商业地产工作指导大纲 - 招商部、营运部

商业地产工作指导大纲

招商部、营运部

新界新街项目组 2011-2-10

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目 录

第一部分 招商管理 ......................................................................... - 4 - 第一节 市场调研 ......................................................................... - 4 - 一、市场调研工作界定 ......................................................... - 4 - 二、市场调研准备 ................................................................. - 5 - 1、资料准备 ..................................................................... - 5 - 2、人员准备 ..................................................................... - 5 - 三、市场调研工作计划、内容及要求 ................................ - 5 - 第二节 商业业态规划、招商政策及租金方案 ........................ - 6 - 一、业态规划 ......................................................................... - 6 - 二、招商政策及租金方案..................................................... - 7 - 第三节 商业项目招商 ................................................................. - 8 - 一、 招商工作安排 ................................................................ - 8 - 二、 招商准备 ........................................................................ - 8 - （一）准备招商资料....................................................... - 9 - （二）招商人员培训....................................................... - 9 - 三、 招商实施 ......................................................................- 10 - （一）项目准入机制 ...........................................................- 10 - 1、业态准入： ...............................................................- 10 - 2、品牌、实力准入： ..................................................- 10 - 3、信誉准入： ............................................................... - 11 - （二）招商实施要求 ...........................................................- 12 - 1、基本要求： ...............................................................- 12 - （三）合同管理 ...................................................................- 12 - （四）商家经营状况分析及商源臵换 ..............................- 13 - （五）项目总监责任制 .......................................................- 13 -

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（六）招商人员的工作职责 ..............................................- 14 - 四、管理、检查、考核、奖惩 ..........................................- 15 - （一）招商计划及考核.................................................- 15 - （二）招商绩效考核.....................................................- 15 -

第二部分 招商人员行为准则 .......................................................- 16 -

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商业管理制度及招商管理准则

第一部分 招商管理

招商成败是商业项目能否运做成功的决定性因素，也是项目是否能够迅速成长的推动性因素。为强化项目招商的指挥、调度、协调、督察、奖惩功能，明确招商各相关责任单位、责任人及招商人员所负的各阶段职责任务，提高招商质量，特制定本管理办法。 第一节 市场调研 一、市场调研工作界定

1、新商业项目开工前一个月，由总部组织招商人员展开市调，参与调研部门有商业各项目部、人力资源部、物管部，调研内容包括商圈情况、同行业及竞争对手情况、居住人口及消费水平、租金水平、商户资源、物业管理、媒体、薪酬福利水平等。

2、商业项目正常经营后，当地项目部应不定期对商品品牌、竞争对手、所有城市新商业项目的情况进行调研，形成市场调研报告经当地项目部总经理审核后报总部。

3、遇商业项目商业业态重大调整，各地项目部需要进行市场调研，调研内容为商圈情况、同行业及竞争对手情况、租金水平、商户资源，形成市调报告后报总部，总部各相关部门核实调查。

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二、市场调研准备 1、资料准备

商业项目建筑资料，城市行政、人口、经济资料，市场调研表格，当地商业地图等。 2、人员准备

由总部组织招商部、物管部、人力资源部、当地项目部成立市调小组。

由总部相关部门对当地项目部相关人员进行市调培训。 三、市场调研工作计划、内容及要求

1、详细调研当地商业、居民、商户资源、人力资源薪酬、物业管理、物业费用情况，为商业规划及项目筹备提供数据支持，最终形成市场调研报告。

2、城市零售状况分析

主要商圈情况，不同业态在当地商圈的分布情况、数量和面积比例、经营状况，未来发展规划等。

3、同类竞争对手分析

基本情况、总面积、规划布局、业态面积配比、档次定位、开业时间、历史经营状况、消费环境、消费结构（客层定位）、租金价格或合

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