浅析商业银行个人住房贷款的违约风险(2)

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虽然国外在这方面已有比较深入的研究，并已经形成一些共识。但中国个人住房抵押贷款有着不同于成熟市场的独特之处，而这些独特之处很有可能影响着中国住房抵押贷款市场上借款者的违约行为，同时使得国际上的研究理论在中国可能不是很适用。

在这样的背景之下，本文根据当前国内住房抵押贷款市场的运行特点和风险现状揭示出住房信贷背后隐藏的巨大风险，结合国内外的研究成果和研究方法，利用实证，揭示我国个人住房抵押贷款中违约贷款发生的规律和主要违约因素，并在此基础上研究风险的提前识别和控制，建立有效的风险防范体系，为银行防范个人住房抵押贷款违约风险提供一定的指导意见。

1.2研究的主要内容

1、个人住房贷款违约风险相关理论和国内外研究现状及我国个人住房贷款风险形成的根源分析。

2、分析我国个人住房贷款现状及违约风险成因。

3、基于中国工商银行四川某分行个人住房贷款数据的实证分析。 4、分析国内外个人住房贷款违约风险管理经验，并提出个人住房贷款违约风险的控制对策建议。

1.3研究的思路和方法

1.3.1研究的思路

本文运用了中国工商银行四川省某分行发放的个人住房贷款数据，以个人住房抵押贷款违约风险为研究目的，借鉴国外成熟的研究理论和成果，以及美国和香港等地个人住房抵押贷款违约风险管理的经验，应用理论分析和实证分析、定性分析与定量分析相结合的方法，对该银行个人住房贷款数据进行分析，研究违约借款人特征、违约贷款特征和违约住房特征等，系统地分析影响住房抵押贷款违约的主要风险因素，归纳贷款群体在抵押贷款中违约行为发生的规律，并分析导致违约行为产生的原因，最后对我国商业银行个人住房抵押贷款违约风险管理

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提出对策建议。 1.3.2研究的方法

1、理论分析与实证分析相结合的方法。把理论分析建立在对已发生的有关案例、历史数据归纳和总结分析基础上。

2、运用数理统计分析方法。在掌握一定的实际数据基础上，找出与贷款违约相关的主要因素，研究风险发生的规律，减少不确定性。

3、比较的方法。在对借款人违约行为分析时，以没有发生违约者的行为作为参考系进行分析。

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第2章 个人住房贷款违约风险研究综述

2.1个人住房抵押贷款相关概述

2.1.1个人住房抵押贷款与个人住房按揭贷款

个人住房抵押贷款是指借款人以其所购置的房地产作为抵押，按购房款的一定比率从银行借款，按照固定或浮动的利息率计息，在较长一段期限内，按月偿还其所借款项的一种贷款形式。

1998年5月，中国人民银行颁布的《个人住房贷款管理办法》将个人住房贷款定义为：贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保，借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物，或由保证人承担偿还本息的连带责任。个人住房抵押贷款的开展使得居民在支付一笔较少的首期付款后，就能买得起价值昂贵的住房，由于贷款期间，住房已经被抵押给银行，居民只有在付清全部贷款的本金和利息后，才能完全拥有住房的产权。

“按揭”一词最初产生于香港，是mortgage一词的粤语音译。由于地域和文化渊源上的关系，国内在开办个人住房抵押贷款这项业务时，包括操作程序、管理规程等方面基本都是借鉴香港的一些做法，甚至包括该项业务的名称我们都引用过来。因此，个人住房抵押贷款有许多别称：个人住房贷款、个人住房担保贷款、个人购房抵押贷款、银行按揭、个人住房按揭贷款。与国外的个人住房抵押贷款是相同的，只是称呼上的差异而已，可相互替代。 2.2.2个人住房抵押贷款一级市场与二级市场的概念

在发达国家，个人住房抵押贷款市场分为个人住房抵押贷款一级市场和个人住房抵押贷款二级市场。个人住房抵押贷款一级市场是个人住房抵押贷款的直接发放市场，即个人住房抵押贷款的借款人与发放抵押贷款的金融机构之间直接交

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易的市场。个人住房抵押贷款二级市场是一级市场上创造出来的个人住房抵押贷款的再交易市场，主要包括两种形式：一是个人住房抵押贷款证券化；二是投资机构直接从金融机构收购个人住房抵押贷款。两者关系如图1.1所示。

目前，我国个人住房贷款一级市场正在起步阶段，而二级市场目前尚未进入实际运作阶段。鉴于我国的实际情况，本文研究范围仅限于个人住房贷款一级市场中的违约风险问题。

图2-1个人住房抵押贷款一级和二级市场关系

资料来源：Kristin Chen. (2002). The Role of Mortgage Insurance in Risk Management. International Journal of Real Estate Finance, 1(2), 8-19

2.2.3个人住房抵押贷款的特点

目前，我国国有商业银行发放的个人住房抵押贷款主要用于个人购买商品房。其主要特点是:借款人分散、单笔贷款金额小、贷款期限长、贷款用途特定、担保方式特定、还款方式特定、利率政策特定等。

2.2个人住房贷款违约风险的概念

国内外关于个人住房贷款违约的概念已有很多种定义。而我国法律规定，若借款人连续3个月中断还款，银行就有权对抵押的房产进行处置即取消赎回权。而银行实行贷款5级分类办法，即从贷款偿还的可能性出发，将贷款分为正常、关注、次级、可疑和损失5个档次，以此来评估贷款质量，揭示贷款的真实价值。其中，次级、可疑和损失类贷款属于不良贷款。

本文将遵循法律规定违约定义为:借款人逾期90天即3个月未能偿付贷款本

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息，从而给银行贷款造成风险或有可能带来损失的行为。

2.3个人住房贷款违约风险的理论研究

2.3.1理性违约与被迫违约

从违约的动机来看，个人住房抵押贷款的违约可以分为两种，一种是理性违约，另一种是被迫违约。 一、理性违约

理性违约即是指借款人从自身经济利益出发而采取的主动违约，通常这与借款人的个人财力无关。这种情况一般发生在房价下跌时期。 二、被迫违约

被迫违约是指借款人由于财力原因而无力继续还款而被银行收回房产的违约行为。

2.3.2个人住房抵押贷款违约风险期权理论

期权理论是指在特定条件下借款人是否会采取违约策略完全取决于其经济利益上是否合算，若违约在经济上有利于借款人，违约行为就可能发生。 2.3.3个人住房抵押贷款风险管理再协商理论

在非道德风险所导致的借款人还款困难的情况下，从经济利益角度来看，贷款人与借款人均可通过再协商重新设定贷款利率、贷款到期日，甚至放弃部分或全部拖欠利息以继续保持信贷关系，以避免双方昂贵的违约成本，由此形成了的再协商理论。

2.3.4个人住房抵押违约风险状态跃迁理论

在金融机构发放个人住房抵押贷款后，借款人可以在每个付款时间选择按时付款、推迟付款或提前还款。在每个时间点上，每笔贷款可归为正常（按规定日

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