浅析商业银行个人住房贷款的违约风险(3)

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期付款）、逾期、实质性违约或结清（贷款到期结清或提前还款）几种情况中的一种。当贷款进入下一个付款时间时（假定为1年），对于特定贷款来说其所处的状态可能会发生跃迁（如图所示）。

图2-2个人住房抵押贷款状态跃迁

资料来源：Smith L·S·Sanchez and E·Lawrence． A comprehensive model for managing credit risk on home mortgage portfolios [J].Decision Sciences,1996(2),296

2.4国内个人住房贷款违约风险的研究现状

2.4.1关于个人住房贷款风险的分类研究

国内众多学者对个人住房贷款风险的种类进行了研究，概括起来主要有以下几种：

第一，利率风险。它是由住房抵押贷款业务“存短贷长”的资本结构所决定。如果利率下调，商业银行会因为原来签订的高利率合同而减少利息收入；而如果利率上调，借款人又有可能从当前资本市场中进行再融资而提前还贷，从而使银行过去预期的高利率收入无法实现。

第二，操作风险。操作风险是指由于银行信贷管理制度不健全、业务流程不完善以及内部操作不规范等原因造成资产损失的可能性。

第三，市场风险。市场风险又称系统性风险。来自市场的系统性风险是个人住房抵押贷款的头号敌人，系统性风险的发生往往意味着市场的整体崩盘叫，

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个人住房抵押贷款形成大量的呆帐、死帐在所难免。

第四，流动性风险。关于流动性风险，应从两个角度看，一个角度是商业银行“以短贷长”的资本结构会降低商业银行资产的流动性，产生流动性风险，进而影响到银行的兑付能力。另一方面是商业银行住房贷款债权或抵押资产债权不易变现而可能遭受的损失，最严重的后果是资金周转不灵而破产或倒闭。

第五，信用风险。这种风险一方面来源于借款人未来的不确定性。另一方面我国房价与居民年收入之比过高，这意味着银行必须放松信贷条件，如扩大规模、延长期限、降低利率，这势必加大银行信用风险。

第六，抵押物风险。是指因抵押物价值灭失或下降或处理成本太高使商业银行遭受的损失。

第七，房地产开发商方面的风险。如住房质量、虚假广告宣传、房屋预售后不能按时交付等。

2.4.2建立个人住房贷款保险制度来防范违约

国内的许多学者对美国、英国、澳大利亚、香港等国家和地区个人住房贷款保险机制进行了研究，同时认为发展与个人住房贷款相关的保险制度会有效降低我国个人住房贷款的风险。总结起来就是，首先要建立以政府保险机构为主体的个人住房抵押贷款担保体系，其次要将现有的保险品种与个人住房抵押贷款业务相结合，应设立个人住房抵押贷款综合保险。第三要健全个人住房抵押贷款保险的法规制度。

虽然国内商业银行在个人住房贷款业务刚开始发展的时候进行了保险方面的尝试，却发现这样做并不能有效避免违约风险，反而增加了借款人的负担。因此，要想推行该制度，还要结合我国的实情进行研究和完善。 2.4.3用博弈论来解释违约

国内有许多学者利用博弈论的基本理论研究信息不对称和逆向选择对个人住房贷款风险的影响。经过分析，他们认为银行对个人资信的判断最为关键，它直接关系到银行的获利情况。在个人还款博弈分析模型中，将还款过程看作是一个不完全信息的动态重复博弈过程。

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第3章 我国个人住房贷款现状及违约成因

3.1 我国个人住房贷款业务发展现状

自1998年7月，我国在全国范围内停止住房实物分配制度，推行住房货币化分配制度，稳步推进住房商品化、社会化等一系列改革开始，我国住房政策转变为房地产产业政策，市场成为国民住房的主导供给机制，住房供给资源剧增，房地产业成为拉动我国经济增长的重要力量。与此同时，我国商业银行个人住房贷款余额也在高速增长，从1998年426亿元到2009年末4.35万亿元，11年的时间增长了约100倍。2009年个人消费性住房贷款累计新增1.4万亿元，年末余额同比增长47.9%，增速比上年末加快37.4个百分点①。近几年中国商业银行的个人住房抵押贷款业务以年均40％-50％或更高的速度增长。个人住房贷款在个人消费贷款中所占的比重，以及在整个信贷资产中所占的比重越来越大了，同时由于房地产行业的泡沫越积越多，商业银行所面临的违约风险也越来越大了。

