估价方法 - 图文(4)

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础的工程措施。

(3)洪水淹没及排水状况 分布在沿江沿河地带的城镇，每到洪水季节，一些地势相对较低的土地常遭到洪水淹没，有些地段则因为坡度过于平缓而排水不畅，雨季经常积水，都会使土地贬值。 (4)公园与绿地

园林绿地有净化空气、美化环境、改善城市小气候、丰富城市居民室外活动等多种功能，是城镇环境与生态系统的重要组成部分。 (5)环境质量

在工业化和城市化的过程中，环境问题不仅困扰着城市的发展，危及居民的切身利益，同时也直接影响土地区位的优劣。 3、行政因素

影响土地区位的行政因素主要是城镇规划。城镇规划的主要内容是合理安排好城镇各类用地，虽然规划涉及的土地利用是未来的目标，但土地区位的优劣在现实的土地市场中就会表现出来。

4.3 区位理论的主要内容

区位理论作为一种学说，产生于19世纪二三十年代，其标志是1826年德国农业经济学家杜能出版的著作《孤立国对农业和国民经济之关系》，提出了农业区位理论，继杜能之后，1909年，韦伯的《论工业的区位》发表，标志着工业区位论的问世。至20世纪30年代，德国地理学家克里斯塔勒又提出了中心地理论，即城市区位论。几年后，德国经济学家廖什从市场区位的角度分析研究了城市问题，提出了与中心地理论相似的理论，市场区位论。在此之后，随着人们认识的深入，自20世纪50年代以来，区位理论又有新的发展，人们开始研究各种经济实体的动态空间布局关系，从而使区位理论走向成熟。下面我们将简要介绍下农业、工业区位论和中心地理论 1、农业区位论

农业区位论的创始人、德国经济学家冯·杜能于1826年完成了农业区位论专著——《孤立国对农业和国民经济之关系》(简称《孤立国》)，成为世界上第一部关于区位理论的古典名著。它的中心内容是，农业土地利用类型和农业土地经营集约化程度，不仅取决于土地的天然特性，而且更重要的是依赖于当时的经济状况和生产发展水平，尤其是农业生产用地到农产品消费地的距离。杜能阐述了对农业生产区位选择进行经济分析的方法。 （1）杜能“孤立国”理论的前提

①孤立国唯一的城市位于其中心，是孤立国内商品、农产品的唯一销售市场。其余均是农村和农业土地，农村只与该城市发生联系，靠其供给工业品。

②“孤立国”内没有可通航的河流和运河，马车是城市与农村间联系的唯一交通工具。 ③“孤立国”是一天然均质的大平原，并位于中纬，各地农业发展的自然条件等都完全相同，宜于植物作物生长。平原上农业区之外为不能耕作的荒地，只供狩猎之用，荒地圈的存在使孤立国与外部世界隔绝。

④农产品的运费和重量与产地到消费市场的距离成正比关系。 ⑤农业经营者以获取最大经济收益为目的，并根据市场供求关系，调整他们的经营品种。 （2）杜能农业区位的主要内容 ①杜能区位理论的基本经济分析。杜能根据其理论前提，认为经营者是否能在单位面积土地上获得最大利润(P)，将由农业生产成本(E)、农产品的市场价格(V)和把农产品从产地运到市场的费用(T)三个因素所决定，它们之间的变化关系可用公式表示为：

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P=V-E-T

即： P=V-(E+T) 可改写成：P+T=V-E=K

说明利润加运费的和K为常数，只有把运费支出压缩为最小，才能将利润增至最大。因此，杜能农业区位论所要解决的主要问题归为一点，就是如何通过合理布局使农业生产达到节约运费，从而最大限度地增加利润。 下面结合例题进行一下实际讲解：

