估价方法 - 图文(7)

估价方法

2．土地估价的作用及现实意义 3．土地估价的使用方向

4．我国土地估价的产生背景和发展过程 (三)考试基本要求

掌握：土地估价的定义、作用；

熟悉：土地估价的现实意义，土地估价的使用方向； 了解：我国土地估价的产生背景和发展过程。 二、土地估价的原则 (一)考试目的

测试应考人员对土地估价原则内涵的理解与掌握程度。 (二)考试范围 1．土地估价原则 (1)预期收益原则 (2)替代原则

(3)最有效利用原则 (4)供需原则

(5)报酬递增递减原则 (6)贡献原则 (7)变动原则 (8)合法原则

2．不同估价原则适用范围及注意点

3．土地估价各原则的理论依据和产生背景 (三)考试基本要求

掌握：土地估价原则内涵；

熟悉：土地估价各原则的适用范围及注意点； 了解：土地估价各原则的理论依据和产生背景。 二、本章知识汇总

1.1 土地估价的概念

1、概念：土地估价就是估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式，土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响,综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程。

土地估价必须依据土地估价的原理和方法。 土地估价必须依据充足的土地市场资料，土地价格的形成最终取决于土地交易双方。 土地估价必须考虑政府土地政策的影响。 土地估价要充分了解评估对象地块的各种权利状况。土地估价所评估出的地价是该地块某一时点的价格。

2、作用及意义：

具体的说，土地估价的作用和意义有以下几点： 1）有助于土地交易的顺利进行。

2）有助于企业投资决策。土地作为一种重要的生产要素，常常是企业决策的主要目标之一。 3）有助于土地市场的完善。 4）有助于土地市场管理。 3、土地估价的使用方向：

- 31 -

估价方法

1）为国有土地使用权出让(包括国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让价格评估)、转让、租赁、收回、收购储备、作价入股、清产核资等提供地价参考；

2）为集体土地所有权征收补偿、集体土地使用权作价人股和转让等提供地价参考； 3）为土地使用权抵押提供地价参考；

4）为企业设立、重组、改制、上市、增资扩股、产权交易、资产置换、合并，分立、破产、关闭、清算等经济活动提供地价参考； 5）确定和更新城镇基准地价、标定地价； 6）实现城市地价动态监测； 7）对农用地进行分等定级； 8）确定农用地综合区片价；

9）为土地增值税等有关不动产税费征收提供地价参考； 10）为土地抵押、发行土地债券等土地融资提供参考

11为司法鉴定提供地价参考。

4、我国土地估价的产生背景和发展过程

自20世纪80年代后期，原国家土地管理局就在全国范围内逐步建立土地估价制度，要求各城市必须开展土地定级和基准地价评估，并对政府出让土地使用权进行交易底价评估。

随着我国城镇土地使用制度的改革和土地进入市场进行转让交易，客观上对土地估价中介服务业务提出了客观需要，特别是1986年《土地管理法》颁布后，土地估价中介服务有了更快的发展。随着市场化改革的进展，对原为划拨土地的存量建设用地，需要通过市场机制进行重新配置；国有企业改革和战略性结构调整中土地资产需要重新盘活；农用地市场开始形成，农村集体建设用地市场已经发育；各级政府逐步提高了土地出让过程中的招标、拍卖比例，等等。这些市场化取向的改革都对土地估价中介服务提出了更多的市场需求，客观上要求土地评估中介服务业务的拓展。为适应市场上的客观要求，1993年，原国家土地管理局制定了《土地估价师资格考试暂行办法》，规定对土地估价师资格实行全国统一考试。

现在，土地估价已介入绝大多数土地交易，如土地的出让、转让、抵押，企业股份制改革，房产买卖等，农村土地也已开展基准地价评估和征地区片价评估。通过对城乡土地基准地价评估和标定地价评估，为地价管理部门制定地价政策和对土地交易价格进行宏观调控提供依据。

1.2 土地估价原则

土地价格是由土地的效用、相对稀缺性和有效需求三者互相作用、互相影响形成的。我们在探讨土地估价方法之前，首先要掌握土地估价的基本原则，以此为指南，认真分析影响土地价格的因素，灵活使用各种土地估价方法，对土地价格做出最准确的判断。 1、预期收益原则

