房地产结构性融资金融工具实务操作(6)

这将发生各个信托公司对同一个地产融资项目的竞争，进而继续挑战不同法律服务团队的智慧。 今天讲座的案例分享，主要分享信托资金如何注入项目、退出项目，这是交易的主线，是结构性融资的Know How，是层窗户纸，将这层“窗户纸”给大家捅破，大家就明白了其中最为重要的结构性融资技术，其它的交易细节均是配搭这两条主线的。 信托资金退出的方案： 方案一：偿还标的债权本息

偿还标的债权本息的含义：由于原股东（或其他第三方）对项目公司的标的债权信托并转让给信托公司，因此信托公司享有对项目公司的债权，信托公司可以用项目公司偿还的债权本息来偿付优先级受益人的信托本金及收益。

适用前提条件：1.原股东（或其他第三方）对项目公司享有股东借款债权或应收账款债权；2.原股东（或其他第三方）将其对项目公司享有股东借款债权或应收账款债权信托并转让给信托公司。 目的：对优先级信托受益权的一种增信措施，不是信托公司向项目公司发放债务性资金。 信托公司受让的标的债权，可以以信托计划的次级信托受益权作为转让对价支付给原股东（或其他

持有标的债权的第三方主体）（“转让方”），而转让方持有次级信托受益权则是一种对优先级信托受益权的增信措施，信托公司也可以借此作为现金流回笼渠道。

方案二：收购优先级受益权的方案

优点：优先级收益权收购安排一般发生在优先级受益人与次级受益人之间，双方的合同法律关系对双方具有强制约束力。

缺点：由于优先级受益人众多，优先级受益权收购安排可能过于复杂；且对收购债权进行抵押担保时由于债权人众多可能造成交易成本较高或无法操作。

这种收购优先级受益权的方案，目前银行间债券市场REITs的退出就是这么干的。 方案三：信托贷款置换

优点：将股性投资转让为债务融资，方便信托公司从项目公司抽取现金流。

缺点：（1）减资程序相对比较复杂，特别是项目公司涉及到外资成分时；（2）受到最低资本金投入的限制，不能将项目公司的注册资本无限制减资。 该方案对于内资、债权结构相对简单的房地产项目公司较为合适。

方案四：认购次级受益权

购次级受益权的含义：在项目公司产生的收益不足以支付优先级受益人的信托本金及收益时，原股东或其关联方承诺认购次级受益权并交付认购资金，信托公司以该等资金支付优先级受益人的信托本金及收益。

优点：可以根据优先级受益人信托本金及收益的金额缺口要求承诺方认购次级受益权，形式简单 缺点：目前承诺方认购次级受益权承诺的强制执行性仍然存疑，由于法律并未对信托生效要件做出明确的规定，在承诺书（或合同）签署后承诺方交付信托资金之前，受托人是否有权要求承诺方（实际是委托人）存在不确定性。

次级受益权认购既可以作为一种信托资金退出的渠道，在信托计划存续期间内，也可以作为一种流动性支持机制。 方案五：购买选择权 优点：退出途径清晰。

缺点：对实质融资方无强制约束力，依赖于实质融资方的信用。

购买选择权是信托公司作为项目公司的股东与权利方共同同意约定的一项权利。权利方在一定期

限内决定是否行使购买选择权，如果权利方决定行使购买选择权，则信托公司应当将其持有的项目公司股权等财产按照约定的价款和 条件转让给权利方；如果权利方决定不行使购买选择权， 信托公司无权要求权利方行使购买选择权。

购买选择权的标的物：标的股权；有限合伙LP份额；特定资产收益权；其他权益性权利。 股权购买选择权的分类：附条件股权购买选择权——权利方须支付权利金、维持项目公司价值以及履行信息披露义务等；无条件购买选择权。 购买选择权行权后主债权的构建：权利方行权后一般约定权利方先向转让方支付收购价款再办理股权过户手续，形成转让方对权利方要求支付收购价款的主债权。

附条件生效担保措施——在权利方行权后为其支付收购价款的义务提供担保：原股东的连带责任保证；项目公司土地使用权抵押；原股东将其持有的项目公司股权质押。

投资附加购买选择权可以规避合规风险？根据银监会的相关规定，以投资附加回购承诺方式进行运用的集合资金信托计划被认定为是债务性集合资金信托计划；并且如果信托公司以股权投资附加回

购承诺方式向房地产开发企业融资，则房地产开发项目须满足四证、企业开发资质、最低资本金要求条件。投资附加购买选择权则可以规避上述监管要求。

有关购买选择权：购买选择权存在或者购买或者不购买两种不确定的可能，因此，对于交易各方而言，均非是一种确定的回购义务，这种不确定性是购买选择权与银监办发[2008]265号文（《关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》）禁止的投资附加回购中的回购关键的区分点。 购买选择权进一步的方案设计的模式，有一种信托计划控股双SPV的模式，这种模式是指信托公司可将两个房地产项目公司装入信托，同时持有和控制两个房地产项目公司；而购买选择权则设置为其中一家房地产项目公司去购买另一家房地产项目公司的股权，由于信托公司同为两家房地产项目公司的控股股东，因此，从技术上而言，信托公司可以控制是否行使选择权，进而控制行权风险。 信托公司处置信托财产。将股权转入信托形成信托财产的方法：①股权信托；②股权转让，支付对价为信托计划向原股权转让方支付增发的次级信托收益权。

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