北京某商业综合楼定位建议书(8)

市场总是变化的，要想认清现在把握未来，都不能脱离对其所处宏观环境的了解，和住宅市场相比，写字楼项目对于宏观经济形势和区域市场走向的依赖性相对更大些。而北京房地产市场的显著特点是客观上具有区域性，主观上具有政策性。因此，地产项目的位置不可移动这一固有特点，就决定了如果想要总体把握写字楼的区域发展趋势，就必须要进行宏观分析与研究。

因此，在对本区域写字楼市场进行分析之前，有必要先分析一下北京市近期写字楼市场的整体概况和走势。 2.1.1 写字楼供应量有增无减

从图表上可以看出， 2002年是写字楼供应量突增的标志时点，仅2002年三季度开复工面积已经略高于2001年全年的开复工面积。

1999-2002年北京写字楼开发投资（亿元）

2002年北京写字楼投资额度为97.33亿元，其中第四季度达到41.76亿元，比2001年同期增长16.87%。

1999-2002年北京写字楼施工面积(万平方米)

2002年北京写字楼施工面积为672.7万平方米，比2001年同期增长35.75%。 1999-2002年北京写字楼新开工面积(万平方米)

2002年北京写字楼新开工面积为222.8万平方米，其中第四季度为103.93万平方米，比2001年同期增长133%。

1999-2002年北京写字楼竣工面积(万平方米)

2002年北京写字楼竣工面积为97.5万平方米，比2001年同期降低0.5%，变动幅度小。

从调查的实际供量上看，北京市写字楼供应持续增加。据调查显示，2001年全年投放市场的供应量为150万平方米，市场吸纳量（包含销售和租赁两部分）为68万平方米。其中甲级写字楼供应量88万平方米，吸纳量为20万平方米。2002年北京写字楼市场供应量已达到了创记录的300万平方米，这是2001年供应量的两倍。其中，西部地区供应140万平方米，其他各区供应量在60万平方米。相比之下，东部地区处于供应的低谷时期。

下表为2002年上半年北京甲级写字楼供应状况。 区域 项目名称 面积（万平方米） 海淀区 当代青云大厦 5 帝恒写字楼 4.5 中关村科技贸易中心 12 银网中心 6 长远天地 12 太平洋大厦 5 世纪经贸大厦 7 皇冠大厦 11 世纪豪景大厦 2 科技财富中心 6

朝阳区 中国国际科技会展中心 6 佳境天城 10 住邦2000 10 新亚大厦 7 国航大厦 9

西城区 富凯大厦 10 中证大厦 10 东城区 东方银座 5 贡院6号 2.5 总计 145

供应量的持续增加，必将进一步加剧写字楼市场的竞争，此外再加上去年入伙但尚未消化的写字楼存量，和部分公司由于业务调整或者并购所空出的面积，给写字楼市场带来了一定的压力。

2.1.2从写字楼销售整体趋势分析，写字楼需求呈刚性 1999-2002年北京写字楼销售面积(万平方米)

2002年北京写字楼销售面积为44万平方米，比2001年同期降低11.6%。

从上图不难看出，在同一个销售年中，第四季度的销售总量是最大的。2002年的每个季度的销售量都是低于2001年同期的，2002年每季度销售量占2001年同期销售量的平均百分比为63%。从总体上看，对于供应量的消化是走下降趋势的。

从以上两个图不难看出，在供应量剧增的情况下，市场对写字楼的消化并不理想，在供应量远远高于2001年的情况下，2002年的销售量是不尽人意的。

说明：从城市整体范围来看，写字楼的需求是不同于住宅需求的，是一种相对刚性、相对平稳的需求。另外也说明，写字楼不是依靠强势销售就能取得突破性销售业绩的，主要取决于市场供求平衡状态的稳定程度。

2.1.3 需求市场逐渐以国内买家为主

在销售市场，中资机构需求旺盛，依然处于主力地位。买家多是石油、化工、汽车制造等垄断性行业、国

家重点扶植企业以及一些传统行业（如传媒业），并衍生出许多大单。如中国一汽购买了南银大厦4700平方米，中石油技术开发公司购买东联商务会馆5774平方米的面积，国内两家公司共同购买了朝阳区霄云路上总建筑面积59600平方米的华麟大厦等。还有相当一部分中资企业，为加强自身实力而纷纷进行合并、重组等举措，经济领域的动向将会影响到写字楼市场的需求结构。