农业区位理论创始人杜能认为，在一定时期内，“孤立国”各种农产品的市场价格（V）是个常数不变的，并假定各地发展农业生产的条件完全相同，则各地生产同一农产品的成本（E）也是常数不变的。此时，某个经营者能否在单位面积土地上获得最大利润，主要取决于(C)。 A、农业生产成本 B、产品市场价格 C、农产品运输费用 D、社会平均利润率

04年考题．农业区位理论认为，某个经营者能否在单位面积土地上获得最大利润，主要取决于( A )。

A. 农产品运输费用 B．社会平均利润率 C．农业生产成本 D．农产品市场价格

②杜能圈。从假设条件出发，杜能推导出关于土地利用类型的一些结论：在距离城市最近的郊区，可以生产容易腐烂的、不适宜长途运输或重量大、单位重量价值低的产品，这些农产品如果在距离城市较远的地方生产，其成本就会超过在城市的销售价格，因而在经济上不合算。由于城市中每种产品销售价格是一定的，生产这种农产品的企业越靠近城市，纯收益就越大。但当靠近消费中心的农业企业的产品不能全部满足市场需求时，市场价格就将提高，会扩展农产品的生产范围。相反，如果市场上某种农产品的消费需求可以从城市近郊得到满足，那么距离市场远一些的企业就应种植单位重量价值较大的产品，并相应降低生产资料和劳动费用。

因此，杜能根据区位经济分析和区位地租理论，在其《孤立国》一书中提出六种耕作制度，每种耕作制度构成一个区域，而每个区域都以城市为中心，围绕城市呈同心圆状分布，这就是著名的“杜能圈”。 依次为：

自由农作区（主要生产易腐难运的农产品）、 林业区（主要生产木材）、

谷物轮作区（主要生产粮食）、

草田轮作区（主要生产谷物与畜产品）、

三圃农作制区（1／3土地用来种黑麦，1／3种燕麦，其余1／3休闲）、 放牧区。

历年考试对此知识均进行过考查，例如06年考试：《孤立国》一书中提出六种耕作制度，每种耕作制度构成一个区域，而每个区域都以城市为中心，围绕城市呈( C )分布。 A六边形 B．三角形 C．同心圆 D．放射状 。

04年考试：“杜能圈”是以城市为中心，向外按( B )的顺序呈圈层分布。 A. 自由农作区、谷物轮作区、林业区、草田轮作区、三圃农作制区、放牧区

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B．自由农作区、林业区、谷物轮作区、草田轮作区、三圃农作制区、放牧区 C．自由农作区、谷物轮作区、林业区、三圃农作制区、草田轮作区、放牧区 D．自由农作区、林业区、谷物轮作区、三圃农作制区、草田轮作区、放牧区 ③杜能圈的修正模型。

杜能根据市场价变化、交通多样性等因素对“孤立国”农业区位模式的影响，对“杜能圈”进行了修正。他假设当有一条通航河流可达中心城市时，若水运的费用只及马车运费的十分之一，于是一个距城100英里，且位于河流边上的农场，与一个同城市相距10英里远，位于公路边上的农场是等同的。这时，农作物轮作制将沿着河流两岸延伸至边界。 杜能还考虑了在孤立国范围内出现其他小城市的可能。这样大小城市就会在农产品供应等方面展开市场竞争。结果根据实力和需要形成各自的市场范围。大城市人口多，需求量大，不仅市场范围大，市场价格和地租亦高。相反，小城市则市场价格低，地租亦低，市场波及范围也小。

2、工业区位理论

工业区位理论的奠基人是德国经济学家阿尔申尔德·韦伯。其理论的核心就是通过对运输、劳力及集聚因素相互作用的分析和计算，找出工业产品的生产成本最低点，作为配置工业企业的理想区位。

与杜能建立在中世纪交通工具基础上的农业区位论不同，韦伯的工业区位论是以现代交通运输方式为前提的，寻求的是在原材料和消费中心一定的情况下，工业企业的最佳分布点。 1）工业区位理论的基本假设： （1）在一个均质的国家或特定的地区范围内只探讨影响工业区位的经济因素，而不涉及其他因素。

