凯里市房地产市场分析完整版 - 图文(7)

（一）、凯里市在建销售或认筹楼盘分析

凯里市楼盘分为四类，一类已建成并入住的，如锐红家园、天宝花园、金地花园、贵都花园、锦绣家园、洪森生态园、绿景春天等，这些楼盘开发商有少量余房在手，但已逐步向二手交易市场过渡；一类是建成多年，是房地产市场起步阶段的产物，如市府花园、清江公寓、东门景园、瑞林桂园、供电小区等，已转向二手交易市场；一类是在建但销售未介入的楼盘，如凯翔名苑、新苑花园、丰球新天地等；一类是在建并销售或已进入认筹阶段的楼盘，如下对此类楼盘介绍：

1、格兰世家——凯里市格兰房地产开发有限责任公司开发的，是目前黔东南州第一幢经省建设厅批准的第二批建筑节能试点示范工程。建筑面积为32211平方，是一幢32楼高层纯住宅的绿色、环保、节能大厦。整个项目开发户型以平层为主，工程于2006年8月份开工，预计至2008年9月完工，总投资约为4500万元。

其销售价格按套内建筑面积作为合同计价方式。户型面积（套内）：75㎡、113㎡、124㎡为主。价格分布为住宅底层起价1960元/㎡，每上一层，则销售价格递增，递增幅度大致分为1～10层为10元/㎡，11～20层为15元/㎡，21层至顶层为20元/㎡，第31层销售为2660元/㎡，均价为2200元/㎡；折算成建筑面积计价的方式，其价格为住宅底层起价1568元/㎡，第31层销售价格为2128元/㎡，均价为1760元/㎡。物管费是0.80元/㎡，电梯由开发商保修十年。付款方式分为按揭（首付先交3.80万元，封顶时将首付余款交清，其余由银行办理按揭）和分期付款（付款比例为541型）。

2、格兰时代——是凯里市格兰房地产开发有限责任公司与格兰世家、格兰美地同时开发的一幢多层综合商住楼，格兰时代建筑面积3108平方，其中商业用房为719.41平方，是一栋商住两用的临街建筑。 格兰时代项目商品房住宅部分绝大部分为还迁安置房，户型以平层为主。 格兰时代底层临街面设计为九个独立门面，其面积大到86．93平方，小到52．04平方不等，层高分别为6.3、5.9 、5.5、5.1、4.9米，合理的商铺户型可供选择。该项目于2006年6月份开工，至 2007年 1月完工，总投资 约1000 万元。现除临街商铺仍有未售出外，住宅已销售完毕。

3、现代花园——是黔东南州鑫兴房地产开发有限责任公司开发。总建筑面积80000㎡，包括8栋高层（16层）和三栋多层。一期（含三栋多层）已开发完毕。户型以3室2厅1厨2卫、4室1厅1厨2卫1花园阳台为主，面积以137㎡和170㎡为主。销售价格分为高层：（一层）1658元/㎡、（二层）1668元/㎡、（三层）1688元/㎡、以上每一层递

增20元/㎡，均价为1792元/㎡；多层（7层，67跃式）均价为1588元/㎡。上述价格可打9.8～9.5折。高层物管费是0.80元/㎡；多层物管费是0.40元/㎡。多层已基本售罄。

4、金地苑——是凯里市宏伟房地产开发公司开发。位于凯里市经济开发区车管所旁，距离市中心8.5公里。以多层住宅开发为主，现开发一期并进行期房预售。销售价格为1008、1058、1088、1078、1058、1048元/㎡，均价为1056元/㎡。由于地处偏僻，所以显然其住宅销售价格低于市区价格。

5、金色家园——凯里金马房地产开发公司开发。建筑面积60750.71㎡，开发期为06.2.28～08.4.28，由1栋高层裙楼+住宅组成，低下3层裙楼为商业，共计30层。住宅起价（第4层）：1980元/㎡，每上一层则价格递增20元/㎡。物管费是1元/㎡。现主体已基本建成，在进行预售。均价为2188元/㎡。

