省优论文 武汉市东湖之滨房地产项目可行性研究报告(6)

华中科技大学文华学院毕业设计（论文）

消防采用喷淋设施，空调采用中央空调。预期售价30000元/㎡。该楼盘对本项目商服建设具有借鉴意义。

（4）复地东湖国际复地五期规划建筑面积24320㎡，开盘销售2号和5号楼，户型分89㎡和101㎡32层超高层住宅。复地东湖国际真题项目总占地53万㎡，规划总建筑面积106万㎡，集花园洋房、别墅、商业、高级写字楼、LOFT办公、星级酒店、酒店式公寓、中小学校等。项目同时毗临省府中心及中南、徐东等成熟商圈，是武汉市目前在建的、规划最大的、城市中央顶级综合体。复地东湖国际物业为为2.55元/平方米·月，容积率1.79，绿化率35%，总户数1601户，住宅为70年产权，五期预计2014年年底入住。预期售价12500元/㎡。该楼盘对本项目具有

（5）万达汉街壹号公馆地处武汉武昌中北路171号，总建筑面积55万，占地面积10万，项目全部为两梯两户或两梯三户布局，面积区间约为120-220㎡，户型设计秉持“空间奢侈化”原则，全部为大开间、窄进深布局，在功能设计上则迎合高端人士生活需要，配备独立卫生间和奢华衣帽间，打造出武汉罕见的“全套房”格局。预期售价为：21000元/㎡。

(6)悠活城地处武昌徐东大街1号， 四期100-200平米复式在售。由武汉山水美城置业有限公司投资并开发。项目占地面积21709㎡，建筑面积75983㎡，物业费为3.50元/平方米·月，容积率3.50，绿化率35%，当期户数130户，住宅为70年产权，预计2013年5月入住。预期售价： 11000元/ ㎡.

（7）纯水岸东湖位于东湖生态旅游风景区平安大道166号，现售120-145㎡三室两厅户型。总占地面积约60万㎡，总建筑面积约102万㎡。总户数8141户 当期户数8141户，物业费：6.80元/平方米·月。70年产权，预计2013年中旬入住。预期售价：14000元/㎡该楼盘对本项目构成重要威胁。

（8）爱尚东亭二期地处武昌中北路车家岭站旁，现售二期127平三房，61平米精装样板间。其占地面积9800㎡，建筑面积39000㎡，物业费为2.00元/平方米·月，容积率4.00，绿化率30%，当期户数232户，，总价80万/套。住宅为70年产权，预计2013年6月入住。预期售价： 11000元/㎡

（9）武汉1818中心位于中北路23号（中北路与公正路交汇处），现一期销售65-72㎡平二房。总占地面积：5万㎡，总建筑面积34万㎡，共1564个停车位，三层地下停车场。总户数1268户，容积率5.57预期售价：16000元/ ㎡

（10）绿地国际金融城位于武昌和平大道840号（湖北大学附近），现售85㎡-90㎡平二方和111㎡-145㎡平三房。开发9栋27-48层高层，2栋5层综合商业楼，2栋30层酒店公寓。总占地面积:67929㎡，总建筑面积:377490㎡。物业费用3.5元/㎡，绿化率：29%，容积率4.71，车位：1690个。总户数1911户，当期户数1911户。预期售价：14000 元/㎡。该项目对本项目具有参考价值。

（11）长航蓝晶绿洲位于武昌欢乐大道与杨园南路交汇处，现售二期128和144平

23

华中科技大学文华学院毕业设计（论文）

三房。总占地面积100000㎡，建筑面积223950㎡，物业费为2.30元/平方米·月，容积率2.50，绿化率36%，当期户数2320户，住宅为70年产权，预计2013年年底入住。折后均价11500元/ ㎡。

与上述楼盘相比，该开发项目住宅在地理位置上占有优势，四通八达的交通优势和地铁4号线修成会给本项目带来巨大的升值空间，相对而言其较低的土地成本，和前期投入资金不大，具有较大的成本优势。可将该项目平均售价初步定位于住宅9000元／平方米，商业铺面26000／㎡，仍留有余地，随着该项目的逐步开发，商业铺面售价也将步步走高，有望突破10000元／㎡。 3.3.3 本项目发展的分析前景

