ANBOUND-房地产周刊-第437期(6)

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升作用明显。

从11月上海各区县的成交总金额和成交均价来看，上海搜房网数据监控中心分析师杜新娟表示，11月上海写字楼成交额最高的是嘉定区，成交额近14.18亿元，其次为黄浦区，成交额约9.8亿元，同时，黄浦区亦领跑区县成交均价，报于61519元/平米。

上海搜房网数据监控中心分析师杜新娟表示，内环内写字楼是11月份上海写字楼成交市场的一大亮点，据统计，登上11月月度成交面积TOP10的内环内项目有3个(环比10月增加2个)，分别是绿城黄浦8号、中海万锦城以及谷泰滨江大厦；这3个内环内项目11月成交总金额达12.52亿元，占上海写字楼11月成交总额的23.03%。上海搜房网数据监控中心分析师杜新娟表示，随着整体经济环境的持续不明朗化，一线城市中心区域的稀缺优质写字楼项目逐渐成为资本追捧的对象，相较于新兴CBD，其保值及增值前景优势明显。 第一商业地产新闻网 2012/12/4

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北京房地产

【北京商业地块供应现小高峰】

12月2日，大连万达商业地产股份有限公司在通州再次拿地，本次拿地距离上次拿地仅隔三天时间。据了解，近日北京土地整理储备中心连续推出多块商业类用地，业内认为，作为区域商业配套的商业地产越来越受大型房企的重视。 万达集团通州二次拿地建万达广场有望利好通州楼市

中新网房产频道从北京土地整理储备中心网站看到，11月29日，大连万达商业地产股份有限公司以192000万元竞得通州区永顺镇北苑商务区东区商业金融、居住项目用地地块国有建设用地使用权。这是四天内万达集团在通州同一区域内的第二次拿地，就在不久前的11月26日，万达集团刚以14亿元拿下通州区永顺镇北苑商务区西区商服地块，楼面价高达9013.8元/平方米，刷新区域商业地块纪录。此次万达第二次拿地的总价为19.2亿元，楼面价7786元/平米，较上次楼面单价降低约13.6%。据了解，万达集团将在拿地区域建造北京第三个万达广场。

新京报27日报道称，万达已确定将在通州永顺镇北苑商务区西区地块建设在北京的第三座万达广场。“预定计划是2014年开业，估计最晚不会超过2015年。”此次万达在通州再次拿地之后，在通州拥有地块的总体量已经达到40万平米，基本接近之前2块万达广场的面积。

中投联达(北京)投资有限公司董事长杨少锋在接受中新网房产频道采访时表示，在通州建万达广场主要是看中了通州未来发展的前景，通州区域现有的商业配套远远不足，加大通州商业地块的推出是必要的，对通州楼市也是一个利好。中原地产市场研究部分析认为，万达在北京的第三个综合体将整体提升通州的商业与居住档次，提高区域内的配套水准。

多块商业类土地入市商业地块供应现小高峰

从北京土地整理储备中心看到，同日成交的还有另外两处商业类地块，分别是位于大兴区的庞各庄镇地块，由北京龙熙地产摘得；以及密云县水源路南侧地

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块，由北京华润曙光房地产开发有限公司摘得。一天之内，北京有三处地块出让成交，且皆为商业金融类用地项目地块。另外，顺义新城还有3宗商业地块在要本月底和下月初出让，大兴区黄村镇和通州区梨园镇各有一块商业金融用地待出让。

从北京土地市场的出让公告信息中发现，近期北京商业金融类用地占比偏高，北京或迎来商业类地块入市成交的小高峰。对此，杨少锋认为，在目前楼市调控政策背景下，政府推出商业地块没有太大的压力和风险，商业地产作为城市的配套产品，也越来越受到大型房企的重视，对商业地产的需求也比较大。 中国新闻网 2012/12/3

