北京某商业综合楼定位建议书(7)

以上为Mall of America的中庭 “Knott’s Camp Snoopy”主题乐园的图片。以下为Mall of America ：

通过Mall of America 的案例，我们认为作为大型商业设施而言，需要特色主题娱乐的辅助才能使整个是商业设施充满活力。这也正是本项目商业所需要借鉴之处。具体而言，作为本项目商业也必须借助汽车营地、特色露天餐饮等休闲娱乐设施，使整个商业充满吸引消费者长时间停留的魅力。这也是Lalaport商业共同点之一。

此外，Mall of America很好地注意了人群行走的疲劳程度，将整个建筑的周长控制在1500米以内。针对本项目，一期沿街商业长度在450米左右，而二期“L”形地块内的商业沿街两边长各为310 米。我们认为这种商业长度的安排是较为合理的。从建筑形式上来看， Mall of America同样保持了一种低密度的建筑形式，即商业建筑层数均不超过三层。

最后，特别值得注意的是，无论是东京湾的Lalaport，还是美国的Mall of America，其都设置了大量的停车位。由此可见，作为大型商业中心而言，充足的停车位置是十分重要的。针对本项目而言，我们认为保证充足的停车场地是本项目是否能吸引到足够汽车购物消费人群的重中之重，因此需要特别加以保障。 总之，通过以上两个案例分析，我们认为作为这种地处城市边缘的大型商业中心，其具有三个特点：特色鲜明的娱乐主题；适当的商业街长度；较低的建筑密度和大量的停车位置。这也正是本项目商业所值得借鉴的。

（三）商业面积初步确定 1. 商业面积的初步确定

就商业面积而言，我们主要依据以下数据加以估算

? 人口数量：目前东南三、四环之间的常住人口数27多万，随着住宅郊区化发展，区域内的边缘集团以及三、四环之间新建住宅增量，以及流动人口的增加，在未来5年内东南区域内大约会有100万人口 ? 私人汽车拥有量：根据权威人士估计，目前北京12辆/100户的私人汽车拥有比例，在未来5—10年将增加到40—50辆/100户

? 集中购物模式：平均每月购物4次

? 大型零售超市（参考家乐福数据）人流量：1.5万人/天 ? 目前大型零售商业面积：3万平方米 ? 考虑到餐饮、休闲娱乐所要占用的面积

最终我们估算认为，在未来5年内本项目在考虑进入2—3家大型主力店和其他配套餐饮，一期适合商业面积应为10万平方米。随着会展的宣传和预热，以及本项目商业的培育和积累，我们认为在未来二期“L”形地块商业面积为24万平方米。当商业需求量继续放大时，未来三期面积为8万平方米。（具体地块规划详见，区域分析综合开发部分。）最终达到商业面积42万平方米。

2. 商业建筑容积率的初步确定

根据上述对商业分期开发地块的分析，以及相关案例，我们认为本项目商业建筑应保持在3层以下，不宜过高。

3. 本项目商业辐射半径

根据本地居民开车大型专业店所需要时间在10—45分钟之间，已经考虑到东南三、四环地区现有商业的影响，以及通过三、四环达到本项目所需要的时间，我们认为本项目商业消费的辐射半径应为开车10—20分钟之内，约10公里范围内。以下为附近区域内10公里内主要道路。

（四） 商业建筑风格的初步确定

我们认为，根据上文所述对商业主题的确定，我们认为“汽车购物”模式的实质是对于汽车的充分利用和由此的延伸服务；此外考虑到本项目商业本地处郊区且有很好的水景资源。因此对商业场所的建筑风格不应喧宾夺主，应采取一种简单朴实、内敛的建筑风格，且不建议选用大面积玻璃幕墙等高技派建筑风格。

（五）地块周边用地性质分析

对于商业地块的交通分析而言，详见下图。

由于本项目商业定位与服务于开车消费者，因此在交通组织上应采取人车共存的交通组织。特别值得指出的是，正如前文案例对于水景特色商业的介绍，我们认为在会区域对面“L” 形商业的外侧可以开辟成特色商业街区，由此从临河和中心广场两个方向进入商业场所。

为了避免区内物流与人流的大量混杂，因此我们认为可以在“L”形地块三个顶点各设一个货物集中地，即外部大型物流车辆将货物运送到三个节点，然后再通过内部交通将货物将商品分散到内部。

对于停车问题，根据区域研究中阐述，我们认为可以将三期商业地块以及小区用地首先用做停车场使用，而且将部分绿色主题园开辟成汽车营地供开车消费者休闲娱乐使用。为了保证全部建成后的停车面积，我们也需要预留出足够的停车面积。

