省优论文 武汉市东湖之滨房地产项目可行性研究报告(8)

华中科技大学文华学院毕业设计（论文）

项目分期开发计划：项目分两期，一期开发占地面积25000㎡，开发1,2，3,5号楼的高层住宅，总建筑面积:54900㎡,地下停车场14760㎡， 共计69660㎡；二期占地面积11500㎡，开发中心写字楼项目，总建筑面积达54900㎡，规划设计时应充分注意项目设计，施工，营销，入住的时间连接性和协调性。

(2)项目实施总进度计划

根据对项目区域市场的供给和需求分析，考虑到市场的消化速度及地块自身特征与周围环境，总开发周期4年，建设期两年半。我们建议将项目开发扩项目先期工作时间6个月，具体时间为为2013年7月初～2014年12月底。应完成项目研究、审批、征地、勘探设计和招标等工作。一期工程预计开发周期24个月，具体时间为2014年1月初至2015年12月底。二期工程预计开发周期18个月，2015年7月初至2017年6月底。

项目 2013 2014 表5-2 项目实施进度表 2015 2016 2017 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 前期 一期 二期 5.2 项目的投资估算与资金筹措

5.2.1 项目的投资估算

（1）项目建设投资估算

项目投资由建设投资、建设期利息和流动资金组成。建设投资是项目费用的重要组成部分，按概算法分类，建设投资由工程费用、工程建设其他费用和预备费三部分组成；具体计算如下：

1)土地费用估算

该项目地块售出采取拍卖形式，土地属性为净地。工程规划土地面积约54.7亩（36500㎡）土地费用主要由土地出让金、税金及政府规费和拆迁费用组成，该项目为净地，不计拆迁费用。土地出让金：该地块为公司挂牌拍卖竞拍土地。市场法适用于同种类型数量较多且经常发生交易的房地产[17]。近来土地成交市场表明，成交价往往同最低起拍价鉴于此，可预测土地成交金可采用市场法估算，土地成本估算为1036.38万元／亩，土地出让金为56690万元；

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2)工程费用

第一，场地整理等前期费用估算。

① 场地整理=占地面积×单价=36500×4.50=16.43万元； ② 场内临时排水=占地面积×单价=36500×3.50=12.78万元： ③ 临时水=占地面积×单价=36500×2.50=9.13万元； ④ 临时电=占地面积×单价=36500×4.00=14.60万元； 场地整理等前期工程费用合计：54.8万元 第二，工程建筑、安装费用估算。

工程总占地面积约为54.7亩，规划总建筑面积为116800㎡，为框架剪力墙结构，据此估算建设投资。项目工程占地面积36500㎡，修建高层住宅54900㎡，地下室7000㎡。具体计算见表5-3

表5-3项目施工计费表

序号 1 2 3 4 5 6 7 8 费用名称 桩基 高层住宅土建费用 写字楼土建费用 地下车库 水电安装 电梯及供电供水 建筑智能化 合计 建筑面积㎡ 116800 54900 54900 7000 116800 116800 700 费用金额(万元） 876 5764.5 6313.5 45.5 700.8 876 0.84 14577.14 备注 建工程费用总计14577.14万元 ②附属设施及工程配套费用

其一、室外工程：含室外上下水和室外接电等附属工程项目，按工程建设费用的5．0％计取为728.9万元。

其二、绿化、景观、道路等室外工程费用：含道路、场地、绿化、景观等，按工程建设费用的3．5％考虑为510.2万元。

建筑工程建设费用和附属设施及工程配套费用两项合计15816.20万元。 3)工程其他费用

工程建设其他费用是指建设投资中除建筑、安装工程费、工程配套费用以外所必须花费的其他费用，工程建设其他费用按国家有关规定或行业规定的内容、计算方法和费率或取费标准分项估算，估算金额为 2498.91 万元，详见图5-4

表5-4 工程其他费用

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序号 1 费用名称 建设单位管理费 计算基础 工程费用+配套费用 工程费用+配套费用 工程费用+配套费用 工程费用+配套费用 工程费用+配套费用 费率单价 合价（万元） 0.50% 1.10% 0.10% 1.00% 0.20% 1.50% 25 55 0.30% 99 0.17% 537.75 79.08 173.98 15.82 158.16 31.63 237.24 1723.92 292.00 642.40 47.45 543.51 198.56 2498.91 备注 办公、交通 含招标费、人员工资等 含可行性研究报告费 规费 规费 规费 规费、小配套 1.1 开办费 1.2 1.3 1.4 1.5 2 3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 4 经营费 临时设施费 工程监理费 工程保险费 勘察、规划设计费 工程费用+配套费用 政府收取规费 供水管网配套费 供电站费 环保排污费 城市建设配套费 工程质量监督费 费用小计 建筑面积 建筑面积 工程费用+配套费用 建筑面积 工程费用+配套费用 4）预备费包括了基本预备费费用及材料涨价预备费，预备费用为按比例计算，基本预备费为工程费用的2%，涨价预备费为工程费用的3.5%，总计为869.89万元

