资产评估的方法(4)

经济性贬值=设备年收益损失额*（1-所得税税率）*（P/A,r,n）

土地使用权的评估方法：市场法、收益法、成本法、假设开发法

1、市场法

年限修正系数=【1-1/（1+r）m】/【1-1/（1+r）n】

M：被估土地使用权剩余年限/实际出让或转让年限

N：比较案例土地使用权剩余年限/最高出让年限

容积率修正系数=被估土地容积率与地价相关系数/比较案例容积率与地价相关系数

被估土地使用权评估值=基准地价*基准地价时间因素系数*个别因素修正系数*市场转让因

素修正系数

2、收益法

土地使用权评估值=土地收益/还原利率*【1-1/（1+r）n】

土地收益=总收入-总费用-房屋纯收入（房屋现值*房屋还原利率）

还原利率=安全利率+风险调整值

3、成本法

无限年期土地使用权价格：

土地使用权评估值=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益

利息=土地取得费*土地开发期*利息率+土地开发费*土地开发期*利息率*50%

利润=（土地取得费+土地开发费）*利润率

土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润）*土地增值收益率

法定最高出让年期土地使用权价格：

有限期土地使用权评估值=无限期土地使用权评估值*【1-1/（1+r）n）】

4、假设开发法

地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费-租售费用

专业费=建筑费*i (i为建筑费的百分率)

利息=（地价+建筑费+专业费）*利息率

利润=（地价+建筑费+专业费）*利润率

税费=地价*税率

建筑物评估的方法：成本法、市场法

1、成本法

建筑物评估值=建筑物重置成本-实体性、功能性、经济性贬值

建筑物重置成本的估算方法：

（1）预决算调整法

（2）重编预算法

建筑物重置成本=【（实际工程量*现行单价）*（1+现行费率）+/-材料差价】之和+按现

行标准计算的各项间接成本

（3）价格指数调整法

综合价格指数=评估时点价格指数/建筑物购建时价格指数（定基价格指数）

=（1+a1）*（1+a2）（1+a3）*(1+an) （环比价格指数）

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