6、时代广场——黔东南州时代房地产开发公司开发，由蓝色桎焰地产经纪有限公司代理销 售。项目总投资约5000万元，总建筑面积为40442㎡，共28层，其中住宅23层，建筑总高度99米，由A、B栋组成，16种户型，面积149.40～255.52㎡不等。配有地下停车位、1200㎡空中花园和约800㎡的休闲会所。现已建至7层，未开始正式销售，处于认筹阶段。开盘价格预计在2000元以上。

7、丰球绿都——凯里丰球房地产开发公司开发。占地200亩，总建筑面积达18万㎡，以多层为主。分二期开发，二期（华庭苑和2栋小高层）总建筑面积约9万㎡，近500套，由多层、小高层和临街商铺组成，户型以三房为主，二房和四房为辅，主力户型面积在130～165㎡左右，部分户型是立面户型，已基本销售完毕。其销售均价为1650元/㎡。 8、雍华豪庭——黔东南州雍华房地产开发公司开发。占地面积8517.66㎡,由多层和12层的小高层组成，内有1200㎡的购物广场（现主要是家俱市场），户型以3室1厅1厨2卫和3室2厅1厨2卫为主，面积为91～143㎡。多层均价为1700元/㎡，住宅仍有少量未售。

9、锐博大厦——黔东南州锐红房地产开发公司开发。建筑面积16000㎡。18层电梯房，二层以下商场、车库，三层以上为住宅。户型有4室2厅2卫1厨1书房（160㎡）、4室2厅2卫1厨（161㎡）、3室2厅2卫1厨（126㎡/142㎡）。现主体已封顶。销售价格为：1888～2038元/㎡（3～18层），每层递增10元/㎡，均价为1963元/㎡。 10、锐馨鑫园——黔东南州锐红房地产开发公司开发。建筑面积85805㎡，占地面积8788.96㎡，其中商业面积20547㎡，住宅面积65258㎡，共450套住宅。由五层商业裙楼＋21

层3栋住宅组成，共26层双电梯高层建筑，住宅为为紫荆苑、郁金园、水晶阁，配置有450个商用停车位。户型以4室2厅1厨2卫和3室2厅1厨2卫为主，面积120～170㎡。现已建至5～7层。销售起价为：1718、1698、1708三档，每递增一层增加20元/㎡，均价为1900元/㎡。

11、贤哲大厦——是都匀精康达房地产开发公司开发。建筑面积19034㎡，高96米，26层，

地下车库一层，建筑期限是06.3.18～07.6.30。主体已基本完工，现正进行预售。其销售价格起价为（住宅第四层算起）：1680元/㎡，每层递增20元/㎡，均价是1878元/㎡。

12、阳光·帝苑——凯里阳光房地产公司开发，由深圳建华地产顾问公司代理销售。其由阳

光理想家园和阳光帝苑组团组成。理想家园（多层）已销售完毕（均价为1650元/㎡），阳光帝苑为高层（29层），1～2层为商场，3层以上为住宅，户型以3室1厅2卫、2室2厅2卫为，面积分为三档：89㎡、120～140㎡、170㎡。现认筹阶段，预计起价1700元/㎡，均价2000元/㎡。

13、碧海云天——多层住宅和小高层（11）组成。多层销售均价为1480元/㎡，小高层起价

为1568元/㎡，每层递增20元/㎡，均价为1668元/㎡。

14、博南新区世纪城——凯里东升房地产公司开发。占地26公顷，总建筑面积45万㎡，固

定投资达4.8亿元，预计2009年全面建成，其是黔东南州目前最大的一宗房地产项目。其由青青家园、鲲鹏家园、金果苑、金湖华庭和龙隐山庄（在建）组成。除龙隐山庄外，其余分项目已销售完毕。其中金果苑（多层）均价：1720元/㎡。