（2）工业原料、燃料产地已知分布在特定地点。

（3）工业产品的消费地点和范围为已知，且需求量不变。

（4）劳动力在工资率固定情况下，供给是充裕、已知、不能流动的。 （5）运费是重量和距离的函数。

（6）仅就同一产品讨论其生产与销售问题。 2）工业区位理论内容

韦伯在其区位理论中运用了“区位因素”的概念。他提出区位因素是指一个地理点能对工业生产起积极作用和吸引作用的因素。根据区位的特性，可分为：自然-技术方面的区位因素，如气候、劳动技术水平等；社会-文化方面的区位因素，如居民的消费水平、习惯以及利息率的地区差异等。韦伯在研究他的区位论时，排除了社会文化方面的区位因素，认为只要考虑到原材料、劳动力和运费就足够了。至于原材料费用及其他区位差异，可纳入到运费之中，价格贵一些的原材料可以理解为运输距离远些。这样，工业的区位选择仅涉及两个因素：运输费用和劳动成本，在此基础上韦伯又考虑了集聚因素对工业区位的影响，对工业区位分布的再次变形进行了分析。下节课我们将对这三种因素对工业区位的影响进行简单讲解。 一、考试大纲要求： (一)考试目的

测试应考人员对区位理论的理解与掌握程度。 (二)考试范围 1．区位概念 (1)区位的定义 (2)区位的实质 2．区位的影响因素

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3．几种主要的区位论 (1)农业区位论 (2)工业区位论 (3)中心地理论

4．区位理论在土地估价中的作用 (三)考试基本要求

掌握：区位概念，区位的影响因素； 熟悉：几种主要的区位论；

了解：区位理论在土地估价中的作用。

4.3 工业区位论各因素的分析

（1）关于运输成本定向工业区位的分析 在没有其他因素影响下，仅就运输与工业区位之间关系而言，运费的大小主要取决于运输距离和货物重量。 在货物重量方面，货物的绝对重量和相对重量(原料重量与成本重量间的比例)对运费的影响是不同的，后者比前者尤为重要。为此，将工业用原料分类：一是到处都有的遍布性原料；二是只分布在某些固定地点的限制性原料。

根据以上分类，韦伯提出原料指数的概念，以此来论证运输费用对工业区位的影响。所谓原料指数，是指需要运输的限地性原料的重量和制成品重量之比，即：原料指数=限地性原料总重量/制成品总重量.

韦伯就此公式阐明了三个基本原则： ①凡原材料系数＜1的工业，即运进工厂的物质总重量＜运出工厂的总重量，为节省运费计，这类工厂应设在产品的中心消费区。适合这一条件的工业，其所用物质大都是常见性原材料，如制冰厂、饮料厂等。

②凡原材料系数＞1的工业，即运进工厂的物质总重量＞运出工厂的总重量，为节省运费，工厂应设在地方性原材料产区，如金属冶炼业、食品加工业等。

③凡原材料系数=1的工业，即运进的物质与运出的产品重量相等，工厂可选择在原材料产地和消费区之间任何一点。

因此，在工业生产过程中，一般来说，完全使用遍布性原料的指数为0，随着限地性原料使用的增加，其原料指数也逐渐变大，即限地性原料的参用程度愈大，原料指数也愈大；遍布性原料的参用程度愈大，原料指数则愈小。而原料指数的不同将导致工业区位的趋向不同。因此，当在原料指数不同的情况下，只有在原料、燃料与市场间找到最小运费点，才能找到工业的理想区位。

