凯里市房地产市场分析完整版 - 图文(2)

户抽样调查,全州农民人均纯收入1450元，实际增长4．2％；农民人均生活消费支出1135元，比上年实际增长6 9％；农村居民家庭恩格尔系数56．72％，比上年下降4．08个百分点。城乡居民拥有的耐用消费品不断增加。

2004年凯里市城市物价抽样调查资料显示：与上年相比，居民消费价格总体水平上涨了3.9%。其中消费品价格指数上涨3.7个百分点，主要原因是粮食、肉禽及其制品上涨过快，分别上涨了24.1%和24.8%。涨幅较大的还有居住和食品价格分别上涨了6.2%和11.7%，农产品成交价格上涨15.6%。在物价总体水平小幅上涨的同时，衣着、医疗保健及个人用品、交通通讯等方面的价格有所下降。据凯里市城市居民抽样调查，城市居民人均可支配收入7063元，比上年实际增长3.6%；全年城市居民人均消费支出5139元, 比上年实际增长1.5%；城镇居民家庭恩格尔系数（即居民家庭食品消费支出占家庭消费总支出的比重）39.56%，比上年上升2.02个百分点。据农村住户抽样调查,全州农民人均纯收入1588元，实际增长5.1%；农民人均生活消费支出1178元，比上年增长12.6%；农村居民家庭恩格尔系数57.12%，比上年下降0.44个百分点。城乡居民拥有的耐用消费品不断增加。

2005年据凯里市城市物价抽样调查，2005年，居民消费价格总体水平与上年相比，上涨0.4%。其中，消费品价格上涨0.2%，在消费品价格中，居住类价格上涨幅度较大，达到8.2%，其次是粮食上涨2.3%、医疗保健上涨1.1%；除此之外，交通和通讯、衣着、家庭设备用品及服务、肉禽及其制品和娱乐教育文化用品等均有不同程度的下降，其下降幅度分别为3.2%、3.1%、2.4%、1.8%和0.7%。据凯里市城市居民抽样调查，城市居民人均可支配收入7707元，比上年实际增长8.7%；全年城市居民人均消费支出5731元, 比上年实际增长11.1%；城镇居民家庭恩格尔系数（即居民家庭食品消费支出占家庭消费总支出的比重）39.61%，比上年上升0.05个百分点。据农村住户抽样调查,全州农民人均纯收入1728元，实际增长5.2%；农民人均生活消费支出1353元，比上年增长5.8%；农村居民家庭恩格尔系数55.17%，比上年下降1.95个百分点。城乡居民拥有的耐用消费品不断增加。城乡居民家庭居住条件进一步改善。年末城镇居民人均居住面积为22.6平方米；年末农村居民人均居住面积为19.75平方米，其中，钢筯混凝土和砖木结构面积为1.6平方米。

从以上数据可以看出，凯里市经济发展水平处于较好的发展状态，城市居民收入的提升，使其购买力逐步加强。而随着居住消费价格指数的上升及其在城市居民日常消费类别中所占比重的增加，都表明市场看好房地产市场的发展，对房地产的需求处于上升阶段。

（8）、凯里2004～2006年城市发展

城市化进程逐年加快，城乡面貌发生深刻变化。城市基础设施建设步伐加快，城区道路等级全面提升，城市供水、污水处理等一批市政重点工程逐步完成，民族体育场、行政中心等标志性建筑物成为城市建设新亮点，城市品位进一步提高。城市规模进一步扩大，城市建成区面积由2002年的16.6平方公里增加到2005年的23.8平方公里。进一步加大通乡、通村道路建设，基本形成覆盖城乡的环形道路网。城乡信息化进程明显加快，通信网络覆盖城区和10个乡镇驻地。城乡电网改造基本完成，实现了城乡同网同价。小城镇建设有了新的进展，全市城镇化率提高到39.7%。

二、凯里市房地产市场环境分析

（一） 宏观市场

5、 全国房地产开发投资增速趋于平稳

2013年1-7月份，全国房地产开发投资44302亿元，同比名义增长20.5%，增速比1-6月份提高0.2个百分点。其中，住宅投资30318亿元，增长20.2%，增速回落0.6个百分点，占房地产开发投资的比重为68.4%。

数据来源：国家统计局

6、 土地购置面积增速振荡上行，仍处于低位运行

2013年1-7月，房地产开发企业土地购置面积18717万平方米，同比下降1.4%，降幅比1-6月份收窄9个百分点；土地成交价款4398亿元，增长14.7%，

增速提高7.2个百分点。

7、 全国商品房销售面积及销售额平稳回落

2013年1-7月份，商品房销售面积61133万平方米，同比增长25.8%，增速比1-6月份回落2.9个百分点；其中，住宅销售面积增长27.1%，办公楼销售面积增长27.9%，商业营业用房销售面积增长8.2%。商品房销售额39549亿元，增长37.8%，增速比1-6月份回落5.4个百分点；其中，住宅销售额增长39.9%，办公楼销售额增长39.0%，商业营业用房销售额增长20.4%。

数据来源：国家统计局

8、 国房景气指数阶段冲高小幅回落，整体趋于平稳

房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）自今年1-2月开始大幅回升，一度超过去年1-2月份的高点，达到97.92的高点，到今年1-3月后开始小幅回落，今年1-7月至整体趋于平稳。

数据来源：国家统计局

9、 七十个大中城市新建住宅价格变动情况

2013年7月与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有4个，持平的城市有4个，上涨的城市有62个。环比价格上涨的城市中，最高涨幅为2.2%。

与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。7月份，同比价格上涨的城市中，最高涨幅为18.3%，涨幅比6月份回落的城市有7个。

（二） 宏观政策走向

1、 房产税试点扩围步伐加快 多地已经上报方案

有关部门将于今年10月组织第二轮房产税技术培训。此举意味着，随着技术准备逐步完备成熟，房产税试点扩围步伐将可能加速。去年8月，有关部门曾组织首批房产税技术培训，主要培训内容为房产税批量评估技术，今年为第二批。与去年的培训类似，今年的培训将从全国30余个省级税务系统中抽调人员参与，每个省份抽调一到两名人员接受培训，由房地产领域相关专家进行讲解。分析人士表示，有关部门组织第二次培训表明，房产税试点扩围的技术准备工作正在加快。

? 楼市进入“均利”时代 ，房产税重在抑制投机需求 ? 房产税不影响自主性需求

2、进一步深化土地制度改革，集体土地入市或具法律依据

全国人大常委会正在审议《土地管理法》修订草案，主要集中在农地入市这一领域。

国土资源部（以下简称“国土部”）土地利用司相关人士表示：“希望2013年年底土地确权能够全部完成，部分城市给予赋能，下一步的话就是鼓励城镇居民购买农村房屋，这是改革的方向。如果这些能够在实践中执行，那么《土地管理法》修订工作就简单了。”如果本次修订顺利通过，意味着集体土地可以不经过转为国有土地就可以入市交易。

3、全国住房信息联网步履维艰 进度尚未公布

“住房信息联网受到的阻力不小，需要将近两年时间完成。”财政部财政科学研究所所长贾康在日前结束的博鳌房地产论坛上的一次发言，再次引起舆论对住房信息联网的高度关注。

自首次40个城市住房信息联网工程推迟到2012年6月完成之后，住建部再次“爽约”。按照住房和城乡建设部原本的预想，今年6月底住房信息联网工程将扩展到500个城市。不过，截至目前相关部门依旧没有公布进展情况。

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