5）建设投资的构成

建设期投资合计75200.94万元，详见图5-5

表5-5 建设投资构成 序号 工程费用及名称 1 1.1 土地费用 土地出让金 估算金额（万元） 56744.8 56690 54.8 15816.20 14577.14 510.2 2498.91 869.89 316.32 553.57 75929.80 35

占投资比例 74.73% 20.83% 3.29% 1.15% 100% 1．2 土地前期整理费用 2 2.1 2.2 3 4 4.1 4.2 5 工程费用 建设工程费用 附属设施及工程配套费 工程其他费用 预备费 基本预备费 涨价预备费 建设投资合计 华中科技大学文华学院毕业设计（论文）

（2）开发期利息

本项目计划利用银行贷款额为25546万元，贷款期4年，贷款年利率为6．40％，按等额还贷，第二年开始还贷，贷款利息按复利计算：

各年应计利息=(年初借款本息累计+本年借款／2)×有效年利率 各年利息详见表5-8 （3）经营资金

经营资金按项目开发资金需求估算，包含项目的管理费用和销售费用，根据项目开发进度要求，估算14252.58万元。本项目经营资金有三部分来源：1)开发单位自筹；2)银行借贷；3)采用滚动开发办法，边建设边出售，先期取得的售房预付款及售房回款用于后期建设。

(4)项目总投资估算

项目投资由建设投资、建设期利息和流动资金组成。总投资估算为83369.80万元，其中建设投资静态部分为75200.94万元，建设期利息为1440.00万元，经营资金为14252.58万元

表5-6 项目总投资估算表 序号 1 1.1 1.1.1 1.1.2 1.1.3 1.1.4 1.2 1.2.1 1.2.2 2 3 项 目 建设投资 投资额（单元:万元） 合计 77369.80 占项目投入总资金的比例（%） 84.44% 82.27% 2.18% 15.56% 估算说明 按表5-5 按附表5-5 按附表5-4 1.1.2*0.02 *3.5% 参见附表-5 建设投资静态部分 75376.23 土地费用 建筑安装工程费 工程建设其他费 基本预备费 56744.80 15816.20 2498.91 316.32 建设投资动态部分 1993.57 涨价预备费 建设期利息 经营资金 总计 553.57 1440.00 14252.58 83369.80 5.2.2 资金筹措计划

（1）资金筹措

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该项目开发总投资为万元，其中固定资金投资为75476.23万元，经营资金为14252.58万元。固定资产投资拟采用滚动式开发，预计前期土地及工程前期投入为59188.91万元。

资金计划来源于：1)注册资本金10000万元；2)公司自有资金及自筹(项目资本金) 55622.38万元；3)企业内部自筹及销售收入滚动投入11000.00万元：4)预备向银行借款15000.00万元，项目建设期3年，分年度均衡完成投资。

（2）资金筹措与计划使用表 详见5-7 投资计划与资金筹措表

表5-7 投资计划与资金筹措表

序号 投资计划 1 1.1 1.2 1.3 1.4 2 2.1 2.2 2.3 2.4 3

分年计划（%） 100% 1 78% 2 10% 3 7% 4 5% 建设投资（不含建设期利息） 75929.80 59225.24 7592.98 5315.09 3796.49 建设期利息 经营资金 项目总投资（1+2+3） 资金筹措 自有资金 企业自筹资金 销售收入（预售款） 银行贷款 资金筹措合计 1440.00 288.00 704.00 320.00 128.00 14252.58 2445.46 4053.39 4292.05 3461.68 91622.38 61958.70 12350.37 9927.14 7386.17 91622.38 61958.70 12350.37 9927.14 7386.17 10000.00 7800.00 1000.00 700.00 500.00 55622.38 45158.70 2950.37 3927.14 3586.17 11000.00 0.00 4400.00 3300.00 3300.00 15000.00 9000.00 4000.00 2000.00 0.00 91622.38 61958.70 12350.37 9927.14 7386.17 5.2.3 贷款偿还

本项目投资贷款根据项目开发的收益情况，计划分三年等额偿还。还本付息的主要来源为本项目的销售收入和销售收益等。参见表5-8

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