省优论文 武汉市东湖之滨房地产项目可行性研究报告(3)

华中科技大学文华学院毕业设计（论文）

民生工程的基础性以及国民经济的支柱性都彰显了优越的产业地位。不仅以自身的发展成为国民经济增长重要一极，而且极具关联性特性有效带动和促进相关产业发展和整个国民经济增长。房地产业与建筑业、建材业、金融业有着直接紧密的联系，影响到钢铁、化工、塑料、机电登基础工业和制造业；还带动金融，资本，中介服务的第三产业的繁荣[8]。

5) 项目所处区位优异，有利于提高土地效益

项目所处武昌核心区，根据规划要求，该地区将会以旅游、经济、文化、商业为重点发展内容，建设一个可以辐射周边地区的全新多服务功能的现代化都市居住中心，这不仅大大提高了项目区域的城市水平和规模，对提升该区域的商业价值，促进地区经济发展有明显作用。

(2)项目拟建地点 1)拟建地点

“东湖之滨\开发项目位于洪山区中北路延长线与杨园路交汇处，处于武昌核心区，东临40米宽中北路延长线，南临东亭村房地产公司，西临东亭环境小区，碑林30米宽杨园路。被徐东商业圈，沙湖商业圈所围绕，距离武汉火车站、欢乐谷游乐区8公里，楚河汉街4公里，销品茂2公里。其所处位置交通便利，闹中取静。见图2-1

图2-1 地块项目所处地块

2)宗地面积、形状及尺寸

基地沿东北走向呈矩形，整体形状较为规则，北侧杨园路红线宽度30米，东侧规划中北路延伸线红线宽度40米，西侧紧邻嘉隆小区，南侧紧靠空闲用地，空置公共通

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道都为10米。总用地面积约36500㎡，总建筑面积10980㎡。其中公建用地9050㎡，建设用地面积约27450㎡。见图5-2 宗地形状图

5-2 宗地面积、形状及尺寸图

3）宗地使用强度

第一，建筑面积：按净用地面积与容积率的乘积计算（商业金融业与居住建筑规模比例为5:5）；第二，最高容积率：4.2；第三，建筑密度：控制在35%以内；第四，建筑高度：结合具体方案确定；第五，绿地率：按《武汉市城市绿化条例》执行。见图2-3

图2-3 宗地规划图

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4)四周围环境与设施

地块临近徐东商业圈核心地段，区位条件优越，交通便利，周边建设以住宅，交通便利，周边建设以住宅、商业开发为主，配套设施较为齐全；其中商业设施只要有销品茂，沃尔玛，新世界百货，中商平价，新干线生活广场，麦德龙，新一佳等；教育设施主要有铁四院小学，四十七中，湖大附中；医疗设施主要由武昌医院，武昌儿童医院等；区域已经建成一批质量较高的居住楼盘，如君临天下，汉飞滨江国际，江尚天地，悠活城等，形成了较为成熟的居住氛围。随着沙湖大桥的通车，六湖连通工程及地铁四、五、七和八号线的逐步建设和完善，地块升值空间较大。图2-4 宗地位置图

图2-4 宗地位置图

（3）项目主要技术经济指标

本项目住宅区计划开发5栋高层住宅、和1栋写字楼等其他公建设施。项目工程规划土地面积36500㎡，房屋建设实际占地109800㎡，净地出让，容积率4.0，绿化率35%，建筑密度25%。符合湖北省2008年住宅用地控制指标中住宅，写字楼用地控制标

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准。

规划经济技术指标总计见下图：

表2-5 规划经济技术指标总计表 序号 1 1.1 1.2 1.2.1 1.2.2 1.2.3 2 3 序号 3.1 3.1.1 3.1.2 3.2 3.3 4 5 6 7 8 8.1 8.2 分项 规划用地面积 建设用地 公建用地 道路用地 公共绿地 邮政设施 总建筑面积 地上建筑面积 分项 高层住宅 90㎡以上户型 90㎡以下户型 写字楼 规划居住户数 地下建筑面积 绿地面积 绿地率 建筑密度 机动车停车位 地下停车位 地上停车位 单位 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 单位 平方米 个数 个数 平方米 个数 平方米 平方米 % % 个数 个数 个数 合计 36500 27450 9050 3650 4800 600 11680 109800 合计 54900 112 384 54900 496 7000 12775 35% 25% 752 592 160 备注 75.2% 24.8% 备注 2.2 项目可行性研究报告编制依据

(1)国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)(2006年)； (2)建设部《房地产开发项目经济评价方法》(建标[2000]205号)；

(3)国家发展计划委员会《投资项目可行性研究指南》(计办投资[2002]15号)； (4)《武汉市2010-2020发展总体规划》 (5)国家及武汉市颁布的相关法律、法规、政策 (6)《建筑工程设计规范》

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(7)湖北省建筑工程消耗量定额及费用定额 (8)上级或者主管部门有关方针政策方面文件

3 武汉市东湖之滨房地产开发项目面临的政策分析与市场析

3.1 国家房地产产业政策与市场分析

3.1.1 国家房地产产业宏观调控政策

(1)房地产产业政策的发展过程

我国房地产业经过20年的发展，作为国民经济支柱型产业的作用得到有效发展，直接和间接带动我国房地产连续5年供需两旺，对于保证支柱产业经济快速发展起到决定性的作用。

1)2009年5月25日，中国政府网公布《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》，通知中再次提出物业税的征收要成为要深化房地产税制改革工作的着力点。

2）2010年1月，国办发出的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》指出，要严格二套住房购房贷款管理，抑制投资投机性购房需求。二套房贷款首付款比例不得低于40%。该通知分五个方面共十一条，因此被简称为调控房地产市场的“国十一条”。

[9]

3）2010年4月14日。国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署遏制

部分城市房价过快上涨的政策措施。其中，要求对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。我们发现：此轮调控政策的首要工作已由“增加供应”转变为“抑制需求”。

4）2010年4月17日，国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出十条举措，被业内称为房地产“新国十条”。《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》要求，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。《通知》要求，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。各地方人民政府可根据实际情况，灵活采取限购措施。

5）2011年1月26日，国务院下达有关八条房地产市场调控措施(下称“新国八条”),其中主要内容是，要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

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