贷款项目评估报告----模板(8)

由施工单位运送至都江堰市指定的建筑垃圾堆放场所）不会对周边环境产生污染、破坏。

项目建成后，产生的生活垃圾采取定点收集（袋装化），每天由物管部门统一收集至垃圾收集站，再由环卫部门统一收集后，运往都江堰市垃圾处理场集中处理。化粪池、污水处理站污泥由环卫部门统一清运。

室内、外雨污分流；商业废水同室内污废水均排至化粪池，经

化粪池处理后，再通过二级生化处理设施达到一级标准后，排入项目南面的滨江河，最终汇入沙河沟。

综上所述，广居公司开发的“青城山房”项目，符合国家产业政策和都江堰市的城市规划，位置优越，交通状况良好，规划设计方案合理，项目建设条件具备，项目建成后不会产生污染源且有利于城市的发展，该项目评价可行。

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第四章 市场评价

一、近几年房地产市场的特点及发展趋势

近年来，政府做出了扩大内需，拉动经济增长的战略决策，提出把住宅建设培育成新的经济增长点，同时出台了停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化的政策，并先后出台了一系列深化住房制度改革的措施，为房地产市场，特别是住房市场提供了良好的政策环境。各级房地产部门按照市场经济的要求，对涉及房地产开发的各个环节，包括土地取得、规划设计、建筑施工、销售管理、物业管理等方面的政策进行了修改和调整，一方面保障了消费者的合法利益，刺激了房地产的消费需求；另一方面规范了房地产开发企业的经济行为，推动了房地产业持续、健康发展。

2004年以来国家进行了宏观经济调控，对房地产项目采取限制发展措施，但对城市发展建设普通商业住宅（包括经适用房）却实行大力扶持态度。普通商业住宅的推出不仅满足了极大的市场需求，同时也优化了房地产市场供应结构，缓解了城市旧城改造和房屋拆迁矛盾，改善了城市环境。

2005年，随着国家一系列宏观调控政策的相继出台并逐步贯彻落实，房地产投资增速过快的势头得到控制，过热的购房需求开始降温，房地产供求关系得到一定改善，房地产宏观调控取得明显成效，房地产市场正朝着宏观调控预期的目标发展。

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（1）房地产投资增速过快的势头得到控制，房地产投资增幅持续回落。据国家统计局房地产投资统计快报，2005年全国房地产开发完成投资15759亿元，同比增长198%，比2004年回落83个百分点，低于全年城镇固定资产投资增幅74个百分点。

（2）房地产开发用地供应总量得到控制，结构有所改善。2005年房地产开发用地供应总量比上年减少了202%，但经济适用住房用地供应量所占比例同比提高0.7个百分点。此外，房地产开发企业本年购置土地面积比上年减少了4%，完成开发面积比上年增加了52%。 （3）金融方面，截至2005年底，商业性房地产贷款余额达277万亿元同比增长161%，涨幅比前年末回落126个百分点。其中，个人住房贷款余额为184万亿元，同比增长158%，涨幅比前年末回落194个百分点，从2004年6月起已连续19个月回落。

（4）价格方面，2005年下半年以来，各类房地产价格小幅波动、涨幅趋缓，部分热点城市房价稳中有降。去年四季度，70个大中城市新建商品住房销售价格比前年同季上涨75%，涨幅回落36个百分点。其中，经济适用房、普通住房和高档住房销售价格分别上涨39%、68%和93%，除经济适用房价格涨幅比前年同期高13个百分点普通住房和高档住房价格涨幅分别回落了48和32个百分点。二手住房销售价格比前年同季上涨58%，涨幅回落126个百分点。非住宅商品房销售价格比前年同季上涨48%，涨幅回落26个百分点。房屋租赁价格比前年同季上涨16%，涨幅回落0.4个百分点。

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（5）通过住房税收政策和贷款利率的调整，以及期房限转、实行购房实名制、控制拆迁规模等一系列调控措施，投机性购房得到有效控制，自住性购房比重开始上升，住房供求关系得到改善，市场成交量逐步趋于稳定。

进入今年以来，国家的调控政策继续发挥作用，在调控取得一定成效后，国家有关部委近期又相继出台了一系列有关房地产市场的政策：

（1）建设部公布的《2006年工作要点》，通知要求各地要调整住房供应结构，从源头上控制高档商品住房开发，引导和增加中低价位、中小套型普通商品住房供给。

（2）国家发改委发布的《2006年房地产调控工作重点》，要求继续解决部分城市房地产投资规模过大和住房价格上涨过快的问题，严格房地产开发企业和中介机构市场准入制度，调整完善住房消费税收政策，规范发展住房二级市场和房屋租赁市场，

（3）国家税务局4月发布文件，对房地产企业预售收入预计营业利润率做出了调整。省会城市与计划单列城市提高至20%，并追溯至1月1日。

（4）国土资源部将出台相关文件，控制低密度住房用地的供给。 （5）5月，国务院常务会议再议提出六条关于楼市调控的针对性措施。

①重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。

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②严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策。

③合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。

④加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。

⑤加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。

⑥完善房地产统计和信息披露制度，坚持正确的舆论导向。 （6）5月29日国务院办公厅以国办发[2006]37号方转发建设部、发改委、财政部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的通知》。

该意见中明确规定：

①自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。

②从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；

③对项目资本金达不到35%等贷款条件的企业，商业银行不得发放贷款。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

④从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不

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