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【北京11月新房成交同比涨94.3%】

作为楼市传统淡季的11月出现了成交旺盛的翘尾行情。来自链家地产、中原地产、麦田地产等机构统计数据显示，11月北京新房成交12988套，环比上涨了32.4%，而同比上涨了94.3%。不过业内专家表示，当前北京新房库存仍在8.3万套水平，不存在供应缺口，也不存在出现抢购的现象。 楼市成交量价齐涨

来自中原地产的数据显示，11月全月北京新建商品住宅成交12988套，环比增长了32.4%，同比上涨了94.3%。新房成交上涨与保障房集中成交有关，剔除保障类物业，11月纯新商品房成交10391套，整体成交量虽然复苏，但上涨幅度有限。 从价格上看，中原地产数据显示，11月北京新房成交均价为21096元/平米，相比10月份均价有所上涨，但是上涨原因除实质上涨外，也有结构变化的原因。根据链家地产市场研究部统计，11月新建商品住宅成交均价为22113元/平方米，环比上涨5.4%。

量价齐涨不仅仅是新房，据链家地产统计显示，11月全月，北京市二手房成交量为14449套，环比增长26.2%，同比上涨94.5%。在成交量连续三月下滑，成交均价持续维稳之后，二手房市场出现反弹。

统计显示，在需求入市增加的推动下，11月二手房成交达到1.4万套，接近8月市场火热时期的水平。而昌平、顺义等郊区的补涨行情，则推动了成交价格走高，接近24000元/平米，年末的暖冬行情已经成为定局。 库存仍有8.3万套

对于当前新房市场，中原地产市场研究部总监张大伟称：近期市场传言出现抢购的现象并不存在，即使是销售最火爆的项目也没有出现当天售罄的案例。目前市场在高性价比房源和低总价房源部分的确供需失衡，这也影响了价格上行，但并未出现明显的抢购。

持相似看法的链家地产市场研究部张絮认为，近两月新增供应较少主要与部分房企意在明年，并不急于销售有关。当前库存仍然在8.3万套水平，并不算低，不存在供应缺口。

年末二手住宅市场购房需求的增加，是导致成交量明显回暖的首要原因。张絮表示，11月成交量环比上涨26.2%，在8-10月市场经历短暂回调之后，其间也积累了一些观望的购房需求，再加上11月以来本身也有大量新入市的购房者，使得11月出现需求集中释放的情况。

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北京麦田房产市场分析师张叶松表示，由于10月交易量较低，11月楼市成交出现年内小高峰的“翘尾”现象显得尤为突出，这一“翘尾”体现了在限购政策下逐渐形成的新市场规律，即9月、10月由传统旺季转变为相对淡季，而在政策不发生改变的情况下，“翘尾”或将成为一种市场常态。

京华时报 2012/12/3

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【北京二手房网签量同比增八成】

在11月最后一周，北京市二手住宅成交4214套，成交均价为24302元/平方米。链家地产市场研究部张絮表示，高成交主要是受到月末翘尾因素的影响。另外，在市场出现火热的带动下，购房者的购房意愿明显增加，部分热门区域的成交周期从三季度的三周左右缩短到两周。

张絮说，很多购房者都希望在年内完成置业，加上年末有四条地铁新线即将开通，所以预计12月的成交量仍然会在高位运行。“但业主的售价也会更加?坚挺?，一些业主也会?惜售?，由原来的出售改为出租。”

二手房方面，根据北京住建委网站公布的网签数据统计，11月份北京全市二手住宅网签总量为14449套，环比上月同期大幅上涨了26.2%，与去年同期相比更是大幅上涨了80.5%。成交量仅次于年内最高的8月份，创年内第二新高。

在11月最后一周，北京市二手住宅成交4214套，成交均价为24302元/平方米。链家地产市场研究部张絮表示，高成交主要是受到月末翘尾因素的影响。另外，在市场出现火热的带动下，购房者的购房意愿明显增加，部分热门区域的成交周期从三季度的三周左右缩短到两周。

张絮说，很多购房者都希望在年内完成置业，加上年末有四条地铁新线即将开通，所以预计12月的成交量仍然会在高位运行。“但业主的售价也会更加?坚挺?，一些业主也会?惜售?，由原来的出售改为出租。”

