省优论文 武汉市东湖之滨房地产项目可行性研究报告(4)

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6）2011年4月6日 中国人民银行起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融

机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。调整后，一年期存款利率达到3.25%，一年期贷款利率达到6.31%。

7）2013年2月20日，温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议确定了五项抑制投机投资购房加强房地产市场调控的政策措施（称为“国五条”）。坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策依然成为该会核心强调内容，并要求个地方坚决打击投资投机性购房，还在继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。自2009年12月份开始楼市调控以来，政策经历了四次强化，分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9.29新政”，2011年1月的“新国八条”，2013年2月20日出台的“国五条”是第五次调控升级。

(2)目前房地产业的调控政策分析

经过2010、2011年史上最严房地产宏观调控后，我国房价环比增速下降，得到一定控制。在抑制投机性房地产购买方面成果显著，但是我国经济社会正面临重要转型期，城镇一体化的铺开，导致刚性需求增加，从而房地产行业在2012年逐渐回暖，并在2012年呈现先低后高的态势。于此同时我国经济社会发展经受了多方面的严峻考验，面对美国金融危机的余波，欧洲次贷危机的影响，当前国际经济环境中不稳定因素明显增多，全球经济发展速度明显放缓。但从长远来看，我国城镇化率只有53.4%，房产市场仍有极大潜力。就目前而言，经济增长开始处于下降周期，但由于刚性需求的推动，我国房地产市场仍呈上升阶段。经济增速的减缓，将使实力不足的房地产公司可能面临出现资金链断裂的情况，从而形成银行信贷风险。房地产市场价格和交易量逐渐回暖将会给国民经济带来两项积极影响：一是对房地产相关企业的影响，房地产开发规模扩大将对国民经济稳定健康发展带来积极影响；二是房地产市场回暖将对金融业带来新的活力。为应对房地产市场回暖而造成房价过高现象，提高对居民购买普通自住房的会融服务水平，保障民生，国家降低个人住房交易环节税收，人民银行对商业性个人住房信贷政策适时进行了调整。但对于投资性购房的严打严控，仍在增强。

国家针对房地产行业的调控政策，下达了严厉控制，这是继国十一条，国十九条，新国四条以来的一脉相承的政策。目的是为了抑制投机性房地产交易与控制房价增长。这是针对2013年1-3月份房价走高最新调控政策。目前国家对房地产业调控政策主要是：一要保证房地产市场的健康运行：二要满足住房刚性需求和置业者的投资需求，支持居民购房。调整是为应对国际金融危机对我国可能产生的影响，支持扩大内需，提高对居民购买普通自住房的金融服务水平，保障民生。

1)刚性需求集中释放促使房市回暖

房价是由市场供求关系来决定的。受到宏观调控政策的影响，2011第四季度和2012第一季度，房地产理性回归；2012年6~8月房地产市场出现反弹波折；2012年第三季度至2013年3月底，延续温和地回暖，房地产市场开始走高。[10] 2013年房价回暖的实

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质是两年以来刚性需求的释放，对于二手房征收20%所得税政策的试点实施，促进了新开楼盘房价开始走高。2013年2月20日“国五条”的出台正是在这样的条件下，继续稳控房价的体现。房地产市场不应该出现供需差异过大，造成非理性的回归。因此稳控房价，促进公共租赁房，保障房的建设将会是房地产行业调整的核心内容。房地产市场的稳定将会带动国民经济和金融市场的稳定。

2)政策的核心是支持居民购房

针对目前房价环比增长的情况，最近出台的房地产调控政策是控价，调控政策不应该破坏房地产市场所具有的运行规律。我们可以看到新政策的主要目的是遏制房价的上涨，鼓励写字楼，商铺的房产投资，支持居民刚性需求的购房。因而新政策制定的重点是稳定交易量，要刺激消费量的提升，房价须下降，这样才会提高交易量。新政策是稳定市场的强针剂，但目前来看，房价短期内还会呈上涨形势。

3)合理确定价格促进市场交易

刚性需求的集中释放，使房市正在回暖，而近期各项政策调控手段正在使房价向合理的方向发展。

新建住房价格：环比情况为先下降后上升。2011年底以后，70个大中城市新建住房价格环比陆续下降，2012年第一季度跌入最低点，第二季度开始反弹，7月出现波峰后开始下降。同比缓步下降2012年大中城市新建住房同比持续下降，下降城市个数逐步增加。[11] 2012年新建商品住宅月环价比价格下降持平、上涨城市个数变化情况见图3-1。

图3-1 2012年新建商品住宅月环价比价格下降持平、上涨城市个数变化情况

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3.1.2 全国房地产行业投资环境分析

（1）全国经济发展状况

第一，经济增长速度降中企稳。2012年全年国内生产总值519322亿元，比上年增长7.8%。

第二，供给结构有所改善。第一产业增加值52377亿元，增长4.5%；第二产业增加值235319亿元，增长8.1%；第三产业增加值231626亿元，增长8.1%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为10.1%，第二产业增加值比重为45.3%，第三产业增加值比重为44.6%。

