凯里市房地产市场分析完整版 - 图文(6)

板块内重点参考项目：金泉国际新城、大地春城、黔龙居等

序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 市中心区板块（老城区）在楼盘汇总表 销售状总建面积项目名称 占地（亩） 态 (万㎡） 金泉一品 尾盘 7.15 1.9 金溪水岸大厦 尾盘 翰林华庭 尾盘 金泉花园 尾盘 豪升星城 尾盘 龙泉明珠 尾盘 格兰山水间 尾盘 大地明珠 尾盘 50.67 4.5 黔龙居 尾盘 2.25 金泰盛世荣华 在售 70 26 香枫庭院 在售 45.84 9.39 清水湾 在售 28.71 12.67 世纪兴城 在售 165 23 逸景高山 在售 225 13.8 永乐家园 在售 金泉国际新城 在售 230 45 大地春城二期 在售 51.77 26.51 大地永乐家园 在售 开盘时间 2011/4/9 2010年10月13日 2011年9月17日 2012年5月 2013年6月29日 2012年10月 2013年3月30日 2012年4月28日 2013年8月8日 2012年5月1日 2010年 19 20 21 22 23 24 25 26 27 嘉瑞广场 永安景苑三期 中兴幸福里 时代城 温莎美墅 隆源公馆 聚隆城市花园 国际商贸城 冠顺阳光城 在售 在售 在售 待售 待售 待售 待售 待售 待售 45 19.5 30.95 写字楼 商业 21 6.7 18.35 2013年6月15日 2013年10月1日 2013年3月

板块特点：

? 该板块为凯里市的核心区，便利的交通、完善的消费生活配套、且享受

有畅达的信息及成熟的生活氛围。

? 板块土地供给日益减少，特别是中心区及博南片区，因拆迁成本及山地

多可开发空间小等因素，更多在售项目均向区域周边范围分布。 ? 板块内约有9个项目已处于尾盘阶段基本售罄，新建在售及待售项目约

有接近18个项目，相对于已售罄的项目，在建的新项目品质均有所升级。

? 在开发项目中，百亩以上大盘数量较少，仅有3个，其余多为几十亩的

小盘项目。

? 板块价格：目前该板块内地段及品质较好项目均价在4000—4800元/平

方米之间。地段较偏或品质一般的项目均价在在3300—4000元/㎡之间. ? 发展趋势：因区域可开发空间不大，随着区域地块开发完毕，未来可供

应土地将逐步减少，未来将向城市周边更偏远区域发展。

7、

经开区板块：包括西出口、鸭塘区、经开区核心区域

板块内重点参考项目：山与城、依云美镇、御景天下、润丰名都、屹东新城、华伟中央城、温州商贸城、香山别苑。

凯里经开区在开发项目汇总表 序号 1 2 3 项目名称 腾龙学府商城 财富黔城 民生房产 销售状态 占地（亩） 尾盘 尾盘 尾盘 47.25 60 总建面积(万㎡） 0.33 11 开盘时间 2012年12月 2011年9月17日 2011年9月10日 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 御景天下 山与城 开元新城 香山别苑 金地苑三期 屹东新城 依云美镇 温州商贸城 后墅后墅缇香 经纬国际汽车城 宝恒建材城 富丽园 公园一号 华伟中央城 未来城 润峰名都 隆源锦都 天和城 宝恒公馆 凯威现代物流城 万国城 合计 在售 在售 在售 在售 在售 在售 在售 在售 在售 在售 在售 在售 在售 在售 待售 待售 待售 待售 待售 待售 待售 340 57 600 136 96.98 38.55 27.25 45.84 9.39 56 11 106 22 21.57 2.55 600 50 689.31 100 7.99 7.5 200 20 135.00 17 3509.98 500 78.34 18 11.49 2.43 53 17 23 456 90 1121.45 2012年7月14 2013年7月 2013.年8月 2012年12月12日 2012年10月 2013年12月15日 2013年3月 2012年11月25日 2012年11月17日 2012年8月2日 2013年6月28日 2010年12月1日 2013年10月 预计年底 2013.10月左右

