2010年深圳房地产统计分析报告（2011年1月15日） - 图文(3)

套，是龙岗区推盘量最大的项目。

1.2 新增预售分析

2010年，在政府遏制房价过快上涨的主基调下，调控政策频出、打压力度收紧，在持续绷紧的楼市环境下，开发商放缓项目的建设进度，使得能够取得预售许可证的项目减少，根据深圳房地产信息网的监测，2010年深圳市住宅预售面积393.34万平方米，同比减少16.7％，住宅预售套数45836套，同比减少8.5％，取得预售许可证的项目有：商务公寓、中低端普通住宅、高尚住宅及别墅，其中普通住宅是市场的主力，2010年楼市的预售量主要分布在龙岗、宝安、南山三个区域，特区外的预售量远远高于特区内，特区外住宅预售面积302.22万平方米，同比增加5.8％，特区外住宅预售套数34578套，同比增加约两成，特区内住宅预售面积91.12万平方米，同比减少一半以上，特区内住宅预售套数11258套，同比减少47.0％。

各行政区方面，罗湖区住宅预售面积13.55万平方米，同比减少54.4％，住宅预售套数1344套，同比减少57.6％，取得预售许可证的产品主要有：都市综合体、小户型物业、大户型楼盘，兰亭国际公寓预售住宅面积100509.72平方米，预售住宅套数679套，是罗湖区预售量最大的楼盘。

福田区住宅预售面积15.57万平方米，同比减少三成，住宅预售套数2273套，同比减少29.7％，取得预售许可证的产品主要有：小户型物业、大户型楼盘，四季山水预售住宅面积77619.15平方米，预售住宅套数765套，是福田区预售量最大的楼盘。

南山区住宅预售面积56.18万平方米，同比减少53.5％，住宅预售套数7078套，同比减少47.9％，取得预售许可证的产品主要有：普通住宅、高尚住宅，香山里花园、丽湾商务公寓、宝能太古城是住宅预售量超过5万平方米的几个楼盘，香山里花园住宅预售面积89765.49平方米，住宅预售套数1058套，是南山区预售量最大的楼盘。

盐田区住宅预售面积5.82万平方米，同比减少56.9％，住宅预售套数563套，同比减

少54.9％，取得预售许可证的产品有：普通住宅、别墅，东港印象家园预售住宅面积23608.29平方米，预售住宅套数301套，是盐田区预售量最大的楼盘。

宝安区住宅预售面积127.10万平方米，同比增加18.9％，住宅预售套数15004套，同比增加四成多，取得预售许可证的产品有：普通住宅、高尚住宅、别墅，合正?汇一城、水榭春天、高发西岸花园是预售量超过十万平方米的几个项目，合正?汇一城预售住宅面积162164平方米，预售住宅套数2006套，是宝安区预售量最大的楼盘。

龙岗区住宅预售面积175.12万平方米，同比减少2.0％，住宅预售套数19574套，同比增加7.4％，取得预售许可证的产品有：普通住宅、高尚住宅、别墅，预售量超过十万平方米的楼盘有：怡龙枫景园、阳光天健城、深业紫麟山、万科清林径，其中怡龙枫景园住宅预售面积131995.57平方米，住宅预售套数1388套，是龙岗区预售量最大的楼盘。

2、2010年新房成交分析

繁密的、严厉的、立体式的楼市调控敌不过深圳本地的利好，比如特区一体化、前海中心、地铁2号、3号线通车等，诸多利好因素使得深圳房价牛气冲天，坚挺不拔，在调控最严的年度房价却创下历史新高！这可以说是一个奇迹，也可以说是一个必然，但更多的是一个讽刺。

