估价方法 - 图文(6)

估价方法

(二)考试范围 1.土地供给

(1)土地供给的特征 (2)土地供给的方式 2．土地需求

(1)土地需求的特征 (2)土地需求的种类 3．土地供需平衡原理

4、土地市场分析原理与方法（2009年新增内容） (三)考试基本要求

掌握：土地供给与需求的特征；

熟悉：土地供给种类与方式，土地需求的种类与方式，土地供需平衡原理；土地市场分析原理与方法；

了解：我国土地供需关系的特点。 二、知识点讲解 6．1、土地供给

1、涵义：土地供给是指在一定的技术经济条件下，人类可利用的各种土地资源的数量，包括已利用的和未利用的后备资源储量的总和。土地的供给按其性质可分为自然供给和经济供给两个方面。

２、土地供给的特征

(1)土地的自然供给的数量是固定不变的，其弹性为零。 (2)土地的经济供给是有弹性的。 ３、土地供给的方式

1)自然供给：指土地自然固有的可供人类利用的部分。为此，土地的自然供给又称为土地的物理供给或实质供给，它是指地球供给人类可利用的土地的数量，这个数量包括已被利用的土地资源和未来可供利用的土地资源，即后备土地资源。

制约土地自然供给的因素主要有：

①适宜于人类生产生活及动植物生长的气候条件及地形、地貌条件； ②可供人类生活的物品和生产必需的资源，如矿产资源，水资源等； ③交通运输条件：通过某种交通工具可以到达。

2)经济供给：指土地以自然供给为基础，在自然条件允许的范围内，投入劳动开发以后，成为人类可直接用于生产、生活各种用途土地的有效供给。土地的经济供给是有弹性的。

在人类利用土地的过程中，随着人口的增加和经济社会的发展，扩大土地经济供给的活动持续不断地进行着。土地经济供给的增加不仅包括总量的增加，而且还包括某种用途土地随着利用效益的提高在数量上的增长，以及一定面积土地上产出的增长。前两者是土地经济供给的直接增加，后者是土地经济供给的间接增加。

影响土地经济供给的因素很多，主要有： ①土地的自然供给量。

②人们利用土地的知识和技术水平。

③交通运输条件。交通运输条件改善，可使原来不便利用的土地易于接近，且运输成本降低，因而增加土地的经济供给。

④土地利用的集约化程度。一般来说利用集约程度愈高的土地，其经济供给亦随之增加。提高土地利用集约度是增加土地经济供给的重要手段。

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⑤社会需求。土地社会需求的变动将促使土地利用的改变，从而促使土地经济供给的改变。

06考题．增加土地经济供给水平的措施有(ABCE)。 A．扩大土地利用面积 B．调节消费结构 C．提高土地集约经营水平 D．降低供给土地价格 E．提高节地技术

3）土地自然供给与经济供给的关系

土地的自然供给和经济供给既有联系又有区别：

（1）土地自然供给是土地经济供给的基础，土地经济供给只能在自然供给的范围内变动。

（2）土地自然供给是针对土地能否满足人类生产、生活及动植物生长需要而言的，而土地的经济供给则主要是针对土地具体的不同用途而言的，现在人类特别重视耕地或粮食用地的经济供给。

（3）土地的自然供给在相当长的时间内是一定的、无弹性的，而土地的经济供给是变化的、有弹性的，并且不同用途土地的供给弹性也是不同的。

（4）人类难以或无法增加土地的自然供给，但可以在自然供给的基础上增加土地经济供给。

一、大纲要求： (一)考试目的

测试应考人员对土地市场理论的理解掌握程度。 (二)考试范围 1.土地供给

(1)土地供给的特征 (2)土地供给的方式 2．土地需求

(1)土地需求的特征 (2)土地需求的种类 3．土地供需平衡原理

4、土地市场分析原理与方法（2009年新增内容） (三)考试基本要求

掌握：土地供给与需求的特征；

熟悉：土地供给种类与方式，土地需求的种类与方式，土地供需平衡原理；土地市场分析原理与方法；

了解：我国土地供需关系的特点。 6．2、土地需求

土地的需求，是指人类为了生存和发展，利用土地进行各种生产和消费活动的需求。人类要生存发展，就需要土地作为生存场所，需要利用土地生产粮食、衣料等。

1)土地需求的特征

土地需求是一种引致需求，或者说是一种派生需求，是由于对土地产品的需求才有对土地的需求。人类对土地的需求，是人们对生活资料的需求所引起的；人们对生活资料的种类、数量和质量的需求多少或者高低，直接影响着土地需求的程度。