本项目位于政府着力打造的徐东商业圈，沙湖商业圈，大东湖风景区相交的武昌中心地区。按照整体规划的要求，近期将集中开发建设徐东，梨园，沙湖片区的周边商住区、零起点专业市场区。重点将武昌地区沙湖公园、东湖公园建设成现代艺术中心和企业总部基地，提升城区入口形象。政府将改造武昌区干线两侧环境，重点实施沿线景观环境整治，“十二五”期间城市绿化覆盖率达50％以上，进一步提升城市品位。武昌区核心区建设的重要性已是不容置疑，其作为今后武汉市房地产发展的重心地带已成现实。作为政府重点打造的城市湖滨城区将使武汉市的重心东移范围进一步扩大，而这种发展趋势将会对本项目的比较优势产生极大推动作用。

由此可以看出，本项目顺应建设“大武汉”现代化大都市的潮流，顺势而为，趁势而上必将会为本项目发展产生极大推动作用。而其中改造滨湖开发区为主，这也响应了我市大力发展武昌中心城区的号召。以城中村的改造和新近增加的地块建设将会为引爆未来武汉的城市热点增添双重助力，开发楼盘的数量增加，也意味着置业者投资机会的增加。与此同时，这种发展趋势将为该项目带来巨大的发展机会。

3.4 武汉写字楼市场项目市场分析

3.4.1 武汉市写字楼市场特点

武汉市写字楼市场竞争特点有如下五个方面：武汉市“8+1”城市圈发展带动写字楼行业发展；住房类投资的管控增强，开发商转向写字楼投资越来越多；不限购、不限贷的LOFT 小户型，越来越受消费者青睐；中北路商务空间广阔，楚河汉街引领商务新发展；地铁成写字楼升级新引擎，租赁需求持续旺盛。

24

华中科技大学文华学院毕业设计（论文）

3.4.2 本项目周边写字楼分析

（1）武汉1818中心地质位于武昌中北路23号。 属甲级纯写字楼，占地面积：49637㎡ 建筑面积：338900㎡，单层面积：2000㎡，内有客梯：8部 货梯：2部，半集中式中央空调，总楼层：41层,地上:41,地下:0，停车位：627个；预计均价16000元/平，预计入住时间：2013-10

（2）绿地国际金融写字楼位于地址位于武昌和平大道840号（湖北大学附近），属甲级纯写字楼，占地面积：67929㎡ ，建筑面积：377490㎡，单层面积：1300㎡；客梯：2部 货梯：2部；总楼层：48层,地上:48,地下:0；集中中央空调；物管费：3.5元/㎡/月；停车位：3690个；现拟售有49至1千3平米定制写字楼和26至237平米集中式商业出售，预期售价：17000元/㎡;入住时间：2013年 7月。

（3）汉街总部国际地质位于武昌中北路171号 武汉中央文化区

属甲级纯写字楼，占地面积：822000㎡ 建筑面积：500000㎡；单层面积：1700㎡，客梯：10部 货梯：8部；总楼层：24层,地上:24,地下:0；集中中央空调；物管费：12元/㎡/月；停车位：500个；预期售价：19000元/㎡；入住时间：2013年6月。

（4）海山金谷地址位于武昌中北路101号（中北路与东湖西路交汇处）, 占地面积：16288㎡ 建筑面积：130000㎡，单层面积：1200㎡，属甲级纯写字楼，客梯：6部 货梯：1部 ，总楼层：30层,地上:30,地下:0，集中中央空调，物管费：2.2元/㎡/月，停车位：758个。现分150㎡，300㎡，500㎡租售组合，每月租价对应分别为47元/㎡，80元/㎡,80元/㎡；售价均价15000元/㎡

（5）广泽中心地址地址位于，武昌中北路108号，属甲级写字楼，占地面积：13547㎡ ；建筑面积：57930㎡；单层面积：2600㎡，客梯：8部，货梯：2部。总楼层：27层,地上:25,地下:2，半集中式中央空调，停车位：365个；预期售价：16000元/㎡

与上述写字楼相比，该开发项目未来在地理位置上占有优势，得益于2015年完工的地铁4号线，届时距离地铁站100米的巨大优势将会给项目带来巨大的升值空间；相邻周边写字楼项目的稀缺，潜在需求量的提升，和精装别具特色的装潢，具有较大的销售优势。可将该项目平均售价初步定位于写字楼16200元／平方米，出租每月60元／㎡，仍留有余地，随着该项目的逐步开发，商业铺面售价也将步步走高，有望突破17000元／㎡。2012 年武汉市商业地产销量情况统计情况可见表3-7