综合楼分析研究与初步定位 一、综合楼用地分析

综合楼位于物流港物流基地的北侧，是整个物流港提供商务和暂居功能物业的位置。商务与暂居对区域外部交通条件和内部交通组织，以及机动车停放条件都有较高的需求水平，这也是在城市外围地段办公物业和暂居物业的优势所在。 1、交通条件

区域外部交通条件涉及物流港整体规划中对于与城市高速通道、城市快速通道接口处的处理方式，应该保证，进出物流港的便捷、快速和安全，要保证各主要节点的通行量均衡，和各方向转行的畅通。这一问题需要综合楼、商业、物流、住宅各部分用地综合考虑，将在项目整体分析中得到阐述。

区域内部交通就是要解决好各物业自身的需要，并且使不同功能的物业交通流线尽量避免交叉，保证各物业在有效使用时间段的交通顺畅。

目前的现状规划，综合楼处于狭长的地块范围，南侧是内部物流的通行道路，为了避免使用人群与物流车辆的交叉，需要在适当的位置组织单独通行道路。 2、停车条件

随着北京市摩托化水平的不断提高，汽车的人均保有量预计在未来3-5年将增加至40-50辆/百户。汽车消费端的上升必然同时引发对生活停车设施需求的增长。尤其是处于城市边缘新兴地区的办公区和公寓区，依赖机动车的程度更高。因此城市边缘商务区的开发计划，一定要按照汽车城市的行为模式来进行，这样才能保证满足来到这里的人群，体验其工作生活的便利性。所以，提供充足的停车位，并将所有停车位纳入系统高效的管理体系中，为这里的商务区营建良好的车位配套设施，是用地计划中的关键要素之一。 二、区域市场竞争关系分析 1、分析方法阐述

寻找一个城市新生区域，或是城市更新区域的市场发展空间，传统的分析方法是产业业态划分法。这种方法是将各个区域作为独立发展区域，承担独立功能的特定区域，由此分析与其他区域的竞争关系。 如此分析下，将突出显现各区域间对立竞争的层面，而且是对企业业态单纯的剥离。如此分析出来的市场空间，又两种可能。一种可能，采用直接竞争手段，定位于XX商务功能区，如立泽桥商务走廊、西外商务走廊，这种“巷战”的竞争手段，适于自身地段具有较为强势的基础优势。另一种可能，寻找到一种完全差异化的领域，不与其他区域产生直接或是间接的竞争，而在目前愈趋国际化的竞争竞争环境下，这样的机会可能性很小。

并且，从城市系统观角度而言，传统的分析方式缺乏完整性和系统整合性，不利于形成某一生产环节的聚集基地，从而阻碍了整个产业链向更专业化，更集约化的方向发展。

因此，根据本项目地段区位的特征，以及区域目前在城市结构中的地位，我们认为顺着产业上下游衍生的链条，对区域间的关系进行分析，是最适宜的分析方法。 原因如下：

第一，地段认知度较低，不具备同成熟的城市功能中心区域正面竞争的商务环境。

物流港所在地段是一个新生的地段，在企业中间，尤其是外地企业中的认知度较低。而作为商务办公物业，判断其市场前景好坏的标准，地段的大众认知度是非常重要的指标之一，因为它代表着写字楼最看重的两个关键因素：形象气势和商圈气势，而交通是在形象和商圈两因素都具备之后，需要考虑的细节因素。如果这个时候，运用传统业态划分论，来寻求物流港的写字楼、商住公寓物业市场空间，则会把物流港置于完全孤立的状态，成为与CBD和BDA的对立竞争者，同时与中关村形成两条平行线。这种定位忽略了区

域发展的联合优势所在，极不利于一个新生区域的发展。而通过产业链条的分析，将其纳入城市产业系统的整体战略布局中时，物流港的商业角色就明朗许多，非常有利于找准自身商务功能的定位。 第二，物流港自身的城市功能定位，导致我们必须运用系统观，进行分析研究。

物流港自身的城市功能定位十分明确，其未来将要形成的产业生态群落，在客观上，是整体生产领域不可或缺的环节，它的存在性不可否认。由此，我们必须运用生产系统观的理论对这一区域的商务市场空间进行探测，以寻求正确的发展可能性。 2、办公物业竞争空间探测

在上述理论思想的指导下，我们展开对物流港商务市场的发展空间研究与分析。下图示意了整个研究的思维过程。

2.1 北京写字楼市场整体发展趋势分析

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