资产评估的方法(5)

建筑物重置成本=建筑物账面原值*综合价格指数

建筑物实体性贬值及估算：

（1）使用年限法：

建筑物实体性贬值率=实际已使用年限/（实际已使用年限+尚可使用年限）

建筑物成新率=尚可使用年限/（实际已使用年限+尚可使用年限）

（2）打分法：

成新率：80~100 完好房 房屋的结构件、装修、设备齐全完好、成色新，使用良好

60~79 基本完好房 房屋的结构件、装修、设备基本完好，成色略旧并有少量或微量

损坏，基本正常使用

40~59 一般损坏房 房屋的结构件、装修、设备有部分损坏或变形、老化，需进行中、

大修理

0~39 严重损坏房 房屋的结构件、装修、设备有明显的损坏和变形，并且不齐全，

需进行大修或翻间

危房 房屋的结构件已处危险状态，随时有倒塌的可能

成新率=结构部分合计得分*结构部分的评估修正系数+装修部分合计得分*装修部分的评

估修正系数+设备部分合计得分*设备部分的评估修正系数

建筑物经济性贬值及估算：

经济性贬值=建筑物年收益净损失额/正常资产收益率

=（建筑物年收益净损失额/（1+折现率）n）之和

2、市场法

被估房地产的单位价格=修正系数*交易实例房地产的单位价格

修正系数=1-（补正修之和/交易价值）

修正系数=被估房地产总积分/交易实例房地产总积分

估价日期价格=调整系数*交易日期价格

调整系数=估价期日价格指数/交易日期价格指数

房地产价格=调整系数*交易实例价格

调整系数=1/（1+r）n

建筑物的评估值=【（交易实例*交易行为修正系数*交易日期修正系数*区域因素修正系数*

个别因素修正系数）/n】之和

3、残余估价法（具有客观收益的房地产）

建筑物的收益价格=【建筑物及基地产生的纯收益-（土地价格*土地还原利率）】/（建筑物

的还原利率+建筑物的折旧率）

建筑物的纯收益=建筑物及基地产生的纯收益-（土地价格*土地还原利率）

无形资产评估的方法：收益法、成本法

1、收益法：

无形资产评估值=最低收费额+【无形资产分成率*销售收入*（1-所得税率）】/（1+r）n 无形资产最低收费额=重置成本净值*转让成本分摊率+无形资产转让的机会成本

重置成本净值=重置成本*（尚可使用年限/总使用年限）

转让成本分摊率=购买方运用无形资产的设计能力/运用无形资产的总设计能力

无形资产收益额=销售收入（利润）*销售收入（利润）分成率*（1-所得税率）

销售收入分成率=销售利润分成率*销售利润率

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