贷款项目评估报告----模板(2)

31日止，项目已投入的资金为：

1、土地款6435.62 万元； 2、前期工程费545.38万元；

3、报建费384.69 万元； 5、开发间接费47.75万元； 6、期间费用263.08万元； 以上合计7676.52万元。 （三）企业自有资金核算

截止2006年10月31日,企业的所有者权益8031.92万元；固定资产净值50.99万元；企业存货（开发成本）7413.47万元，均为本项目（青城山房）投入的各项费用。

经测算广居公司可提供的自有资金（项目资本金）为7980.93万元。

公司目前已投入资金为7676.52万元，小于公司可提供的自有资金（7980.93万元）。公司截止评估基准日货币资金帐面余额为560.05万元，后续投入资金（项目资本金未投部份）是有保证的，因此以7980.93万元作为项目资本金，占总投资额的43.86%。

（四）银行贷款

根据广居公司的申请与测算的项目资金缺口，该项目拟向银行申请8,000.00万元的房地产开发贷款。

（五）项目预售款转投入

预收售房款转投入2706.04万元，占总投资的14.48%。

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四、财务评估 （一）静态效益指标

经测算，项目建设经营期总利润额、税后利润、销售利润率分别为：

项 目 销售收入 利润总额 净利润 总投资利润率 总投资净利润率 销售利润率 销售净利润率 单 位 万元 万元 万元 % % % % 指 标 数 26,623.94 6,179.78 4,140.45 33.07 22.16 23.21 15.55

（二）项目财务现金流量分析

经评估测算，项目的税后指标如下（详见附表）： 1、内部财务收益率：22.32%；

2、财务净现值（折现率10%）：按全部投资计为2333.91万元； 3、动态投资回收期（折现率10%）：2.23年

以上指标反映，项目的内部收益率大于银行贷款利率与设定的折现率，财务净现值大于零，该项目在财务上是可行的。 （三）项目偿债能力分析

项目还款主要来源于由销售商品房而流入的现金，开发期累计的盈余资金经测算为12,121.38 万元，借款偿还期为1.64年，项目综合偿债保证比2.52，项目偿债有保障，企业有一定的偿债能力。 （四）不确定性分析 1、盈亏平衡分析

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计算表明，当销售均价为4624.52元/平方米（计划销售均价6264.38元/平方米）或销售面积为31374.92平方米（总销售面积为42500.50 平方米），项目达到盈亏平衡点。项目保本作业率为73.82%，安全边际率为26.18%。 2、敏感性分析

从“项目敏感性分析表”可以看出，销售价格、开发成本均为本项目敏感因素，其中销售价格为主要影响因素，其每提高或降低10%，净现值将增加或降低60.82%；其次总投资为次要影响因素，其每提高或下降10%，净现值将下降或增加50.8%2。因此企业因加强市场营销工作，密切关注销售价格的变化，并严格控制开发成本。

当项目最敏感的因素销售价格下降10%时，项目财务内部收益率（14.85%）仍大于折现率（10%），财务净现值（914.46万元）大于零。因此，从敏感性分析的结果可知，项目有较强的抗风险能力。

当总投资增加19.66%时，财务净现值趋于零。 当总收入下降16.43%时，财务净现值趋于零。 五、贷款风险分析 1、项目合法手续方面

“ 青城山房”项目已取得项目选址意见书、建设用地规划许可证、项目用地国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等，项目的手续合法。

2、借款人方面

借款人是2005年新成立的公司，房地产开发资质为暂定三级，

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但公司主要管理人员均有长期房地产开发企业工作经历，因此积累了较丰富的房地产开发经验，公司信用等级被中国农业银行都江堰支行认定为“AA＋”级，这些对该项目的成功开发提供了一定的保证。

3、市场方面

房地产市场作为目前投资的热点，竞争较为激烈，特别是国家实行一系列的调控措施以来，市场风险加剧。本项目位于风景秀丽的青城前山区域，但由于项目的目标客户群体有特定的针对性，因此需要加强市场营销工作。该项目地理位置较好，价格适中，定位较为准确，预计可按计划完成销售。

4、资金方面

本项目的资金来源为：自有资本金7980.93 万元，占总投资的42.71%；银行贷款8,000.00万元，占总投资的42.81%；销售转投入2706.04万元，占总投资的14.48%。

5、政策方面

中国人民银行对外发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，重申了商业银行发放房地产开发贷款的条件：房地产开发企业要有资质，信用等级较高，无拖欠工程款；必须具备四证；自有资金不低于35%。从政策上要求商业银行优化房地产信贷结构，降低信贷经营风险等。

今年以来建设部、发改委、税务总局、国土资源部相继发布了一系列政策，调控房地产市场。特别是今年5月，国务院常务会议提出六条关于楼市调控的针对性措施，接着国务院办公厅又转发了建筑部

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等九部委关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知，对目前的房地产市场产生了较大的影响。

因此，银行应一方面密切关注房地产最新政策对本项目的影响；另一方面应加强对业主的贷后管理。

6、总投资变动方面

从前面的敏感性分析中可知，总投资对净现值、财务内部收益率和投资回收期都较敏感，项目各项财务指标对总投资的敏感性较强。目前项目正进行部分基础施工，后期工程的投入尚存在一定的不确定性，因此必须加强项目投资进度的管理，确保总投资不超过预计水平，保证项目顺利实施。

7、建筑条件方面

项目报建手续齐全，勘察、设计、施工、监理等单位的资质均能满足项目的要求。区域内外建设条件较好，各种配套设施齐全，交通便捷，水、电、气等均接市政管网。

8、项目担保风险

本次贷款以在建工程（含土地使用权）作抵押物。拟抵押的土地使用权产权证齐全、合法。

采用市场比较法得出项目用地的市场价值（预估值）约为12820万元（单价为765元/平方米）。

用成本法结合前述土地使用权预估值，该项目修建至主体封顶时的价值约为18152万元。

抵押物的预估值为12820万元，若按50%的抵押率计算，仅可为

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