25

华中科技大学文华学院毕业设计（论文）

表3-7 2012 年武汉市商业地产销量情况统计表 单位：套，㎡ 月份 1月 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 合计

3.4.3 本项目发展前景分析

2012 年武汉市写字楼市场呈现供销两旺的态势。市场成交主要集中在武昌、硚口、东湖高新区。武昌区的万达汉街总部国际同绿地国际金融城的在去年成为武昌区写字楼的销售第一，也由此使武昌区写字楼总成交量名列第一。硚口区则依靠其地处汉口核心区域，交通、商业等配套完善的传统优势，保持写字楼市场的成交旺盛。东湖高新区则依靠光谷板块的逐步成熟，众多高新企业入驻，展现了良好的发展势头。从成交类型看，武汉高档纯写字楼项目逐渐增多，适应众多跨国企业和国内企业在此设立区域总部或分部的需要。同时，不限购、不限贷的LOFT 小户型，也因其总价低功能多样，成为了投资者的宠儿，40 年商住物业明显回暖。租金方面，武广商圈因没有新增供应，租金上涨最明显，达到82 元/㎡·月，增长率达9.3%；建设大道金融街租金达到93 元/㎡·月；租金最高的为汉口沿江商务区和武昌滨江商务区，平均达到110 元/㎡·月。从全国市场来看，武汉甲级写字楼平均租金虽已突破90 元/㎡·月，但总体租金水平排名全国第14 位，水平仍然偏低，售价则仅为一线城市的的一半甚至是三分之一，因此投资回报率较高，平均约为6%，稀缺地段高品质甲级写字楼回报率甚至在8%-10%，高于北上广深等一线城市[15]。可见，武汉写字楼售价及租金仍有上涨空间。

写字楼 套数 456 362 365 464 1046 563 738 562 516 673 811 1080 7636 面积 商铺 套数 面积 合计 套数 面积 91703.27 568 39423.58 803 40848.19 877 59032.75 1059 82238.26 1043 70035.09 1505 116942.22 1395 66860.37 1491 81594.20 970 72230.12 1744 79698.28 2696 99098.5 1805 899704.8 15956 70473.93 1024 75741.21 1165 75940.01 1242 68376.06 1523 73153.14 2089 102011.16 2068 111577.05 2133 95050.63 2053 74890.22 1486 104481.7 2417 182015.49 3507 129718.46 2885 1163439 23592 162177.2 115164.79 116788.2 127408.81 155391.4 172046.25 228519.27 161921 156484.42 176711.82 261713.77 228816.96 206314.89 26

华中科技大学文华学院毕业设计（论文）

3.5 项目的SWOT分析

3.5.1 优势与机会分析（Strength and Opportunity）

(1)该项目地处武汉市最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来将是同武汉市后湖片区，江岸片区，南湖片区齐名的最佳的居住区域。武昌核心区发展起来以后，将会成为建设国际性湖滨城市的一个重要支撑。

(2)武汉市近几年的经济发展和市政建设步伐，特别是2015年修建完工的地铁4号线，使得该区域的房地产在未来有很大的发展空间

(3)周便配套成熟的生活服务设施及徐东，沙湖商业圈的区位聚集，对于办公或者生活都有极大的比较优势。

(4)徐东、沙湖商圈附近已成功开发的高层住宅写字楼，为该区域的房价定位提供了市场认可性。

(5)武汉城区的城中村的建设改造，青山区民宅拆迁量势必然很大，从而为该项目提供了较大的潜在市场。

(6)区位优势带来的前期投入所费巨大，会引起其他开发商的顾虑。 3.5.2 劣势与威胁分析（Weakness and Threat）

(1)市政规划的调整，对于居住用地的定位和商业用房的定位具有不确定性。 (2)本项目规划为高层建筑，其楼盘或是写字楼的电梯、安保、物业的维护保养将会今后的项目的销售产生一定阻碍。

(3)附近竞争楼盘较多，比较优势下，必须要突出本项目的个性特色，从而在今后的竞争中将会比较激烈。

(4)本项目由于土地区位优势明显，地价较高，因此计划投资规模过大，若销售不能持续，易在资金的持续性方面出现问题。

(5)项目容积率，建筑密度过大会引起住宅的不舒适，从而降低销售率，造成亏损。

27

百度搜索“77cn”或“免费范文网”即可找到本站免费阅读全部范文。收藏本站方便下次阅读，免费范文网，提供经典小说综合文库省优论文 武汉市东湖之滨房地产项目可行性研究报告(6)在线全文阅读。