房地产培训手册(16)

二、商业街的招商策略

招商策略是实现商业街赢利的重要步骤，也是实现商业街理想业态组合的真正执行者。与其他商业物业的营销策略有所不同的是，商业街的招商工作不能是被动的接受客户购买商铺，还要对入驻商家的信誉、经营管理、商品 质量、公司经营状况等方面的内容进行考察。

1、确定招商对象

招商对象的确定围绕项目的目标来确定，例如命名为“国际商业街”、或者是代表城市形象的商业街等档次比较高的项目，一般都是引进国内外有影响、有实力的商业机构作为经营管理的合作对象，招商的重点对象为实力强的大规模商业机构、营销经验丰富的地区代理商、知名企业、知名品牌等。

还可以通过特殊项目的引入丰富商业街的功能，塑造项目的独特性。例如品牌在本区域独家经营的优先引进，拥有特色经营项目的商业机构优先引进。

2、确定经营模式

投资经营：是指商铺业主购买商铺后自己直接经营。

委托经营：是指商铺业主出于保险起见，将商铺委托商管公司租出去，让别人经营。

租赁经营：是指经营业主一时买不起商铺，以租赁的形式进行租赁经营。

直接经营：某些商管公司将直接经营管理大约20％的营业面积，免因全部他营造成失控的应变举措。

虚拟经营：是指以商业街为总品牌商标，与若干个研发机构、生产厂家和经销商进行对接，开发、生产、销售相应的该商业街旗下的子产品。

3、制定招商优惠策略

根据地区政府对商业街的扶持政策确定可以给予招商对象的优惠措施，对于一些新兴的没有天然地理、人文等资源的商业街来说，这一优惠措施对吸引人气有莫大的帮助。

4、招商流程

市场调研和目标客户分析(招商部) ；客户招商月计划实施(招商部) ；客户招商周计划(招商主管) ； 客户信息归档完善、招商资料准备就绪(行政部) ；目标客户开发，拜访、接治(招商主管) ；客户分类、确定重点客户(招商部) ；填写招商意向表（招商部、客户）；客户资格考察、评估核准(招商部) ；确定 合作对象、签定招商意向书、交纳定金(招商部、则务部、客户) ；与客户沟通、谈判、方案修改与认可（招商 主管、对口部门）；招商协议正式签定(招商部、总经理室、客户)；提供装修方案及电脑效果图(客户) ；提供租赁面积认定书、租赁许可证和装修入场证（总经理室、物业中心）；进行装修、备货、上柜、营业（客户）。

第三节 房地产风水知识

一、什么是风水？

中国风水学的核心内容是天地人合一。中国风水探求建筑的择地、方位、布局与天道自然、人类命运的协调关系。恰是中国风水学的人与自然融合，即“天地人合一”的原则，排斥人类行为对自然环境的破坏，注重人类对自然环境的感应，并指导人如何按这些感应来解决建筑的选址乃至建造，才创造了中国东、西、南、北，中各具特色的传统城市布局、传统建筑形式及建筑景观，因地制宜，美不胜收。

在中国传统建筑中，千方百计寻求营造一处“好气场”，这就是风水。

风水学涉及宇宙星体学、地质学、磁场方位学、气象学、水文学、建筑学、环境景观学、装潢美

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