贷款项目评估报告----模板(3)

6410万元提供抵押担保，目前抵押物尚不足值，因此需根据施工进度发放贷款。

由于项目贷款需采用按进度发放贷款的方式进行，抵押物（在建工程）的价值变动频繁，因此银行需对工程进度与工程质量及预售情况高度关注，以控制风险。

六、结论与建议

本项目的开发符合国家的产业政策与都江堰市的城市总体规划及青城山都江堰风景名胜区总体规划规划，广居公司具有房地产开发暂定三级资质，主体资格合法，公司组织机构健全，管理层有较丰富的房地产开发经验，职工素质较高，是一处于发展阶段的房地产开发企业。

该项目的各种报批手续齐全，项目资本金到，项目各项财务经济指标可以接受，有较强的借款偿还能力，抵押物预估足值（需按项目进度放款，且项目市场定位明确，市场前景较好。

但该项目存在以下值得关注的问题：

1、抵押物尚未经合法的评估机构对其价值进行评估； 2、采取按工程进度放款的方式（即目前抵押物不足以对全部贷款提供担保）发放贷款，银行需随时对工程情况高度关注，以保证抵押物足值；

3、虽然该项目的市场定位较明确，但由于项目定位于“面向高端市场的第二居所度假物业”，其客户群有一定的局限，因此贵行应关注项目的销售情况，并根据具体情况调整回款的时间与比例。

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因此，银行应针对以上几方面的问题采取相应的措施，如督促业主聘请有资质的中介机构对抵押物进行价值评估；采取按进度发放贷款时应高度关注项目的进度，并在必要时聘请相关中介机构对在建工程的价值进行评估，以控制贷款风险。由于项目客户群体有局限性，因此银行应制订相应的措施保证贷款的收回，如对项目贷款资金加强管理实行封闭运行，加大住宅销售时的回款额等等，防止贷款风险。

综合以上分析，本项目在经济上是可行的，市场定位明确，在做好风险防范措施前提下，综合考虑以上各方面因素后，确定向广居公司发放贷款的时间与金额。

四川银通房地产评估有限责任公司

2006年11月23日

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第二章 借款人评价

一、 借款人概况

名称：四川广居民生实业有限公司 住所：成都市武候区玉林中路13-14号 法定代表人：刘文锦

注册号：5100001822646（1-1） 注册资本：伍仟万元人民币 实收资本：伍仟万元人民币 公司类型：有限责任公司

经营范围：房地产业；建筑装饰业；土地整理（以上项目不含前置许可项目，后置许可项目凭许可证或审批文件经营）。

广居公司于2005年6月20日经四川省工商行政管理局登记注册成立。现股东由一个法人与两个自然人组成，注册资本与实收资本均为5,000.00万元人民币，其中：宁夏民生房地产开发有限公司出资4300万元，占总股本的86%；胡晓红出资200万元，占总股本的4%；杜明冬出资500万元，占总股本的10%。。

广居公司成立时注册资本为2000万元，2006年6月经成都中大会计师事务所有限责任公司审验（报告号为成中验企字[2006]027号），由宁夏民生房地产开发有限公司出资3000万元进行增资（出资方式为货币资金），注册资本增加至5000万元。增资后的股东及出资情况如下表所示：

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2006年6月增资后公司股东与出资情况表

变更前 股东名称 宁夏民生房地产开发有限公司 胡晓红 杜冬明 刘文锦 合计 金 额比例（%） （万元） 0 0 200.00 10.00 0 0 1,800.00 90.00 2,000.00 100 变更后 金 额比例（%） （万元） 4,300.00 86.00 200.00 4.00 500.00 10.00 0 0 5,000.00 100 该公司于2006年5月29日经股东会同意原公司股东将其持有的公司1800万元股权中的1300万元股权转让给宁夏民生房地产开发有限公司,另500万元股权转让给杜冬明。

该公司目前房地产开发资质证书为“暂定资质证书”，有效期至2007年7月18日，暂定等级为三级。

二、 经营者素质及管理水平

广居公司设立股东会，股东会为公司最高权力机构，下设执行董事，同时公司根据房地产行业的特点、公司的规模和业务特点，实行直线职能制管理模式，分设职能部门承担开发和经营过程中的具体工作，各有其明确的工作职责。

公司目前下设工程管理部、技术管理部、合同预算部、财务部、人事行政部、销售部六个职能部门，共有管理人员和员工三十人， 90%以上员工具有大专以上学历，核心管理人员由控股股东从一线城市招聘、选派，中层管理人员具有丰富的区域行业经验，与核心管理人员一线城市开发经验优势互补。

公司主要管理人员简历如下：

刘文锦：公司法定代表人,女，1969年３月出生，法律本科毕业，

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具有工程师、经济师专业职称。1990年-1997年任宁夏朔方律师事务所律师；1987年8月任广东新世纪工业园有限公司副经理；1998年民生房地产开发有限公司成立任总经理；2001年至今：现任宁夏民生物业管理有限公司董事长；2001年至今：现任宁夏民生闭窗制作有限公司董事长；2003年5月年至今：现任宁夏民生建筑工程有限公司；2004年8月任宁夏民生房地产开发有限公司董事长；2005年6月任四川广生实业有限公司董事长。

赵金华：公司财务主管,男，1969年6月出生，本科文化，会计师。1992年7月至1994年12月在北京第三市政公司财务科工作；1995年1月至1997年12月任北京世纪地产策划有限公司任财务部主任；1998年1月至2000年12月任北京城锋房地产开发有限公司财务部高级经理助理；2001年1月至2005年10月任北京银信兴业房地产开发有限公司财务部监；2005年10月至今任四川广居民生实业有限公司财务部监。

三、 信用状况评价

广居公司基本帐户开设在中国银行股份有限公司都江堰支行，帐号为839666057138091001。

经人行咨询系统查询，截至2006年11月17日，广居公司无银行借款，无对外担保，无不良信贷信息，无诉讼事项。

由于该公司成立时间仅一年多，不足以评定信用等级，经贵行（都江堰支行）认定其2006年信用等级为AA+级。

四、 关联企业

1、宁夏民生房地产开发有限公司

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