住房抵押贷款违约风险管理经验

1．严格控制借款人月还款额与家庭月收入比率以及借款人全部债务月还款额与家庭总收入比率两项指标。在加拿大，金融机构一般规定借款人每月向贷款机构支付的还款金额不得超过家庭月收入的32%，此外，如果个人住房抵押贷款申请人家庭综合财务负担(即借款人的全部债务月还款额与家庭月总收入的比率)超过42%时就很难获得贷款。

2．金融机构与借款人之间合理分担利率风险。加拿大金融机构大力推行滚

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动利率个人住房抵押贷款。这种贷款工具把整个贷款还款期限分成几个贷款摊还期(amortization)。在每个贷款摊还期内，贷款利率固定不变，在下一个还款期开始时，金融机构根据市场利率确定该期的贷款利率，并以此计算每月的利息偿还额。这样在一定程度上消除了因利率变动导致借款人违约的发生。

3. 政府深度介入个人住房抵押贷款担保体系。加拿大政府1944年成立了加拿大抵押贷款和住房公司（Canada Mortgage and Housing Corporation,即CMHC）。CMHC担保对改善中低收入家庭住房条件、降低违约风险、促进个人住房抵押贷款市场的长期稳定发展起到了举足轻重的作用。

4．违约处理程序启动科学及时。由于加拿大金融机构电子化网络建设较为超前，客户信息在系统中均可查询，实现了无纸化管理，因此金融机构每日可以通过系统查询功能及时掌握个人住房抵押贷款违约情况，并根据违约情况采取适当的行动来处理违约贷款。

5.4中国香港个人住房抵押贷款违约风险管理经验

一、个人住房抵押贷款审批和管理权责明确，形成有效制衡。

二、制定科学的贷款资格审核指标。香港银行一般认为借款人的还款能力、职业、贷款目的、贷款期限、贷款成数、贷款收入比等指标与今后的违约风险存在很大的相关性，因此在信贷审批时会综合考虑这些指标并严加控制。

三、风险拨备机制健全。

四、通过金融服务创新有效控制违约的发生。

五、中介机构介入较多，职能划分明确。在香港个人住房按揭贷款一级市场中，中介服务机构的参与程度非常高，借款人购房时涉及的产权咨询、交纳各种税费、产权置换、住房价值评估、抵押登记手续等均可由中介机构代为办理，可为借款人节省大量的时间和精力。

六、完善的产权保障法规以及政府对银行有力的监管。

5.5小结：国内外个人住房贷款违约风险管理经验对本文的启示

目前，我国商业银行个人住房抵押贷款基础资料登记中存在很多问题，如反

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映借款人个人特征、住房特征、融资特征的信息严重不足，漏填现象时有发生，且信息失真问题非常严重。基础数据的缺失使我国金融机构进行违约风险定量分析、制定更加科学合理的个人住房抵押贷款审核体系失去了依据和基础。

从这些先进的风险管理经验中，我们可以获得以下启示。从社会配套政策来看，这些国家金融机构所处的社会环境，如法律制度、个人信用制度、政府担保、税收制度等均为发放个人住房抵押贷款的金融机构控制违约风险提供了良好的条件。通过分析国际经验，并结合第四章的实证研究结论，本文接下来将提出风险防范的对策。

5.6我国个人住房贷款违约风险防范对策

1、完善住房抵押贷款的法律法规。我国现在迫切需要一套完善而严密的法律法规体系来规范住房抵押贷款的运作和发展。目前，我国存在着有些法律法规已经不适应当前我国房地产金融发展的现实条件,有些法律条款内容抽象、缺乏可操作性等问题。当前应从房屋交易、估价、保险等方面,进一步推进住房抵押贷款法律法规的制定和完善,以形成对市场主体和市场行为的硬约束。

2、发展抵押证券化。通过推行住房贷款证券化，可以盘活缺乏流动性的、却能够产生可预见性现金流入的银行资产，银行也可以相应延长还款年限,降低每月的还款额,以支持更多的人能买房。同时可以转移、分散商业银行所承受的金融风险,将以往由一家金融机构承担的金融风险,分散到尽可能广范围的投资者共同分担。

3、推进个人信用制度建设。有了完善的个人信用制度，一方面可使银行用比较低的成本准确地获取贷款申请者的信用资料；另一方面个人信用体系的建立，使违约者及时曝光，得到相应惩罚，让人自觉守信，以降低住房抵押贷款风险。个人信用制度的建立包括四个方面：第一，建立个人信用档案制度。利用银行计算机联网技术,分阶段地将居民个人信用资料全部汇集记录存档。第二，建立多层次的个人信用调查与评估制度。建立起以政府部门为主,银行系统利用其有关技术和信息相协助,社会中介机构相辅助的多层次人信用调查体系。第三，逐步建立和扩展个人基本账户制度。个人基本账户的建立，使居民个人的存储支出等情况在基本账户中得以体现，既加强了对资金的监管和信息的反馈，又可以

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改变信息采集的被动局面，保证信贷双方的共有利益。第四，建立个人信用监控体系。通过该系统设置不同规模和方向的条件，使居民在不良信用行为之后，不仅在银行的监控机制上会对其做出反映，而且在个人信用记录方面也会有负面评价。这种负面评价对其择业、求职、提薪以及使用信用消费等方面都会产生不利影响。这就会促使使用者珍惜自己的信用，也促使了从单位信用和道德约束逐步过渡到以个人信用保证为主的法律制约的信用中来,有利于完善个人信用的法律环境和技术手段。

4、建立政府住房抵押贷款担保制度。政府参与能够大大提高广大中、低收入阶层获得住房贷款的能力，体现了政府的住房福利政策和住房产业政策。政府参与能够降低贷款成本，提高住房金融效率，促进住房金融发展，减少住房金融风险，对建立一个稳健的住房金融体系发挥重要作用。政府担保制度的建立增强了商业保险机构进入市场的信心，对于发挥市场力量建立我国住房金融担保、保险制度将起到积极的主导和推动作用。因此，我国应成立专门的不以盈利为目的的住房抵押贷款担保机构。资金来源主要由政府财政注资，并可以考虑利用政府背景通过发行长期债券筹集部分资金，在条件成熟时改组成政府控股的抵押贷款担保公司政府抵押贷款担保机构的担保条件和范围应根据各地区的实际情况实行按年调整内容包括对贷款的限额、首付款比例、政府担保比例、保费、房屋种类、购房面积获得政府担保的资格等方面的调整。

5、健全抵押物处置制度。主要包括个方面：一是积极培育发展资产拍卖市场。二是要健全对房屋使用者的安置制度。三是规范房地产评估业务行为,保证抵押物估价真实有效。四是准确合理地确定抵押率。

6、建立健全住房贷款保险制度。建立健全住房贷款保险制度主要应抓好以下三项工作。一是建立保险产品的设计开发系统。要建立新产品的研究开发机构，为技术创新提供组织保障；要注意研究国内外保险市场的新动向、新产品、新技术以及市场的需求信息，并在此基础上及时开发出新的产品以适应市场需要；要重视保险人才的引进和培养，制定人才发展战略。二是建立健全保险营销系统。保险业务发展的关键是市场营销能力的提高，我国保险公司首先要更新观念，真正树立“商业保险”理念。要建立健全营销机构体系，形成以公司直销为核心，以社会代理人、保险经纪人为外围的纵横交错的营销结构体系。要创新营销方式，

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