《城镇土地估价规程》的规定，遵循预期收益原则，就是指土地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。 正因为土地价格受预期收益变动的影响，土地投资者必须在预测该土地能为自己带来多少收益后才决定是否投资。这就要求估价者必须了解土地的历史收益状况，并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行细致分析和预测，准确预测该土地收益价格。

预期收益原则的具体应用：1）剩余法估价及收益还原法估价中土地收益确定。2）土地估价中的地区分析、交易实例价格的检查、纯收益及还原利率的确定。3）是最有效使用原则应用的基础。 2、替代原则

- 32 -

估价方法

《城镇土地估价规程》的规定，遵循替代原则，是指土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。

当同一类商品有两个以上效用相同相似、互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后才决定的。这就是替代规律，在土地价格决定中也同样遵循。即具有相同使用价值、有替代可能的地块之间，在价格上会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。

因此，土地估价中的替代原则也可概括如下：

1）所有具有相同性质的替代性土地的价格相互影响，并决定该类土地的价格水平； 2）某宗土地价格是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后决定；

替代原则的应用：1）在土地估价中的市场比较法是以替代原则为基础的，在利用市场比较法估价时，一般都要进行时间和土地条件修正后，才能按替代原则确定待估地块价格。 2）基准地价系数修正法评估宗地价格时，是在基准地价基础上，通过待估宗地条件与区域内一般条件的比较，对基准地价进行系数修正，评估出宗地价格。实际上也是替代原则在估价实践中的具体运用。 3、最有效利用原则

《城镇土地估价规程》的规定，遵循最有效利用原则，是指土地估价应以估价对象的最有效利用为前提估价。判断土地的最有效利用以土地利用符合其自身利用条件、法律法规政策及规划限制、市场要求和最佳利用程度等。

土地价格是以该地块的效用最有效发挥为前提的。一般情况下，现在城市内的土地应处于最有效使用状态，但许多城市土地的利用并不一定合理，尤其是我国的一些城镇，由于过去长期无偿无限期使用制度，这种现象就更为普遍。

根据土地价格以其最有效使用为前提的原则进行估价时，不应该受现实的使用状况所限制，而应对何种情况下才能最有效使用作出正确的判断。例如，市区的农田，其最佳利用方式并非农业而可能是居住用地，对此地块就不能用农田的估价方法来估价。

判断土地是否为最有效使用时，应考虑的因素是：该地块的最佳利用方式是什么；目前的利用方式是否为最有效使用；如果不是，转换为最有效使用的可能性如何；最有效使用方式能持续多久等。其中最有效使用方式持续性的判定至关重要，因为这直接影响将来的使用方式及收益量，这里又涉及到预期收益原则的运用。

总之，最有效使用应当以预期收益原则和变动原则为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。 4、供需原则

《城镇土地估价规程》的规定，遵循供需原则，是指土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。

在完全的自由市场中，一般商品的价格，取决于需求与供给关系的均衡点。需求超过供给，价格随之提高；反之，供给超过需求，价格随之下降，这就是供求均衡法则。其成立条件是：①供给者与需求者各为同质的商品而进行竞争；②同质的商品随价格变动而自由调节其供给量。土地也是一样，其价格也是由需求与供给的互相关系而定。但因为土地不同于一般商品，具有一些人文与自然特性，使得它除了遵循上述供求均衡以外，也遵循其特有的供求规律。 由于土地具有地理位置的固定性、不增性、个别性等自然特性，使价格独占性较强，需求与供给都限于局部地区，供给量有限，竞争主要是在需求方面进行。即土地不能实行完全竞争，其价格的独占倾向性较强。土地需求与供给的特点如下： (1)需求与供给方都不容易了解何处有供给或需求信息。

(2)替代性有限。由于成为交易对象的土地具有个别性，各个地块都有独特的价格，因

- 33 -

估价方法

此其替代性也有限。

因此，土地不能仅根据均衡法则来决定价格。尤其在我国城市土地属国家所有，市场中能够流动的仅是有限年期的土地使用权，土地供方主要由国家控制，这一因素对地价具有至关重要的影响。在进行土地估价时，应充分了解土地市场的上述特性。此外，在进行供求分析时，应考虑时间因素，作动态分析。因为现在的供求状况，常常是在考虑将来发展状况而形成的，即从现在思考将来，因此供需原则是以预期收益原则及下述的变动原则和竞争原则为基础的。

