2010年深圳房地产统计分析报告（2011年1月15日） - 图文(4)

2.3 2010深圳新房供求比

根据深圳房地产信息网的监测，深圳2010年批准预售的住宅面积为393.34万平方米，销售面积为321万平方米，即供应过剩约72万平方米，供求比为1：0.82，供过于求，市场存量增加。各行政区方面，除南山区和盐田区外，其余四区均出现供过于求的局面，其中罗湖区的过剩最严重，销售量不到预售量的一半，供求比为1：0.46，福田区供应过剩近3万平方米，供求比为1：0.82，宝安区供应过剩约35万平方米，供求比为1：0.73，龙岗区供应过剩约28万平方米，供求比为1：0.84，南山区2010年供求基本均衡，盐田区则供不应求，存在约1.3万平方米的供应缺口，供求比为1：1.22。

2.4 2010年深圳房价收入比

房价收入比是指住房价格与城市居民家庭年收入之比，是衡量房价合理与否的指标之一，国际惯例认为房价收入比在3－6倍之间为合理区间。下面以夫妇俩的家庭购买一套70平方米的住房计算2010年深圳房价收入比。

根据深圳统计局数据，2010年1-3季度人均可支配收入累计为24427.89元，由此估算全年的人均可支配收入约为32570元，则夫妇俩的家庭平均收入为32570×2＝65140元。

根据深圳房地产信息网的监测，2010年深圳新房成交均价为20205元/平方米，则一套70平方米的住房平均总价为70×20205＝1414350元。

2010年深圳的房价收入比＝1414350÷65140＝21.7 ，远远高于国际上限（6倍），也高于2009年18倍，即按2010年深圳的房价，一个夫妇俩的家庭要购买一套70平方米的住房，不吃不喝也要攒积近22年才能负担得起购房款！说明深圳的房价已经远远超过居民的购买力。

另外，比较最近5年深圳人均可支配收入的增幅和房价的增幅可以发现，除2008年外，其余年份的房价增幅都大幅高于人均可支配收入的增幅，2010年的房价较2006年上涨了119％，而同期的人均可支配收入只上涨44％，房价的涨幅是人均可以支配收入涨幅的2.7倍！

2.5 2010年四大城市房价收入比比较

横向比较：同样以上述夫妇俩的家庭购买70平方米住房为例比较深圳、广州、上海、北京四大一线城市2010年的房价收入比。计算如下：

深圳：

购买70平方米住房的平均总价＝20205×70＝1414350元 夫妇俩家庭平均总收入＝32570×2＝65140元 2010年房价收入比＝1414350/65140＝21.7倍

广州：

购买70平方米住房的平均总价＝11579×70＝810530元 夫妇俩家庭平均总收入＝31080×2＝62160元 2010年房价收入比＝810530/62160＝13.0倍

上海：

购买70平方米住房的平均总价＝22261×70＝1558270元 夫妇俩家庭平均总收入＝31966×2＝63932元 2010年房价收入比＝1558270/63932＝24.4倍 58232

北京：

购买70平方米住房的平均总价＝20328×70＝1422960元 夫妇俩家庭平均总收入＝29116×2＝58232元 2010年房价收入比＝1422960/58232＝24.4倍

上述数据说明，四大一线城市2010的房价收入比都远超过国际合理底线（6倍），而且偏离度较2009年更大，房价远远高于居民的收入水平，泡沫明显，其中，北京和上海的房价收入比最高，都为24.4倍，深圳为21.7倍，广州的房价收入比相对于其它三大城市要小很多，为13.0倍。

2.6 2010年深圳租售比

租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200，即200至300个月的租金之和与该物业的购置总价大致相等。

根据深圳房地产信息网的监测，2010年深圳住宅的租赁均价为39元/平方米/月，新房成交均价为20205元/平方米，即2010年深圳的租售比为39∶20205≈1∶518 。比较可见，深圳的租售比已经远远低于合理底线（1∶300），也高于2009年的1：410 ，泡沫凸显。

对应39元/平方米/月的租金水平，深圳房价的合理高位只有39×300＝11700元/平方米，即目前20205元/平方米的房价水平存在73％的泡沫。

2.7 2010年1－12月深圳新房量价走势分析

2010年深圳楼市量价走势具有明显的政策因素：

面对2009年虚高的楼市，2010年1月7日国务院出台《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，掀开2010年楼市调控的序幕，4月17日出台的号称史上最严的调控政策《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》更将调控推向高峰，深圳房价在调控的威力下震荡下行，由2月份的全年峰值24195元/平方米降至6月份的全年低值16970元/平方米，之后稳步回升，10月份出台的“限购令”和加息使得房价再次走低。成交量方面，全年成交量大致呈“W”型，上半年呈回落之势，第三季度逐步回暖并实现“金九”行情，10-11月因“限购令”的影响，成交量高位回落，岁末出现冲刺行情，成交量再次回升。

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