国内公司逐渐成为主要买家的同时，更倾向于购买高档写字楼，这与“入世”效应带来的CBD热有关。从需求结构上看，根据北京甲级写字楼2001年的销售情况分析得出，许多实力雄厚的中资机构在销售市场上扮演了主要角色，吸纳了约60%的写字楼市场份额，支持着北京地区写字楼的出售市场。其中电信公司或金融机构构成中资机构需求的主体。这从一个侧面反映了中资机构国际化进程的加快。 2.1.4 外资购买特点

外资企业进攻中国大陆市场，是把城市间的对比作为首要的。不论是产品生产领域，还是资本运作领域，对于他们来说企业形象的推广是通过在具有影响力的城市完成的，因此此时，北京各个区域是没有区别的，而是共同构成了大城市的概念，站在与上海竞争的地位上。只有当从事产品生产的企业，在进入中国后，着手将产品渗透市场的战略，开始在各个城市的占领市场，这个时候产品是最被关注的。 2.1.5 市场规律

? 从城市整体范围来看，写字楼的需求是不同于住宅需求的，是一种相对刚性、相对平稳的需求。 ? 写字楼不是依靠强势销售就能取得突破性销售业绩的，主要取决于市场供求平衡状态的稳定过程，是一个动态平衡的现象。

? 区域写字楼开发研究应该在宏观层面的竞争空间探究的同时，进行这一动态平衡规律的研究，也就是说，要把区域内写字楼的开发置于以时间引导下的综合开发体系中。

2.2 产业链分析

如果按照产业链的上下游关系分析中关村、CBD、BDA与物流港四个区域之间的区域商务功能之竞争关系，可见，它们之间的联合关系大于竞争关系。这一结论有助于我们寻找物流港商务市场的发展空间。 这个结论的得出基于两个前提：1、运用产业链衍生的方法建立分析体系；2、将物流港纳入这一体系中。在这两个前提下，我们就可以延续对于项目地段的最初定位，即将物流港作为与中关村、CBD、亦庄同等

级别的城市功能区来对待，通过这种联合竞争机制的建立，可以大大促进各区域间的分工协作和差异化定位，使得将物流港纳入这一产业链中之后，整个城市产业链更加完善，对于建立北京市的城市竞争力是大有利处的。

产业链分析流程示意图

图中所表示的逻辑关系，基于对目前中关村、CDB、BDA三个区域各自发展现状，以及各自商务空间特征的分析，包括供应特征、需求特征、以及未来发展趋势判断。（此分析具体内容见附件6）。 地区 地理环境 政策支持 产业基础 商贸氛围

中关村 一区五园的规模，形成多样化的土地供应模式，既有高度城市化的商贸区，也有城市边缘地带的生态办公区。 一直作为中国的“硅谷”为建设目标，是北京市重点发展区域锁定的对象之一，具有很高的社会认知度和国际吸引力 一贯以高科技为龙头产业，以教育科研为基础优势，大力发展IT行业，具有很强的研发能力。 核心区将建成中关村高科技商贸区，与上地等各产业园形成前店后厂的局面，中关村西区将于今年全面亮相，随后东区，北大、清华科技园也将陆续建成，形成四园鼎力的核心商贸区。目前沿中干村大街和北四环也形成了纵向发展趋势，已经形成了一定的氛围。

CBD 高度聚集的城市商贸区 具有中国特色的中央商务区，具有很强政策导向和支持，国际化程度较高。 没有明显的主导产业，但区域定位很明确，对需求的引导性很强 依托于国贸商圈、朝外商圈、使馆区，和外经贸等机构，形成了比较强势和深厚基础的商务氛围。

BDA 外城新兴区 北京最早的经济技术开发区之一，具有较强的政策支持 制造业是该区域的产业特征，坐落着企业的生产基地，主体建筑就是企业的厂房建筑。 目前，由企业生产基地组成的商务圈，由于不 以贸易、交流等商务行为为主要业务，商务氛围欠佳，而居住功能成为强势。 2.2.1 中关村区域写字楼市场综述

? 现实写字楼的供需矛盾及远期写字楼的供求错位问题依旧比较突出。 ? 供应量持续不断的增加，高档物业逐渐浮出水面。

? 根据调查，中关村地区的客户主要以IT业及电子业为主，其他如制造业、金融业、贸易、零售、批发、咨询、顾问、设计、教育、医疗、中介、旅游等服务业各占不到10%。其中从事销售的中小型公司占到了一半以上。沿白颐路，客户构成的分布也显示出明显的规律，即越靠近白颐路北部，IT业占的比例越大。

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