2.1 成交均价分析

2010年虽然遭遇史上最严厉、最频繁的调控，但深圳的新房成交均价仍然突破2万大关创历史新高，根据深圳房地产信息网的监测，2010年深圳住宅的成交均价高达20205元/平方米，较2009年（15153元/平方米）大涨33.3％。不过，就房价本身来看，确实受到调控政策影响，如成交均价最高的2月份超过24000元/平方米，而最低的6月份则不到17000元/平方米，落差高达7000元/平方米！调控政策通过影响成交结构进而影响成交均价，即政策压制高端楼市，导致整体成交均价水平呈震荡回落之势，不过，由于房价的基数大，使得同比仍有大幅上涨。

各行政区2010年的成交均价继续保持全面上涨之势，盐田区2010的新房成交中约1/3为别墅，导致全区的成交均价同比暴涨69％超过43000元/平方米。

南山区2010年的豪宅供求两旺，后海湾和华侨城的两大豪宅片区成为南山区2010年量价的主要贡献区域，全区全年的成交均价随之水涨船高，同比暴涨51.7％突破3万大关，达30598元/平方米，超过福田区的价格水平。

福田区2010年在售的和新推的8个项目中，有5个均价都超过3万，有力的支撑全区的价格水平，为29215元/平方米，同比大涨23.4％，由于成交主力之一的七街公馆价格相对较低，一定程度上稀释了全区的高价楼盘对房价的提升力，使得全区的成交均价略低于南山区。

罗湖区的新房成交均价在2009年已经被豪盘幸福里拉升至较高水平，而2010年由于缺少豪盘的支撑上，全区的成交均价涨势温和，同比仅上涨1.9％，为23218元/平方米。 关外两区2010的房价涨势强劲，同比均有超过40％的上涨，其中，宝安区的主力片区龙华、宝安中心区等全面进入2万时代，全区全年的成交均价逼近2万大关，为19932元/平方米，同比大涨41.1％。

龙岗区2010年的在大运会及地铁3号线即将通车等利好刺激下，房价受到刺激大涨47.8％至14391元/平方米，不过，龙岗的房价仍然是全市的一个房价洼地。

点评：2010年深圳房价逆市大涨，受多方面因素影响：

区域利好，如大运会、前海中心、特区一体化等，区域的利好因素刺激房价上涨。 价值提升，地铁2号线、3号线通车，深惠路改造等带动沿线房价上涨。 房产增值，2010年很多房子带装修出售，必定推高房价。

需求强劲，深圳的住房刚需一直强劲，需求大，供应相对不足。

2.2 成交量分析

※ 定义：小户型物业（70㎡以下），改善型物业（70-140㎡），大户型物业（140㎡以上）

2010年严厉的、频繁的调控政策重创投资客的信心指数，在政府全面围堵炒房的政策下，投资房产的门槛被大幅提高甚至被叫停，导致2010年深圳楼市的投资成份锐减，之前的“投资＋刚需”成交构成模式变成“刚需”独力主导，在投资不给力的背景下，2010年深圳楼市的新房成交量创下历史新低！根据深圳房地产信息网的监测，深圳市全年累计销售商品住宅321万平方米/36729套，较2009年（649.4万平方米/70074套）减少约一半，成交金额648.5亿元，较2009年（984亿）减少34.1％。物业型态方面，2010年深圳成交的新房中以70-140㎡的改善型物业为主，成交面积182.3万平方米，占全市总成交面积的56.8％，140㎡以上的大户型成交74.3万平方米，占23.1％，70㎡以下的小户型成交64.4万平方米，占20.1％。

罗湖区2010年的新房成交量同比暴减约8成，仅成交6.3万平方米/841套，成交金额约14.6亿元，同比增加减少81.1％。金翠园、兰亭国际公寓、凤凰印象是全区的主要成交主力，三大项目贡献全区8成多的成交量，其中金翠园以26709.4平方米/343套位居罗湖区冠军。物业型态方面，罗湖区2010年成交的新房以70-140㎡的改善型物业为主，成交面积约3.6万平方米，占全区约57％，，70㎡以下的小户型成交近1.9万平方米，占30％，140㎡以上的大户型成交0.8万平方米，占近13％。