15、凯旋公寓——位于城市商业中心地区，该项目已基本建成，是3栋高层加底层裙楼的建

筑，已基本销售完毕。

经开区主要项目推售情况 项目名称 推售情况 首期 二期 三期 推货套数 销售套数 剩余货量 备注：同行深入访谈 13年8月开盘、正在规依云美镇 1#-7#共7栋推划 盘约750套 —— 约750 客户以本地为主，其次为江浙、福建、一带、大部分为一售80%；一期余250投资客户。部分为企事业、教师团购优惠；主要以3房销售约套；公寓剩余为主。工程及园林规划较好，起步价为2780元/㎡，平500套 货量较多。 均单价为3100左右。该楼盘在区域销售较好。 一期年底交房入住，二期部分现房，三期准备开工.以三房、四房为主，一期以多层为主，一栋168户，5+1退台式花园洋房，客厅大开间4.6米。住宅均价3800元/㎡；商铺单价20000元/㎡。目前一天来访客户3组，最近推出10套特价房。单价3380元/㎡； 现阶段认筹，以办卡招揽客户，办288元会员卡赠送4㎡。另有部分家具及价格优惠。大部分客户为县城及下司客户，另有部分乡村移民客户；预计2013年底推售。主要以3房为主；预计售价2800元/㎡。 御景天下 二期在2013年7月首售约800开600套左右 多套 规划中 一期销售率9成约一期剩余售500套；100套、二期一二期共二期售6剩余320多推1400套 成约480套；合计余套；共计约420套 980套 目前已认筹300组客户左右。 润峰名都 认筹 —— —— —— 屹东新城 2013年7月一待售 期约推500套， 500多 300 经开区拆迁户团购为主，以及在贵州做生意的外地人：两广、周边乡镇、企事业单位；自住及投资均占一定比200 例，日入场6-8组。起价2980元/㎡，均价3100元/㎡，最高价3300元/㎡；多层较为热销，热销户型为100—120㎡ 116套 电梯洋房较热销，均价3400元/㎡；高层均价2700元/㎡；现场实景销售，有3套临时样板，销售情况良好。 山与城 2013年7月一期约推416套 —— —— 销售率416 80%销售约300套 经纬国际汽车城 2012年11月首开推两栋216套 —— —— 216套 43套 173 所有楼层一口价2480元/㎡；受移民城项目营销，住宅销售不理想；商业销售较好9000-12000元/㎡，已进驻19家4S店；住宅客户以周边乡镇为主。商业客户以广东、福建、湖南、浙江为主。 一期入住率仅有三分之一；二期均价约2700—2800元/㎡；销售较为理想 香山别苑 首期1600户 二期2012年11月销售 二期994户 二期推600套 已售9成约540套 60套 华伟中央城 2010年底推一期约506套已售罄 一期506；二期994 一期售罄；二期售9100套 成；共售1400套 三年销售1400套，年均销售500套左右；住宅均价3100元/㎡；50多套商铺去年推，目前余4套，均价1.8万/㎡；日入场量8-10组 小结： ? ?

2011——2012年市场开工是量大增，预计两到三年内市场将迎来巨量供应。

整体市场去化量稳定，年去化量在5000套左右，单个项目年去化在300至500套左右，较多项目以团购及提前认筹的形式，达到开盘短时间放量；部分品质项目年去化量达600至800套。

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经开区市场逐步出现两极分化趋势，热点区域集中于开元大道中昊大道路口，以及开发区中心区、高铁站附近片区，热点区域内项目销售较为理想，向西因开发项目少，且比较散，市场趋冷，如经纬汽车城住宅产品推盘销售情况一般。

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经开区高层产品主流走量均价在2700—2800元/㎡左右，突破3000元阻力较大；多层产品较受欢迎，均价达3200—3400元/㎡，且较为热销，高层产品价值未能或市场认同；

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