3.2我国商业银行个人住房贷款违约风险的成因分析

我国个人住房抵押贷款违约风险形成的原因是多方面的，但总的来看是由宏观层的制度变迁以及制度不完善和微观层面上银行自身风险管理不到位共同作用的结果。

一、制度变迁导致个人生活中不稳定因素增加。

我国经济体制转轨给企业的经营前景和个人职业稳定性带来巨大冲击，职工的收入稳定性产生巨大影响。如果受影响的这部分人通过住房抵押贷款方式购买了住房，很可能因制度变迁导致的个人风险传导给银行。

二、个人信用体系建设滞后。

在我国当前条件下，银行与借款人之间存在信息非对称性，个人提供给银行的资料真实性和可信度较低，甚至出现单位为个人出据虚假收入证明。信息不对

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数据来源：2010年1月20日 央行公布的《2009年金融机构贷款投向统计报告》

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称问题在我国个人住房抵押贷款市场中已相当严重，而相应的处罚机制又尚未建立，也就是说违约导致的个人成本相对较小。因此，在我国由于个人信用体系缺失所导致的信息不对称已成为诱发借款人违约的一个重要原因。

三、在制度上缺乏对开发商的有效监管，虚假按揭成为部分不法开发商低成本融资的渠道。

开发商以并不存在的房地产交易搞虚假按揭，骗取银行贷款，然后将贷款挪作他用。对这种行为在制度上又没有有效的处罚机制，这种制度安排上的缺失又会转化为银行风险。

四、我国个人住房抵押贷款担保机制不健全。

根据发达国家的经验，个人住房抵押贷款市场在发展之初均有政府性担保公司负责为中低收入家庭购房提供担保。一方面政府性担保可以降低中低收入家庭购房的首付款比例，使中低收入家庭尽早改善住房条件；另一方面由于有政府性担保可以降低银行的贷款风险，从而促进个人住房抵押贷款市场的发展。此外，发达国家担保机构是作为贷款银行的合作伙伴，对银行贷款进行审查，与银行间相互监督，共担风险。而目前，我国正是缺少这种担保机制，即使银行与商业保险机构合作，也不能互相监督，仅仅是起到共担风险的作用。

五、缺乏对个人住房抵押贷款质量进行动态监测。

个人住房抵押贷款违约风险受动态因素的影响较大，违约风险是随时间动态变化的，这就要求银行必须对贷款质量进行动态监测，对出现的违约贷款进行立即处理，以尽可能减少违约损失。但当前我国银行重贷款轻管理，银行对个人住房抵押贷款难以进行贷后动态管理，风险隐患也就在所难免。

六、银行在个人住房抵押贷款审批中缺乏科学的定量指标。

国外金融机构在对个人住房抵押贷款审批中均有一套行之有效的定量分析技术，如信贷记分法等。然而，当前我国银行对借款人的评估还停留在经验判断，审批中主观成分过多，缺乏明确的标准，不能根据借款人的风险类型设计出不同的贷款成数、贷款期限和利率，也就不能有效降低个人住房抵押贷款的违约风险。

七、缺乏科学有效住房评估机制。

在我国，现有的房地产评估机构良莠不齐，优秀的评估人员严重缺乏，再加

王福林,邵海华,阙伟亚. 我国个人住房抵押贷款违约风险根源剖析与治理[J].中国房地产金融·消费信贷2003.12.P33-37

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之制度上又缺乏对房地产评估机构的有效监督，因此房地产评估机构的评估结果的科学性和公证性难以得到保证，给银行的抵押贷款造成巨大的潜在风险。

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