福田区2010年共成交新房12.7万平方米，同比减少约60％，成交套数2109套，同比减少41.2％，成交金额37亿元，同比减少50％。七街公馆、东方新天地广场、御河堤、皇御苑、首座都有过万平方米的成交，其中，七街公馆以37528.39平方米/834套的成交量位居福田区冠军。物业型态方面，福田区2010年成交的新房以70㎡以下的小户型为主，成交面积8.5万平方米，占约67％，140㎡以上的大户型成交2.6万平方米，占约21％，70-140㎡的改善型成交1.5万平方米，占约12％。

南山区2010年的新房成交量同比减少近60％，为56万平方米/6941套，成交金额171.5亿元，同比减少近4成。前海、后海、华侨城、西丽等是主要供应区和成交区，宝能太古城、鸿威海怡湾畔、香山里、中海阳光玫瑰园、十五峯、首地容御、丽湾商务公寓等都有超过3万平方米的成交，其中宝能太古城以80570.73平方米/970套的成交量位居南山区冠军。物业型态方面，南山区2010年成交的新房以70-140㎡的改善型物业为主，成交面积37.7万平方米，占全区约67％，70㎡以下的小户型成交12.2万平方米，占近22％，140㎡以上的大户型成交6.2万平方米，占11％。

盐田区2010年共成交新房7.1万平方米/663套，同比减少6成多，成交金额30.6亿元，同比减少近4成。成交量主要集中在金山碧海、天麓、幸福海、东港印象、天涛轩等项目，其中，金山碧海以24533.11平方米/261套的成交位居盐田区冠军，另外，盐田区2010年的别墅市场持续旺销，天麓、天涛轩量价丰收。物业型态方面，盐田区2010年成交的新房中，70-140㎡的改善型物业为主力成交户型，成交面积4.4万平方米，占

全区的6成多，140㎡以上的大户型成交2.4万平方米，占约34％，70㎡以下的小户型成交量较少，只有2523平方米，占3.6％。

宝安区2010年共成交新房92.2万平方米/10735套，同比减少约50％，成交金额183.7亿元，同比减少约36％。龙华、宝安中心区、西乡为三大主力片区，供求两旺，水榭春天、招商澜园、玉湖湾、金地上塘道、万科金域华府等都有超过6万平方米的成交，其中，水榭春天以136701.12平方米/1569套的成交量位居宝安区冠军，同时也是全市冠军。物业型态方面，宝安区2009年成交的新房以70-140㎡的改善型物业为成交主力，成交面积接近50万平方米，占全区的54％，70㎡以下的小户型和140㎡以上的大户型成交面积旗鼓相当，各成交21万平方米略多，各占约23％。

龙岗区是深圳2010年新房成交量最大的行政区，为146.7万平方米/15440套，不过，同比也减少约35％，由于大运会、3号线等利好刺激，龙岗区的房价有明显的提升，使得成交金额同比只小幅减少3.2％，为211.1亿元。坂田、龙岗中心城、3号线沿线等是主力成交区域，万科清林径、振业城、阳光天健城、万科金色半山、上品雅园等项目的成交量都超过9万平方米，其中，万科清林径以117560.02平方米/1360套的成交量位居龙岗区冠军。物业型态方面，龙岗区2010年成交的新房以70-140㎡的改善型物业为绝对主力，成交面积85.2万平方米，占全区的58％，140㎡以上的大户型成交近41万平方米，占近28％，70㎡以下的小户型成交20.5万平方米，占14％。

附一：2010年新房成交主要数据

附二：2010年新房成交户型构成

百度搜索“77cn”或“免费范文网”即可找到本站免费阅读全部范文。收藏本站方便下次阅读，免费范文网，提供经典小说综合文库2010年深圳房地产统计分析报告（2011年1月15日） - 图文(3)在线全文阅读。