5、报酬递增递减原则

《城镇土地估价规程》的规定，是指土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。 土地投资同样遵循经济学中的边际效益递减原则，即增加各生产要素的单位投入量时，纯收益随之增加；但达到某一数值以后，如继续追加投资，其纯收益不再会与追加的投资成比例增加。

利用这一原则，就可找出土地的边际使用点，即最大收益点，也可称为最有效使用点。因此这一原则与最有效使用原则密切相关。实际上，在任何给定的条件下，土地、劳动力、资金、管理水平之间都存在着一定的最优组合，超过一定限度，每一要素的继续增加，其收益却不会相应成比例增加。这一原则说明成本的增加并不一定会使土地价格增加。 6、贡献原则

《城镇土地估价规程》的规定，遵循贡献原则是指土地总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果，土地价格可以由土地对土地收益的贡献大小来决定。

同时，这一原则还可用于土地或建筑物的追加投资、不动产的部分改良、改造等。它可根据对不动产整体价格的贡献大小，判断追加投资是否适当；又可应用这一原则判断最有效使用的上升程度，即将现在的最有效使用与投资后的最有效使用互相比较，以确定纯收益最大点。

7、变动原则

《城镇土地估价规程》的规定，遵循变动原则是指估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格变动规律，准确地评估价格。

土地价格是各种地价形成因素相互作用的结果。而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求，以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。因此变动原则与预测原则密切相关。在土地估价中，不仅要对将来的地价变动作出准确预测，同时也要对所采用的地价资料按变动原则修订到估价期日的标准水平，才能准确合理地估价。 8、合法原则

合法原则是指土地使用权价格评估必须以估价对象的合法利用为前提。由于我国土地所有制特性，土地流转过程是土地使用权的流转，土地使用权的取得、使用年限、利用方式、利用规划等方面有严格控制，所以在进行土地使用权价格评估时，必须确保估价对象来源合法、利用合法。同时，土地估价还要遵循相关法律法规的规定。

第二章 收益还原法

一、大纲要求：

三、收益还原法

- 34 -

估价方法

(一)考试目的

测试应考人员对收益还原法的基本原理及其应用的理解与掌握程度。 (二)考试范围

1．收益还原法概念

2．收益还原法的基本公式 (1)公式的内涵 (2)公式的表达式

(3)公式各变量的含义

3．收益还原法不同情况下的公式 (1)预期纯收益不变情况下的公式 (2)预期纯收益变化情况下的公式 (3)还原率变化情况下的公式 (4)收益年期不同情况下的公式 (5)不同公式的应用条件 4．收益还原法估价的基本步骤 (1)总收益测算的项目和方法 (2)总费用测算的项目和方法 (3)不同条件下纯收益测算方法

(4)还原率的概念、类型、主要影响因素及确定方法等 (5)评估价格计算公式的选择和估价结果的确定

5．土地年总收益的概念、测算方法，不同情况下总收益的测算。 (1)土地年总收益的概念

(2)土地年总收益的构成及计算方法

(3)不同条件下土地年总收益的计算要求及方法 6．总费用的测算方法 (1)土地年总费用的概念

(2)土地年总费用的构成及计算方法

(3)不同条件下土地年总费用的计算要求及方法 7．土地纯收益的概念及测算方法 (1)土地纯收益的概念

(2)土地纯收益的计算方法

(3)不同条件下土地纯收益的计算要求及方法 8．土地还原率的概念及其确定方法 (1)土地还原率概念

(2)土地纯收益与土地价格比值调查确定还原率 (3)安全利率加上风险值调整确定还原率

(4)投资风险与投资收益率综合排序插入确定还原率 (5)土地还原率和综合还原率、建筑物还原率的关系 9．收益还原法的适用范围 (三)考试基本要求

掌握：收益还原法的概念、特点、公式、估价步骤、应用要求及各种参数确定方法；

熟悉：收益还原法的适用范围。 二、本章知识汇总：

2.1 收益还原法

- 35 -

百度搜索“77cn”或“免费范文网”即可找到本站免费阅读全部范文。收藏本站方便下次阅读，免费范文网，提供经典小说综合文库估价方法 - 图文(7)在线全文阅读。