浅析商业银行个人住房贷款的违约风险(6)

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35.000.00%.00 .00.00.00%5.00%0.00%违约组正常组下-39以0）3含30（4940-5950-上69以60-07

图4.12月还款额与收入比统计分析图

月还款与收入比是指借款人每月还款额在其每月可支配收入中占有的比重，是国际上通用的评估还款能力的基本指标之一。该比率越低，则个人的还款能力越强，银行贷款的安全系数就越高。从统计结果可知，当月还款与收入比超过60%时，违约风险大大增加，借款人很有可能因为收入变化或突发事件发生违约，所以银行应对借款人月还款额与收入比给予特别的重视。

4.3住房特征与违约风险

由于本文所选的样本年限跨度比较大，各时期的房价也不同，因此本节就只对住房类型特征和抵押房产面积特征进行分析，就不再对房价特征进行分析了。

1、住房类型特征分析

表4.25住房类型特征统计表

住房类型 一手房 期房 现房 违约组 人数 百分比 113 16 9 138 81.89% 11.59% 6.52% 100% 表4.26 住房类型特征的违约概率 一手房 期房 4.83% 现房 4.24% 正常组 人数 百分比 2225 361 319 2905 76.59% 12.43% 10.98% 100% 合计（人） 2338 377 328 3043 二手房 合 计 住房类型 违约概率 二手房 2.74%

从表4.25和4.26中不难看出，一手期房的违约概率最高，可能是由于期房

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不确定性更大，可能出现开发商不能按时或按照承诺建成并交房。

2、抵押房产面积特征分析

表4.27 抵押房产面积特征统计表

抵押房产面积（平方米） 90以下 90-120 120-150 150以上 合 计 人数 15 29 61 33 138 违约组 百分比 10.87% 21.02% 44.20% 23.91% 100% 表4.28 抵押房产面积特征的违约概率

抵押房产面积（平方米） 违约概率 90以下 3.5% 90-120 2.90% 50.00@.000.00 .00.00%0.00?以下90-120120-150150以上违约组正常组正常组 人数 412 771 1195 527 2905 百分比 14.18% 26.54% 41.14% 18.14% 100% 合计（人） 427 1000 1256 560 3043 120-150 4.86% 150以上 5.89%

图4.13抵押住房面积特征统计分析图

从统计图表可以看出，借款人买房在120平方米以上的占大多数，可能他们还是想一次性就买到位，即使一开始负担比较大也不愿意选择小一些的房子。一般而言，面积越大总价越高，贷款金额可能也越高，因此，抵押住房面积越大违约的可能性也将增加。从统计结果看出，抵押房产面积在120平方米以上的借款人违约的概率大于120平米以下的，因此，银行在审查阶段，应更加注意对120平米以上的借款人的审查。

4.4本章小结

本章选取了中国工商银行四川某分行共3043个样本从借款人特征、贷款特征和住房特征三方面进行统计分析。由于房产都在同一区域，就不再对区域特征进行分析了。通过对样本分析发现，男的比女的更易违约；外地人比本地人更易

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违约；借款人学历越高、收入越高、职业稳定性越强，发生违约的可能性较小；月还款额占家庭月收入比越高、贷款价值比越高说明借款人财务负担比率越高，发生违约的可能性越大，贷款期限越长，违约的可能性也越大。而仅从贷款绝对金额来看，与违约没有明显的相关性。

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第5章 国内外个人住房贷款违约风险管理经验及我

国个人住房贷款违约风险防范控制建议

5.1国外防范个人住房抵押贷款违约风险经验的一般性分析

表5.1不同国家个人住房抵押贷款合约中变量的比较

贷款价值比英国 最高可达100%，但大于美国 在二级抵押市场必须满足特定的标准 德国 日本 法国 一般可向金融机构申请贷款，最高可达80% 意大利 正常限额是50% 合同储蓄一般在60%贷款一般左右 不超过25%-30%，抵押贷款不超过60% （LTV） 95%的较少 贷款收一般限制在标准的贷款与建房互助根据贷款贷款限额入比3.5 （LTI） 收入之比是3:1 储蓄信贷期限而有标准是月社的贷款所不同，有还贷款额根据积累可能达3.7 部超过净的储蓄 现金流的35% 最高年限 25年 30年 建房互助25-30年 储蓄信贷社最高很少到12年，抵押债券融资的贷款最高可达30年 15年 10-25年 利率 现有抵押贷抵押贷款的74%大多数贷相对于长贷款大多款的90%是是固定利率，而款利率固期优惠利数是固定可变利率 且在抵押贷款的整个期限内利率固定 定5-10年，率，多数贷利率，有些由长期、固款利率可贷款在利定利率储调整。住宅率上升到蓄或发行金融公库一定区间固定利率提供的约时用可变约一半的抵押贷款是变动利率 证券筹资 40%的贷款 动利率 资料来源：引自郁文达著。《住房金融：国际比较与中国的选择》，中国金融出版社，2001年，92页

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国外商业银行在防范和控制发放个人住房抵押贷款违约风险时主要考虑以下几个因素：1、贷款价值比（LTV）；2、贷款收入比（LTI）；3、贷款的期限和利率。下表将把国外一些国家这方面的管理经验列出进行对比。

5.2美国个人住房抵押贷款违约风险管理经验

美国的个人住房抵押贷款模式主要依靠市场手段，并很好地解决了个人住房抵押贷款风险控制与社会总福利最大化这一矛盾，成为世界各国改善居民居住条件同时又很好的控制了贷款违约风险而竞相效仿的成功典范。 5.2.1严把个人资信审查关

美国通过严把个人资信审查关来达到强化事前风险控制的目的，主要包括借款人还款能力审查和借款人信用状况审查两方面。 一、借款人还款能力审查

在审核申请人的还款能力时，金融机构普遍要求申请人提供几年内的个人报税文件、几个月内的个人银行账户记录和工资收入记录、个人财产证明和记录、就业稳定性记录、居住稳定性记录等。金融机构一般通过两种途径获取这些记录:一是申请人填写金融机构提供的一些规定表格;二是金融机构通过网络了解申请人的情况。然后，金融机构通过对两种途径获得的信息进行交叉确认来核定申请人资料的真实性。 二、借款人的信用状况审查

美国有着完备的信用管理体系，个人信用状况在国家信用管理局以及一些专业信用咨询公司均可获得。通过调查申请人是否有严重的不良记录，如违章驾车记录、电话公司欠费记录、信用卡恶意透支记录等，一旦发现有上述不良记录者，则被认为是信用等级较差者，一般很难获得贷款。 5.2.2风险评级的定量化

在美国，金融机构发放个人住房抵押贷款时进行风险评估时，通常使用信贷

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