凯里市房地产市场分析完整版 - 图文(8)

? 近年整体市场销售均价上涨较快，年均涨幅在20%左右，随着市场放量及竞争加剧，特别是按成本价销售的经开区移民城项目的推进，预计价格涨幅将有所收窄，经开区价格上涨动能有限。

? 老城区销售价格随地段及品质有所分化，均价区间从3500—4800元/㎡，且品质好的高价项目去化不受影响，预计市场正从基本居住需求，向品质居住升级，对于品质项目市场价格接受度较高。

? 开放的市场及竞争压力，导致市场营销模式趋向多元化，多个楼盘启用港台明星代言等。促销手段也较为丰富，如团购价、教师节送礼、送家电、送装修、老带新、额外折上折、一口价房源、1元认筹获巨量优惠等促销。

? 目前市场走量较好户型产品为120㎡左右三房，其次为140平左右四房户型，再次为5+1产品，三房为需求主流；滞销产品多集中在一二层底层单位及单价较高的的高楼层单位，以及超过170㎡以上大户型、200㎡以上复式户型，且复式户型销售价格低于标准层户型产品。

? 经开区客群以投资占主导，占比达70%，自住仅占30%；其中来自乡镇占较大比例，其次为购买力较弱的年轻人，白天在老城区上班，晚上居住经开区，及来自市区的企事业单位员工、生意人也占一定比重，但都以投资为主。老城区客群以首次置业及二次刚改自住为主，预计占70-80%，投资占20-30%。

? ?

经开区已交付项目入住率仅有3成，老城区项目空置率在20-30%左右。

大盘项目集中于经开区，未来区域将面临巨大竞争压力，如投资受抑，将面临一定风险；老城区市场供应缓和，刚需强劲，区域市场相对更良性，风险更可控。

? 整体市场服务业发展快速，且市场基础良好，对商业物业需求旺盛，且市场投资氛围浓厚，预计商业及写字楼物业存在较大发展空间。

六、房地产市场消费者分析

1、消费群体

近几年的住宅交易中,25～34岁所占比例最大，为54%；24岁以下及35～54岁人群相对持平，分别为21%、22%；其余为3%。这一年龄构成显示出的明显特征,主要是60年代和70年代出生的购房者正处于婚育阶段,具有巨大的住宅需求。同时,这些人群不仅事业成功,而且具有较强的经济实力,超前的消费意识,因此成为凯里市当前购房者的主流。此外,外来流动人口的增加,导致凯里市家庭和非家庭住户迅速增长,这一群体在住房需求上已形成一大亮点。 2、影响消费者购房决策的重要因素

随着房地产市场的逐步完善，价格因素的影响力在普通居民的心中下降逐步，“地理位置”和“房型”两个因素成为消费者购房时考虑的主要因素。其次是物业管理和小区环境。 3、需求总量将继续增长

目前国内人均住房面积21．4㎡,凯里市人均住房面积24．8㎡,已超过全国指标3．4㎡。人均达到35㎡就算得上较为宽敞、舒适的标准。目前,我国城市家庭人口平均为3．12人,凯里市为3．2人,高出0．08人。按35㎡的标准,3口之家的居住空间应不得小于100㎡,因此凯里市的居住需求中,很大一部分是属于改善居住条件的需要,而这部分需求的弹性非常大。 4、消费对象

白领阶层——工作稳定，收入较高，有一定的积蓄。

政府公务员——在政府等机关事业单位工作，工作稳定，有一定的积蓄，有一定的灰色

收入。

投资者——指手头有大量的闲余资金、目前生活条件较好的客户，把置业作为一种投资

的方式。

二次置业者——需要改善住房条件、生活比较富裕的部分置业群体。 周边县市的居民——由于工作、生活及投资原因，须置业的。

凯里市房地产市场主要以自住需求为主，投资性需求较低。这可从近几年开发的楼盘入住率较高及二手房交易市场鲜见近几年的楼盘交易可知，住宅需求旺盛。

七、凯里市房地产市场总体评述与发展趋势分析 （一）、凯里房地产发展现状

房地产投资持续较快增长，市场供求总量基本平衡，供求结构基本合理，市场体系基本完善，市场主体成熟理性，市场秩序规范有序，市场信息进一步完善，一批上档次的住宅小区相继建成，改善了市民居住条件，带动了相关产业发展，城市品位进一步提升。2004年通过深圳鹏程国家认证中心房地产行政管理ISO90001：2000质量管理体系认证，标志着凯里市的房地产行政管理与国际接轨。