第三，需求结构变化积极。人均收入增长较快，前三季度，城镇居民人均可支配收入为1.8万元，同比实际增长9.8%。农村居民增速快于城镇：农村居民人均现金收入6778元，同比增长12.3%。

第四，物价水平持续回落。全年居民消费价格比上年上涨2.6%，其中食品价格上涨4.8%。固定资产投资价格上涨1.1%。工业生产者出厂价格下降1.7%。工业生产者购进价格下降1.8%。农产品生产者价格上涨2.7%

第五，货币信贷增长较快。2011年第四季度起M2止住下降趋势，但增速低于2010年同期水平。2011~2012年利率呈下降趋势，9月末，非金融企业及其他部门贷款加权平均利率为6.91%，比6月下降0.09个百分点。

第六，城镇就业趋于稳定。年末全国就业人员76704万人，其中城镇就业人员37102万人。全年城镇新增就业1266万人。年末城镇登记失业率为4.1%，与上年末持平。

第七，财政收入稳步增加。全年全国公共财政收入117210亿元，比上年增加13335亿元，增长12.8%；其中税收收入100601亿元，增加10862亿元，增长12.1%。

（2）全国房地产市场状况分析 1）房地产市场投资发展状况

2012年，全国房地产开发投资71804亿元，比上年名义增长16.2%（扣除价格因素实际增长14.9%），增速比1-11月份回落0.5个百分点，比2011年回落11.9个百分点。其中，住宅投资49374亿元，增长11.4%，增速比1-11月份回落0.5个百分点，占房地产开发投资的比重为68.8%。2012年，房地产开发企业房屋施工面积573418万平方米，比上年增长13.2%，增速比1-11月份回落0.1个百分点；其中，住宅施工面积428964万平方米，增长10.6%。房屋新开工面积177334万平方米，下降7.3%，降幅比1-11月份扩大0.1个百分点；其中，住宅新开工面积130695万平方米，下降11.2%。房屋竣工面积99425万平方米，增长7.3%，增速比1-11月份回落6.8个百分点；其中，住宅竣工面积79043万平方米，增长6.4%。全国房地产开发投资增速见图3-2

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图3-2 全国房地产开发投资增速

2012年，房地产开发企业土地购置面积35667万平方米，比上年下降19.5%，降幅比1-11月份扩大4.7个百分点；土地成交价款7410亿元，下降16.7%，降幅扩大6.4个百分点。

2）房地产销售概况

2012年，商品房销售面积111304万平方米，比上年增长1.8%，增幅比1-11月份回落0.6个百分点，比2011年回落2.6个百分点；其中，住宅销售面积增长2%，办公楼销售面积增长12.4%，商业营业用房销售面积下降1.4%。商品房销售额64456亿元，增长10%，增速比1-11月份提高0.9个百分点，比2011年回落1.1个百分点；其中，住宅销售额增长10.9%，办公楼销售额增长12.2%，商业营业用房销售额增长4.8%。

上述情况表明，我国城市化仍处加速期，居民收入持续提升，住房刚性需求和改善性需求潜力仍然较大；我国经济长期增长并好于发达经济体，房地产市场发展潜力巨大，为下一阶段国民经济持续平稳较快增长创造了有利的条件。全国商品房销售额及销售速度见图3-3.

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图3-3 全国商品房销售额及销售速度

3.2 武汉市房地产市场的投资环境分析

3.2.1 武汉市综合概况

武汉是湖北省省会，位于江汉平原东部。其全境面积8494.41平方公里市域周长977.28公里，7个中心城区面积863平方公里，建成区面积807.54平方公里，它是中部地区最大都市及唯一的副省级城市；中国内陆地区最繁华都市及国家区域中心城市；全球城区面积最为广阔无垠的特大城市之一。武汉四通八达，素有九省通衢的美称，是中国内陆最大的水陆空交通枢纽，中国的经济地理中心；全国仅次于北京、上海的第三大科教中心，在校大学生人数居全球第一；内陆地区的金融、商业、贸易、物流、文化中心，被誉为世界开启中国内陆市场的“金钥匙”、经济发展的“立交桥”，具有承东启西、接南转北、吸引四面、辐射八方的区位优势。如今正以复兴大武汉为目标的武汉，重新迈向全球领先的国际大都市。 3.2.2 武汉市房地产市场情况分析

（1）武汉市住宅市场投资发展状况

2012年，全市房地产开发投资比上年增长22.8％，占全市社会固定资产投资31.3％，占比较上年增加近2个百分点，为带动全市投资增长起到重要作用。

2012年，全市房地产各项贷款余额2423.64亿元，同比增长14.75%，全年新增281.10亿元，较上年多增89.70亿元。其中：住房开发贷款余额522.12亿元，同比增长27.85%，

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