凯里市房地产市场分析完整版 - 图文(4)

中心城区包括：由主城区（含凯里老城、开怀片区、开发区、下司片区）、炉山城区、杏山—碧波城区、龙山—宣威城区组成，具有世界影响力的苗族文化中心城市和侗族文化传承地；贵州东部重要的旅游服务中心和新型工业化基地，区域性中心城市；黔东南州的政治、经济、文化中心。以发展新型工业和旅游服务业为主导的综合型城市。

（五）开发时序分析及远景发展分析 1、城市开发时序安排

规划期内，在优化凯里-麻江城市现状两个老城区居住环境、完善基础设施的基础上，凯里市应优先发展开发区及炉山片区，其次为开怀片区和巴拉河片区；麻江县应优先发展县城及碧波片区和下司片区，其次为龙山-宣威片区。 2、城市发展方向

（1）依托凯里老城区沿320往东向雷山方向发展； （2）依托老城区和开发区往北向黄平方向发展； （3）依托凯里老城区和开怀片区往东向台江方向；

（4）依托麻江县龙山-宣威片区和凯里开发区往南向丹寨方向发展。 3、城市规模

远景城市人口为200万人，人均城市建设用地100m2，总建设用地200km2。 4、城市空间结构

（1）一主四副多个中心，群星共托生态“民”城； （2）一主：凯里—麻江市形成的主城区；

（3）四副：分别是以雷山、黄平、台江和丹寨四个县形成的四个外围城区，形成凯里市的卫星城；

（4） 多个中心：依托主城区、外围城区和各个功能片区形成的中心。

5、凯里经开区发展现状

截止目前，凯里经开区入驻工业企业共86家，其中投产51家，在建22家，已签约待建13家。

投产的51家工业企业中，有装备制造业5家，电子信息产业5家，医药产业4家，食品加工业7家，新型建材产业15家，包装产业4家，矿产品加工业6家，其它行业5家，总投资33.26亿元。年收入在2000万元以上的企业有9家，年收入在500至2000万元的企业有10家。今年1至6月，园区工业总产值

完成17.4亿元，同比增长80.9%；工业销售产值完成14.8亿元，同比增长89.5%；工业增加值完成3.66亿元, 同比增长92.2%。

目前在建22家工业企业，其中医药项目7个，电子信息、新型建材和文化产业项目各3个，食品、包装等产业项目6个，总投资77.24亿元。中泰生物科技血液制品车间GMP技术改造、冷饮食品加工、治疗器具器材、银饰加工制造、草药初加工及草药制品开发等6个项目已经基本建成，计划年内投入生产。在建项目全部建成达产后，预计将新增年产值90亿元。

小结：

? 城市整体规划合理利用了城市的交通优势及土地资源布局，对城市未来

发展起到良好的指导作用；

? 从城市经济发展面看，整体规划的合理性得到良好展现，得益于良好的

规划，未来城市建设与经济将进一步互动发展；

? “凯麻同城化”的规划布局，将拉大城市面，未来城市逐步向大城概念

发展，将对城市产业发展、人才汇聚流动、城市资源整合等等多方面起到良好推进作用

? 随着规划的城市基础设施、工业产业等建设完成，未来城市能否吸引更

多的外地人口及周边乡镇人口入驻，将是影响城市副中心及其他片区功能区能否快速发展的重要因素， ?

六、 凯里市房地产市场投资分析

（一）贵州省近年房地产一级市场及全省固定资产投资情况

2010年以来，贵州全省共批准房地产开发项目４３０个，用地面积９８９公顷，规划

建筑面积８１１公顷；其中建设用地面积２９９公顷；未动工面积１７３公顷，已完成土地开发面积近８０公顷；正在开发建设面积１２４公顷，已竣工土地面积４４公顷；３２１个项目通过招标拍卖挂牌；土地总价款２４亿多元，土地纯收益近１５亿元；３９５个项目已交清土地出让金。

2013年 1-9月，贵州省固定资产投资完成776.49亿元，比上年同期增长23.5%，增

幅同比提高2.5个百分点，其中，房地产开发投资124.82亿元，继续呈逐月回升之势。另外，城镇固定资产投资完成684.41亿元，比上年同期增长20.7%，增幅同比回落1.8个百分点，集中在三个主要投资方向，基本建设投资完成412.52亿元，比上年同期增长24.5%；更新改造投资完成131.17亿元，增长15.7%；房地产开发投资124.82亿元，增长19.4%。

（二）黔东南州政府对全州近年的房地产规划

州政府在“十一五”期间以建立和完善以普通商品住房为主，经济适用住房、廉租住房和租赁房屋为辅的住房供应体系，通过国家政策宏观调控和市场调节，稳定住房价格，进一步规范房地产市场秩序，促进全州房地产业持续、快速、健康发展，实现“民有其居、安居乐业的和谐社会”。规划具体如下：