北京晨报 2012/12/4

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【北京豪宅市场销售节奏放缓】

以限购为“杀手锏”持续了近两年的宏观调控，对豪宅的深刻影响已显现：豪宅市场整体“水涨船高”现象渐失。综观今年豪宅市场行情与房地产整体大势较为一致，二季度开始回暖，在7、8月份时热销，随着年底到来，销售节奏放缓。而以合生·霄云路8号、瑞安·君汇等为代表的豪宅，销售节奏相对比较平稳，如瑞安·君汇自开盘以来，持续销售，不到一年，认购签约率已超过80%，其销售节奏并没有因为年底楼市进入淡季而放缓。

前几年京城豪宅市场呈现的都是“水涨船高”状态，如今业内普遍认为豪宅售价价差在增大“实际豪宅市场已经细分为了高端豪宅与顶级豪宅。”中原地产投资顾问部总经理张坤昱表示。所采访的业内人士多数认为，豪宅两极分化的房价分水岭基本在单价八万元。换言之，以单价8万为分界线，京城今年热销的多数豪宅单价在5万元左右，属于高端豪宅。而备受高端买家关注的另外一类豪宅，单

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价则都在8万元以上。如盘古大观最低价11万元/平方米、长安太和均价8.3万元/平方米、瑞安·君汇大户型新品售价也将超8万元/平方米，诸如此类楼盘属于顶级豪宅。

“宏观调控无疑是京城豪宅两极分化的导火索。”徐伟成分析。在以限购为“杀手锏”的严厉宏观调控背景下，投资类、改善类需求受到严重制约，有部分豪宅迫于资金回笼压力，以低于市场预期价开盘或采取“以价换量”的举措，而另外部分豪宅恰恰相反，价格稳中有升，促进了两极分化。前者以保利地产旗下豪宅保利东郡为例，今年6月份，该项目为加速去化，推出了部分法式新品，此部分房源售价由此前的42000元/平方米降低到了38000元/平方米。后者以瑞安建业旗下的豪宅瑞安·君汇为例，该项目12月份将主推大户型新品，此部分房源全新升级。

在业内人士看来，京城豪宅两极分化最根本的原因还在于不同豪宅拥有资源的差异性。“对稀缺资源的占有是豪宅共性。城市资源、人文资源、自然资源、产品资源是衡量豪宅价值的四大尺度，但顶级豪宅比高端豪宅占有的资源更具有不可替代性和特殊性。”张坤昱分析。“宏观调控所带来的房产市场波动，对于豪宅来说，就是价值标尺的分化，伪豪宅会被打回原形，高端豪宅会顺时就市，只有顶级豪宅才能经得起时间的检验。”张坤昱说。

经济参考报 2012/11/30

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【北京别墅成交持续三月走低】

按照传统惯例，通常每年的10月、11月是别墅销售旺季，然而，今年则不同。据有关统计显示，北京别墅市场自7月成交量冲高之后，连续三月走低。业内人士一致认为，别墅成交量的走低除受政策层面的影响外，与供量的萎缩以及价格的上升不无关系。预计年底前，伴随着房山等板块一些经济型别墅项目推出新品，整体成交量有望冲高。

●别墅成交连跌三月年底有望冲高

与公寓豪宅的量价齐升相比，别墅市场出现量跌价涨的怪象。据亚豪机构统计，10月1日-23日北京别墅总成交量为114套，总成交面积4.05万平方米。比9月同期的162套和5.73万平方米，分别下跌42%、41%。值得关注的是，虽然别墅成交量出现大幅下滑，但价格却出现较明显上涨。截至10月23日，别墅成交均价为26634元/平方米，比9月同期的24046元/平方米上涨10.7%。 对此，研究机构分析认为，近两个月入市别墅项目较少，一方面是由于近期别墅的审批手续较慢，另一方面今年北京的雨雪来得早，使得很多别墅项目未能按期完成园林、外立面等现场展示，入市时间延后。再者，别墅市场成交量继6-7月份大幅回升之后，很多项目前期“以价换量”策略成功后，就开始进入涨价周期，价格的上涨，也从一定程度上影响了项目成交；此外，房产税传言等消息，也使得部分别墅购房者开始陷入观望。