板块特点：

? 该板块经过十多年的发展，目前雏形初现，初具规模；因交通畅达，日

常车流量较大，且生活配套及生活氛围逐步形成。

? 凯里学院一带的商业生活配套较为集中，也比较成熟；其他区域如西出

口、棉纺厂一带、经开区核心区等区域，生活市政配套都比较分散，也不完善，生活及为不方便。

? 板块内部分项目已交付使用，但入住率不高，仅有不足三分之一的入住

率；更多为新建项目，板块内在建新项目中，100亩以上大盘项目占很大比重，普遍都在300—600亩，未来城占地甚至达到3500亩，总建筑面积达500万㎡。

? 板块价格：目前经开区板块内主流均价在2700—2800元/平方米，位置

及品质一般项目价格在2500—2600元/平米左右；地段及品质较好项目均价可突破3000元/㎡，其中多层产品价格在3200—3400/㎡；西出口

及棉纺厂一带价格较高，均价在3500—3800元/㎡。

? 发展趋势：随着区域各产业投产，市政、生活等配套逐步完善，区域将

具有更加良好的居住氛围，但因区域市场存量巨大，且往下司方向还具有一定的可开发土地储备，随着后期的供应，预期未来板块市场将面临激烈竞争。

8、

典型案例分析

老城区主要项目基本信息 项目所处占地 名称 板块 总建 容积率 绿化率 产品形态 户数 工程进度 一期8栋洋房/9一期为供金泉栋高层28F；二电局团23045万国际城区 2.4 35% 期2522 购，已交亩 ㎡ 新城 25#27F/28F/33F付，二期#高层 即将封顶 25-31层高层，大地西城27.855亩 6.8 38.2 一梯四户、一梯1400 现房 春城 区 万㎡ 五户、一梯六户

老城区主要项目推售情况

项目名称 首期 推售情况 二期 三期 销售情况 剩余货量 备注：同行深入访谈 一期客户以供电局团购为主；二期部分为温州炒房团及福建客户，本地客户主要为企事业单位职员及本地企业老板及企业中高层，平均单价4500元/㎡，周末日入场约30组，约两年售1640套，平均年去化800套左右。 3年销售1066套，平均年去化350套，价格由一期3000出头；目前均价4100元/㎡；主要客户为周边乡镇、企业事业单位职员及本地小老板。 12年开始首推、以洋房及高二期13金泉国层为主。年8月推际新城 一期约840套 1000多户售罄 一期售1000多套；二期剩余二期目前 —— 200套左销售将近右。 640套左右。 一期售罄；二期售485三期套；三期销448套售135套左售3成 右；共销售1066套 二期剩余15套、三期剩余313套；共余328套 大地春城 2010年首二期500推446套套销售售罄 95%。 经开区主要项目基本信息

项目名称 依云美镇 润峰名都 御景天下 屹东新城 所处板块 占地(亩) 总建（万㎡） 22 容积率 绿化率 产品形态 一期7#高层16F/17F；北地块8#小高层16F/19F 高层3#26F/小高层4#13F/多层6#5F 户数 工程进度 局部封顶 基础工程 局部现房、局部封顶 即将交付 经开区 108 2.48 40% 1000多 经开区 经开区开元大道 经开区 78 18 3 33% 1200 340 57 1.91 一期建筑共有15栋楼，有多层、小高层(16+1)，30% 高层(26+1)，一期共计670户。 40% 多层、高层、商业 电梯多层、高层、小高层、商业、酒店、写字楼综合体 2200 56 11 2.4 852 经开区山与城 高铁旁 经纬汽车城 香山别苑 华伟中央城 经开区车管所旁 600 136 2.5 355 600 50 30% 以商业；专业市场为主，住宅432套 起至7层 配套4栋27高层住宅。 一期1600户；二期800户 即将封顶 经开区 二期38 27 3 40% 多层、高层、商业 经开区 135 17 1.8 38% 电梯多层、小高层、 1500 现房

八、 凯里市房地产市场产品与价格分析

户型以大户型为主，主要以3室2厅1厨2卫和4室2厅1厨2卫为主，以2室2厅1厨卫为辅，户型面积分配中多数楼盘采取多变化以满足客户之间的不同选择、以增强产品的抗风险性，高层住宅中普遍都带花园阳台。面积分四档：100㎡以下、100～130㎡、130～160㎡、160㎡以上。多层以130～160㎡为主，高层以100～160㎡为主。市区新开楼盘多层均价是1500～1700元/㎡，每加/减一层，则递增/减10～30元/㎡；高层起价是1600～1900元/㎡，每加一层，则递增20元/㎡，均价是1850～1950元/㎡；市区二手房交易价格（多层）一般为1500～1800元/㎡，二手房交易市场活跃。

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