（一）从2006年至2010年全州将兴建住宅小区260个，总建筑面积910万平方米，解决30万城市居民的住房需求。其中：兴建普通商品房住宅区200个，总建筑面积546万平方米；兴建经济适用房住宅区35个，总建筑面积90万平方米；兴建廉租住房住宅小区20个，总建筑面积5万平方米；兴建其他住宅建筑面积269万平方米。普通商品房90平方米以下的占70%以上，经济适用房面积控制在60—90平方米以内，廉租住房控制在50平方米以内。 （二）到“十一五”期末全州城镇化水平将达到28%，在此期间按照“开发新城区，改造旧城区，循序渐进，量力而行”的原则，有计划，分步骤地将对严重影响城市景观、不能适应居住的近15平方公里的旧城及“城中村”进行改造，建设具有民族特色、设施配套、功能完善、以人为本、宜人居住、环境优美的居住环境。

（三）2007年的城市房屋建设目标：2007年全州城镇化水平达到24.5%，住宅房地产计划投资13亿元，兴建住宅小区60个,总建筑面积190万平方米。其中：普通商品住房建筑面积120万平方米（其中：住房套型建筑面积90平方米以下户型占70%，90㎡以上的占30%）；经济适用住房建筑面积19万平方米；廉租住房建筑面积1万平方米（户型为50平方米以下）；其他非商品住房建筑面积50万平方米。

七、 凯里市房地产市场销售分析

（一）房地产一级市场（土地市场）分析 三、

土地供应情况

2009—2014年凯里商品住宅（含商服）开发用地供应情况

2014截占合计 备注 止5月 比 凯里城区 287 742 81 20 371 493 —— 1995 19% 含廉租凯里经开—— 273 411 135 1188 4254 —— 6262 58% 房及经出让面区 积（亩） 适房用开怀片区 —— —— —— —— 750 736 —— 1486 14% 地 合计 287 1015 492 156 2310 5483 1023 10766 — 年度 2009 2010 2011 2012 2013 2014 数据来源：黔东南国土局

从上表数据看，从2009年至2014年7年间，凯里市共成交商品房开发用地超10000亩，从成交区域看，主要集中于经开区，累计成交6000亩以上，占比达接近6成，其次为凯里城区，累计成交接近2000亩以上。

据整体市场土地供应成交量，据常规3.5容积率计算，总建面积达2153万㎡，按平均每套面积120㎡计算，市场总供应套数接近18万套。 四、

土地存量及价格走势

据有了解，凯里2013年获批土地超过7954亩，因信息不公开披露等因素，目前未知具体成交和使用情况，预计凯里市仍有一定的土地存量供应市场。

据2006年至2013年土地成交价格分析，2007年经开区土地价格区间在15—50万/亩；市区土地价格在50—70万/亩。

到2010年，经开区土地出让价格仍在20—60万之间徘徊，部分优质地块价格虽突破80万/亩，但整体区域价格涨幅不高；相对比城区地块价格，市区主流价格已接近200万/亩，部分优质项目甚至达400万/亩，价格涨幅巨大。

小结：

? 近年随着城市化进程的大力推进，土地供应量巨大，在已供应的土地中，

如全部开发入市，城市不足50万人口，按3-4人每户家庭计算，几乎每个家庭购买两套住宅才能消化现有供应量。

? 老城区土地增值潜力巨大；经开区因配套不完善、刚需客群比例少、土

地供应及储备量大等因素，土地价格上升缓慢。 ?

（二） 凯里市房地产二级市场分析

2010年—2014年凯里市房地产运行情况

年度 房屋开工（万㎡） 房屋竣工（万㎡） 面积 商品房销（万㎡） 售 套数 3063 5988 4545 2010 294.6 50.64 43.8 2011 2012 2013 2014 合计 1704.18 230.5 334.89 23407 238.52 126.61 504 540.45 25.32 85.63 30.82 65.15 55 71 4965 68.72 69.31 4846 商品房均价（元/㎡） 1712 2171 2824 3352 3939 —— 数据来源来源：凯里市统计公报

据上表，凯里市自2010年至2014年，房屋累计开工面积1704.18万㎡，开工量约占2010—2014年总供应面积2152万㎡的8成，约有2成供应面积待开工，如加上今年及后期新供应的土地，未来市场仍具有较大存量。

从累计销售面积计算2010—2014年商品房销售335万㎡，占2010—2014年总供应面积2153万㎡的不足16%，预期未来市场仍有巨量可售面积供应。

1、凯里市整体市场竣工面积平稳，开工面积自2010年后触底快速反弹，预期未来两年内，市场将有较大的供应量。

2、凯里市商品房销售自09年达历史高点，销售面积达85.63万平米，2010年后有所小幅回落，预计短期内销售情况趋于平稳；整体市场年均销售套数约在5000套左右。

3、整体市场销售价格走势平稳，平均年涨幅在20%左右，综合宏观环境及市场供应、竞争等因素影响，预计未来房价涨幅将有所收窄。

（三） 板块划分及各板块发展情况 5、

凯里市房地产板块分析

鉴于项目地块处于经开区，从客群需求及市场发展现状看，可将凯里市场简单划分为三个大板块，如下图分别为中心城区板块、经开区板块及开怀新区板块。

中心城区板块 经开区板块 6、

开怀新区板块 中心城区板块（老城区）：包括中心区、博南片区、东区、仰阿莎片区及西南新区

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