尽管多方“利空”因素使得别墅成交下跌，但不少专家预计，第四季度别墅成交有望冲高。一方面，随着项目审批的落定，一些楼盘为了冲业绩，多会赶在年底前入市，供给量的提升，有望促使成交量上扬；另一方面，从历史数据来看，2011年四季度虽是楼市低谷，但别墅总成交量却超过了第三季度。 ●房山城市别墅受买家垂青

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在整体别墅市场不景气的背景下，以高性价比为主打的经济型别墅，开始强势突围。特别是距离市区较近，交通便捷且周边配套齐全的城市别墅，再一次成为买家关注焦点。据有关机构统计显示，近日来包括天恒乐活城、润泽庄园墅郡等在内的城市别墅项目，纷纷出现人气爆涨。而在所有城市别墅聚集的板块当中，京西南的房山板块，凭借最高性价比，跃居城市别墅置业首站。

据了解，位于房山区域的某项目，将于近期推出17套叠拼别墅，面积167平方米左右，总价240万元起。也就是说，以一套四环周边两居室的价格，即可在这里购得一套叠拼别墅。并且，还可以享受到区域内独一无二的高附加值。据悉，购买某项目叠拼，即可获赠面积100平方米，配送独立车库、储藏间、露台阁楼。较高的性价比和附加值，吸引了不少别墅买主。

北青网 2012/11/30

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长三角区域市场环境

【南京楼市11月环比上涨1.39%】

根据中国不动产研究中心对南京楼市八大板块80家在售楼盘进行的房价涨跌数据统计显示，11月份南京新房价格环比上涨1.39%，涨幅较10月份有所增速，这也是南京楼市连续7个月价格上涨。其中，南京城东板块以环比涨幅3.68%领涨，而仙林、城南、江北出现了高于一个百分点的增幅。在楼盘涨价中，朗诗绿色街区11月每平米价格上涨1700元，涨幅达到15.5%，成为南京涨幅最高的楼盘，此外保利保利罗兰香谷紧随其后，单月的涨幅也达到了13.2%。

对于南京楼市价格的上涨，南京房地产行业一位也人士分析称，虽然11月南京楼市价格继续上涨，但是对比前几个月目前进入缓涨状态，原因是由于现阶段楼市调控政策再度强化的可能性不大，限购底线目前也无法打破。还有一方面就是进入年底各大商家都在冲刺年度业绩，竞争显得格外激烈，为了进一步去库存化，楼盘出现大幅涨价的可能性不大。 城东板块涨幅最大

据统计数据显示，在南京8大板块中，南京城东板块涨幅高达3.68%，成为南京楼市涨幅最大的板块，而据了解，自从今年8月份以来，南京城东板块一直保持涨价的趋势。

在城东板块的所有楼盘中，富力城11月份涨价势头十足，上涨幅度为12.55%，其中在10月份推出的52号楼，户型面积为79至137平米，均价为每平米12000元，而到了11月24日该楼盘加推47号楼，均价却上涨到了每平米13500元每平米。此外，城东板块改善盘紫金东郡近期增加了部分小户型房源10月28日二期开盘价格较前期在售房源上涨了1000元每平米。

相对于城东板块的大幅上涨，11月城南板块房价平均上涨了1.3%，其中朗诗绿色街区一个月每平米价格上涨了1700元，涨幅达到15.5%。城北板块涨幅达到0.99%，仙林板块涨幅高达2.64%，其中，保利罗兰香谷上涨1400元每平米，上涨13.2%，从而拉高了板块整体涨幅。河西板块房价环比上涨0.81%，在调查抽样的15家楼盘中，仅3家楼盘呈现上涨趋势，其中海峡城涨幅最高为8.82%。

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