奥体中心管理模式

奥体中心（体育场馆）运营管理模式分析

奥体中心作为一个综合性体育设施，不仅物业规模大、功能复杂，而且专业组合强，对其实施科学、有效的经营管理显得十分关键。根据我们的调查分析，目前体育场馆的管理模式尚处于一个探索与发展阶段，还没有形成一个相对成熟与通用的模式。尤其是国内，由于我国的绝大多数体育设施都为政府投资，具有十分明显的公共与公益特征，普遍存在“管理简单、经营无效”的弊病，往往成为地方政府的一个“财政包袱”。目前，许多地区的体育场馆已开始尝试走“市场 化经营、专业化运作”的道路，但整体效果仍相对有限。根据我们对国内外相关设施管理模式的研究，尤其是通过对我国现有大型体育设施管理现状的调研与分析，我们就奥体中心的经营管理模式进行了分析比较，并提出了相关模式建议。 1. 管理模式的比较分析

针对我国目前大多数的场馆设施均属于“国有公营”的性质，奥体中心具有主要为举办“全运会”，而由政府投资兴建的大型综合性体育设施等特点，结合其“全运会期”与“后全运期”的运营管理特征，我们分析后认为可供选择的经营管理模式有：（1）自营自管；（2）自营分管；（3）委托管理；（4）合作管理。 1.1模式一：自营自管 ◎ 特征描述：

1. 政府成立专门的经营管理公司全面负责奥体中心的运营与管理； 2. 经营管理公司可根据物业的使用时期以及功能需要，进行招商经

营及物业管理，也可以根据需要进行功能的调整与完善； 3. 经营管理公司的盈利与亏损均由政府承担。 ◎ 优点：

1．政府整体运作，有利于保证物业功能的协调发挥，尤其是“全运会期”的活动效果以及会后的“公益性”功能的发挥；

2．物业经营管理由政府全面控制，使得管理关系简单，利益冲撞相对较小。 ◎ 缺点

1. 往往存在专业性的相对不足，难以发挥物业的最佳经营效果； 2. 容易受政府部门的牵制，市场化运作水平相对较低；

3. 经营赢亏均有政府承担，容易导致市场意识较差，从而形成一种“财政负担”。 1.2 模式二：自营分管 ◎ 特征描述：

1. 政府同样成立专门的经营管理公司负责奥体中心的“集团化”运营，协调与整合各物业与经营管理者关系；

2. 经营管理公司不直接面对物业的招商、经营与管理，而是利用市场整合优势，采取“专业分包经营与管理”实施专业化的经营与管理，以实现经营效益的最大化；

3. 经营管理公司的经营收益主要来源于自营与分包收益，物业经营管理的盈利与亏损均由政府承担。 ◎ 优点：

1. 政府牵头整体运作，同样有利于保证物业综合功能的协调发挥，

并有利于协调各方关系；

2. 既能有效规避因政府直接参与经营管理可能产生的专业水平低与效率不足，又能较好利用社会专业力量有效运作，发挥项目的经营效益。

◎ 缺点：存在整体运作与分包经营的利益矛盾，需要政府公司的有效统筹，协调难度较大。 1.3 模式三：委托管理 ◎ 特征描述：

1. 政府将建成后的物业委托专门的经营管理公司进行整体运作； 2. 受托方须按双方约定的向政府交纳场地使用费并承担相应的经营风险；

3. 公司应保证物业功能的正常发挥，并进行日常的维护与修缮。 ◎ 优点：

1. 政府将摆脱直接面对市场经营的束缚与压力，管理关系相对简单；

2. 实现了物业的专业化经营，能更好发挥物业的经营价值与增值效应；

3. 采用“市场化”运作模式可以最大限度的优化能源配臵。 ◎ 缺点：

1. 容易产生“公益性”与“经济性”的冲撞，不利于物业功能的充分发挥；

2. 政府对物业的可控性相对较差，容易在运营出现困难的情况下，出现“两难”局面。

1.4 模式四：合作管理 ◎ 特征描述：

1. 由政府和相关专业公司合作成立专项经营管理公司，共同负责物业的整体运营与管理；

2. 通过市场运作获取经营收益无论盈亏与否均由合营公司承受； 3. 合营公司须承担物业日常维护、修缮及运营管理； ◎ 优点：

1. 在目前国内此类专业管理公司能力相对不足的情况下，可以充分利用政府与专业公司之间的互补优势，形成统一利益体，有利于物业的“公益性”与“经济性”的平衡；

2. 成立专门的合营体后，管理关系同样相对简单；

3. 政府直接参与经营管理，对项目可控性增加，可以较好的避免“两难”局面的出现。 ◎ 缺点：

1. 由政府与企业的共同合资参与项目的经营管理，在处理不好的情况下，比较容易出现“扯皮”现象；

2. 政府的直接管理容易产生行政束缚，可能会对经营效益产生一定的影响。 1.5 分析结论

为了进一步比较以上四种模式的利弊关系，我们就各种管理模式在功能协调性、运作专业性、经营效益性、管理简单性、过程可控性以及模式操作性六个方面进行比较分析如下：

序号 分析指标 自营自管 自营分管 委托管理 合作管

理

1 功能协同性 ***** **** ** **** 2 运作专业性 *** **** ***** **** 3 经营效益性 *** ***** ***** **** 4 管理简单性 *** **** ***** *** 5 过程可控性 ***** ***** *** **** 6 模式操作性 ***** ***** *** **** 通过以上分析，我们可以得出如下结论：

1．模式一以功能协调性、过程可控性与模式操作性为主要优势，但其在运作专业性、经营效益性以及管理简单性较差；

2．模式二以经营效益性、过程可控性与模式操作性为主要优势，而在功能协调性、运作专业性以及管理简单性也保持了较高水平； 3．模式三以运作专业性、经营效益性与管理简单性为主要优势，而在功能协调性、过程可控性及模式操作性较差；

4．模式四则较好地兼顾了前面三种模式的特性，保持一种折中水平。 通过以上分析，我们得出如下基本结论：

1. 以上四种经营管理模式各有利弊，最终效果主要取决于实际运作的好坏；

2. 根据四种模式的基本特性分析，我们建议以“模式二：自营分管”与“模式四：合作管理”为整体优选模式，而不提倡选择“模式一：自营自管”或“模式三：委托管理”。

3. 以上模式的选择还可以根据不同需要进行组合，也要注意结合项目不同的时期与不同条件进行具有分析与调整。

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