2004年在房地产开发方面，完成投资额3.92亿元，比上年增长47.68％，占固定资产投资31.57％；商品房开工面积47.31万平方米、竣工面积26.64万平方米、销售面积34.18万平方米，分别比上年增长23.85％、2.85％、51.84％；商品房销售金额4.33亿元，比上年增长60.31％；为市级地方财政提供2130万元税金，比上年增长25.19％，进一步巩固房地产业在凯里市国民经济中的地位。2003年12月至2004年5月,全市房地产新开工面积17．68万平方米,比去年同期增长14%;竣工面积16．35万平方米,增长254．27%;销售面积16．79万平方米,增长59%;销售金额2．29亿元,增长80%。同时,2004年5月凯里市商品房平均销售价格已增至每平方米1185元,创历史新高。2004年1月至4月,凯里房地产开发完成投资总额1．33亿元,比上年同期增长98．917%。

凯里市房地产发展主要以住宅开发为主，商业地产开发为辅。商业地产（在此仅指底商+住宅形式）在城区内除中博商业街和金井源装饰建材城外，仅在城区边缘处有龙井建材市场和凯峰建材市场。住宅开发按城市的方位分为五个版块，即：南区版块和西南区版块（统称下端）、北区版块（上端）、西区版块（中端）、东南区版块。

1、南区版块及西南区版块由于邻近政府重点发展的区域——凯里市经济开发区，致使此两版块的房地产市场发展迅速，其近三年的楼盘开发量占整个市区开发总量的70%～80%，楼盘品质也越来越人性化、智能化、景观化。近年来，凯里市的城区建设将重点置于南区及西南区，努力打造环境一流、配套设施完善、生活便捷的城南居住社区及行政政务区。通过近几年的建设，随着金地花园、贵都花园、天一商贸城、锐红家园、天宝花园、丰球绿都等高品质楼盘的建成及占地26公顷的博南新区世纪城的建成和逐步完善，使老城区的居民渐渐将居住地迁移到此，尽而带动了整个南片区的房地产发展及房地产需求旺盛的势头，顺而带动西南区版块的住宅市场。而体育馆及休闲配套设施的落成，进一步提升了南区在城市居民心中的认同度。众多房地产商看重南区版块的房地产市场，纷纷在此圈地开发，如现在正在建设销售的博南新区之龙隐山庄、金色家园、阳光·帝苑、时代广场、丰球新时代等。随着南区的成熟，政府逐步将城市扩张发展重点放在西南区。此区在凯里市经济开发区东区内，环城西路及迎宾大道的修通，使该区与西区、南区连成一片，随着凯里南汽车站的建成及经济圆区的建设，将会带众多住宅的消费人群。近年，凯里知名开发商在此区圈地开发，如锐

红房开公司开发的锐馨鑫园、丰球集团的项目、贵阳一开发商的大体量的高层住宅小区——瀚林华庭等。 永丰东路的开通，使城区内连通西南区和南区更加便捷，也促使永丰东路的房地产开发走向成熟，此路段有现代花园、碧海云天和静馨苑。

2、北区版块是凯里的传统生活社区，近年来也开发了一些楼盘，但由于该区地处山地、老房子较多（拆迁困难），且生活环境及市政设施较差，房地产开发成本较大，多数开发商均放弃此处。该区的楼盘开发量占整个市区开发总量的10%～15%，且新开盘的少（仅有贤哲大厦、绿景春天、格兰世家、洪森紫阳苑），多为06上半年前的楼盘。

3、西区版块是凯里的传统商业繁华地区，区内有中博商业街、营盘西路步行街、大小十字商圈及西边的批发市场——金玉商贸城等商业设施，人流量大，是城区居民日常消费的主要地点。由于规划、地价及商业发展考虑的原因，此处楼盘多建成底铺加高层住宅的形式。政府将城市零售商业发展重点放在该片区。由于此处的商业价值高，至使土地成本过高，且政府规划的原因，此处楼盘的开发量也仅占到整个市区开发总量的10%～15%。楼盘以05年前开发的居多，06～07年的楼盘有凯旋公寓、中银港、雍华豪庭、长龙公寓等。

4、东南区版块是原城市郊区，城乡结合地带，随着环城南路的修通及民族商贸街和环城南路美食街的开发，也有一个较高品质的楼盘在此开发——馨怡名苑。该版块的开发量仅占5%左右。