04年考题：工业区位理论的奠基人韦伯在利用运输成本进行工业区位的分析中，提出(C )的概念，以此来论证运输费用对工业区位的影响。

A. 距离指数 B．货物绝对重量 C．原料指数 D．货物相对重量

（2）劳动成本影响工业区位趋向的分析 影响工业区位的第二项因素劳动成本，是导致以运输成本确定的工业区位模式产生第一次变形的因素。韦伯为分析劳动成本对工业区位的影响，提出了劳动成本、地域重量和劳动系数的概念。劳动成本是指制造一单位产品所支付的平均劳动工资，地域重量是指每生产一单位的产品所需运输的重量，劳动系数则是劳动成本与地域重量的比例，即： 劳动系数=劳动成本÷地域重量

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根据此公式分析，凡劳动成本高，而地域重量小，就是劳动系数大的工业，其厂址的选择应离开运输成本最低点，偏向于劳动成本较低点，使劳动成本减少的数量超过运输成本增大的数量，最终使产品成本下降。凡劳动成本较低的地区与其他地区比较，可能节省的劳动费用较高，这样它对各种制造业，特别是对劳动系数大的制造业就具有较强的吸引力。 因此，当劳动成本(工资)在特定区位对工厂配置有利时，可能使一个工厂离开或者放弃运输成本最小的区位，而移向廉价劳动力(工资较低)的地区选址建厂。其前提是在工资率固定、劳动力供给充分的条件之下，工厂从旧址迁往新址，所需原料和制成品的追加运费小于节省的劳动力费用。

（3）集聚与分散因素影响工业区位的分析

由集聚因素形成的聚集经济效益也可使运费和工资定向的工业区位产生偏离，而形成工业区位的第二次变形。

A、集聚因素。集聚因素是指促使工业向一定地区集中的因素，又可分为一般集聚因素和特殊集聚因素。它们主要通过以下两方面对工业企业的经济效益产生影响：①生产或技术集聚，又称纯集聚，对工业效益的影响主要通过两种方式：其一是由工厂企业规模的扩大带来的；其二是同一工业部门中，企业间的协作，使各企业的生产在地域上集中，且分工序列化。②社会集聚，又称“偶然集聚”，是由于企业外部因素引起的。也包括两方面：一是由于大城市的吸引，交通便利以及矿产资源丰富使工业集中；二是一个企业选择了与其他企业相邻的位置，获得额外利益。

生产集聚是一般集中因素，社会集聚则是特殊集中因素。前者是集聚的固定内在因素，而后者则是偶然的外在因素。所以在讨论工业区位时，主要注意一般集中因素，而不必注意特殊集中因素。

B、分散因素。指不利于工业集中到一定区位的因素。因此工厂搬迁或新建选择地点的前提条件要看集聚给企业带来的利益大还是房地产价格上涨造成的损失大，即取决于集中与分散的比较利益大小。

06年考题．根据工业区位理论，集聚因素形成的聚集经济效益可使( C )和工资定向的工业区位产生偏离，从而形成工业区位的第二次变形。

A固定成本 B．原料指数 C．运费 D．分散因素 出处：（07大纲第三部分－地价理论）（讲义第五讲区位理论与土地递减规律） 04年考题．根据工业区位理论，下列描述正确的是( AC )。 A. 影响工业企业布局的因素为运输、劳力、聚集和分散因素 B．遍布性原料的参与程度愈大，原料指数则愈大 C．限制性原料的失重程度愈大，原料指数则愈大

D．社会聚集为一般集中因素，生产聚集为特殊集中因素 3、中心地理论/城市区位论：

中心地理论是由德国地理学家克里斯塔勒提出的。克里斯塔勒从城市居民点的物品供应、行政管理、交通运输等主要职能的角度，论述了城镇居民点的结构及形成过程。 04年考题：中心地理论的创始人是( D )。

A. 亚当·斯密 B．大卫·李嘉图 C．冯·杜能 D．克里斯泰勒

（1）基本概念 中心地：是指区域内向其周围地域的居民点居民提供各种货物和服务的中心城市或中心居民点。

中心地职能：由中心地提供的商品和服务就称之中心地职能。中心地职能主要以商业、

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