可以看出，凯里市房地产发展主要分布在南区版块和西南区版块两大块（统称下端），其它区域（相对来说是老城区）虽然也有楼盘在开发，但大都是一些零星的小盘，而且其内主要交通比较狭窄、地处山地、环境较差、市政设施不完善，从远期来看，不存在竞争优势。南区和西南区（相对来说是新城区）在规划上比较完善，各个功能分区明确，道路宽敞，环境优美，生活社区也逐渐趋向成熟，同时又是凯里市的政府部门集中办公地点——行政中心。目前南区版块拥有众多较高品质的楼盘，如博南新区世纪城、时代广场、丰球绿都。而西南区版块由于是政府的城市扩张规划目标，从长远的角度看，城市居民对此两区的经济发展和区域建设有较高的期望值，这在南区版块的近几年开发中得到了证实。02～03年友庄路和博南新区开发建设，由于政府的大力支持，历经3年建设已具一定规模，成为凯里市的新兴街道，沿街房价也由当初的600元/㎡上升至现在的1700元/㎡。目前西南区房地产发展最主要的问题是商业设施不比南区，生活设施配套没有建设起来，人气一时难聚集，城市居民的认同度还需要一个时间，这主要看政府今后的工作力度、发展思路及城市发展推进的速度。

（二）、凯里房地产市场特点

8、 房地产市场起步较晚

凯里市的房地产市场主要以小型的房地产开发和单位集资建房的形式带动起来的，逐步走向成熟的。06年前处于比较原始地阶段，简单地建房卖房，产品规划设计也比较单一，居住环境及配套设施较低如瑞林花园、腾龙花园、中博商业街住宅等。近二年来，随着居民生活水平的提高，消费观念的改变，对生活的环境、生活的品质要求越来越高，开发商才开

始引入先进的房地产开发理念，产品的品质才渐有起色。如丰球绿都、馨怡名苑、阳光·帝苑等。

9、 多层住宅占主流，高层逐步取代多层

多层住宅在城市居民中有很稳固的消费群体，由于其价格的适中、居住品质较高及维护费用较低，其需求远高于供应。但由于凯里市人多地少，且城区的一半处于山地，限制了其多层住宅的开发。根据政府规划，今后凯里市将以少量供应多层住宅用地、鼓励发展高层住宅的规划原则进行房地产开发。06年开始，城市多以高层电梯房开发为主。 10、

楼盘营销、宣传手法多样

凯里楼盘的营销广告宣传涵盖了国内房地产市场上的多数手法：路标广告、车体广告、站牌广告、DM单派发、墙体户外广告、报纸宣传、楼盘沙盘等，但其推广过程显得较粗糙，不能充分发挥上述手法对外展示楼盘的品质和档次。包装楼盘售楼部是楼盘对外展示形象的最直接、最有效的方法，而凯里市除个别楼盘的售楼部能很好的发挥此项功能外（如丰球绿都、阳光·帝苑、时代广场等），多数楼盘的售楼部仅是一个办公场所而已。楼盘销售价格的制定随意性较大，不能综合的考虑住宅的朝向、楼层、户型、面积、配套设施等进行定价。楼盘销售人员综合素质较低，不能很好的抓住消费者的心理，促使消费者下定；大部分楼盘的上市销售，基本处于自然销售阶段。付款方式单一，主要以银行按揭付款为主，以分期付款为辅部分，分期比例为4﹕4﹕2，较少实行一次性付款的优惠付款措施。开发商意识到本地销售人员及销售策略制定的问题，力请外省有经验的销售代理公司加盟，如阳光·帝苑的销售代理商是深圳建华地产顾问公司；或制定实施一些营销活动为促进销量的提高，如锐馨鑫园的看车买房活动。 11、

户型及价格

户型以大户型为主，主要以3室2厅1厨2卫和4室2厅1厨2卫为主，以2室2厅1厨卫为辅，户型面积分配中多数楼盘采取多变化以满足客户之间的不同选择、以增强产品的抗风险性，高层住宅中普遍都带花园阳台。面积分四档：100㎡以下、100～130㎡、130～160㎡、160㎡以上。多层以130～160㎡为主，高层以100～160㎡为主。市区新开楼盘多层均价是1500～1700元/㎡，每加/减一层，则递增/减10～30元/㎡；高层起价是1600～1900元/㎡，每加一层，则递增20元/㎡，均价是1850～1950元/㎡；市区二手房交易价格（多层）一般为1500～1800元/㎡，二手房交易市场活跃。 5、环境成为购房首选

城市居民购房时已逐渐将目光投向新的视点，比如：环保问题、节能问题、居住环境（包括人文环境、地理环境、文教方面）等，这些都直接影响着消费者购房的决策。 6、总体价格稳中有升

2004年全市中档多层住宅均价为1000～1100元/㎡，2005年为1200～1300元/㎡，2006年为1400～1500元/㎡，年平均增长率在10%～11%。2007年3月初市内各开发商对其楼盘

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