影响土地需求的因素主要有：

①人口变动。人口增加将导致对土地需求的增加，人口增长自然就要求增加食物和各

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类住、行场所和用地，进而对增加各类用途土地的需求。

②经济发展状况。经济景气，对土地的需求增加。

③人类利用土地的知识和科技水平。利用土地的知识越多，科技水平越高，土地需求就会增加。

2)土地需求的种类

①农业用地需求

人类需要农业用地为人类生产食物、衣料及其他原料，其中最重要的是食物和衣料。随着现代化纤工业的出现与发展，人类从土地上直接获取衣料的需要逐步减少。在人类对农业用地的需求中，占第一位的是耕地需求，其次还有林地、草地等方面的需求。

据有关专家研究，现在影响耕地需求的因素，主要有人口、土地生产率、国民经济发展状况等。人口增长、新型工业的出现、国民经济的发展等都客观的要求有增加更多的耕地提供原料，但总的来说，虽然人类对耕地的需求是不断增加，但耕地数量却一直在减少。原因之一在于，现有耕地的自然状况和交通条件都比较好，其他各方面对土地的需求都往往在耕地上做文章。因此，保护耕地，控制耕地占用速度，成为中国土地管理工作的当务之急。

人类对林地的需求，主要是两个方面，一是对木材的需求，二是利用森林的生态功能。在自然界中，森林是最大的生态因子，它在维持生态平衡方面起着不可替代的作用，具有降低风速，涵养水源，净化空气，调节大气环流，减少干旱、洪涝灾害等生态功能。

对草地的需求，不只为它能为发展饲养业提供牧场和饲料，生产畜产品，更重要的还在于它能保护土地资源，维护生态平衡。草地在城市及耕地周围主要起着防风固沙、涵养水源、净化空气、维护良好生态环境的作用。 ②非农业用地需求

人类除了对农业用地的需求外，还有发展工业、商业、交通、科学教育、医疗卫生、文化娱乐及住宅建设等多项需求，满足这些需求也需要有日益增多的土地。

非农用地需求会随着社会生产力水平的提高而增加。

③两者之间的联系。土地在整体上总量是基本不变的，各类用地之间必然存在矛盾。非农用地增加了，则农业用地就要相应减少。

6．3 土地供需平衡原理 1、一般商品供求关系

需求：按照西方经济学观点，消费者的购买欲望和支付能力是需求的两个条件，仅有购买欲望，只是一种需要，仅有支付能力，不会引来购买行为发生，没有需求。一般商品的需求量，随着商品价格上升而减少，随着商品价格下降而增加。

供给：指在一定时间内，生产者所提供的商品数量。一般情况下，价格越高，生产者提供的商品就越多，相反，就越少。

2、土地供求关系

土地供求关系是指土地经济供给与人们对某些土地用途需求之间的关系。因为自然供给是无弹性的，土地资源的总供给是受地球表面能提供的土地总量限制的，对一个国家来说也要受到其领土界限的限制，土地总供给量有一个极限值。但由于土地用途具有多样性，且可以相互转换，人们可以通过改变土地用途来增加某种用途的土地供给，以适应人们对这种用途的土地需求，这种经济供给可以扩大或减少(有弹性)，但最终受限于总的自然供给量。 土地的供求关系与一般商品的供求关系一样，在自由竞争情况下，供求关系决定土地的价格，土地价格影响土地的供求关系。但由于土地具有的自然特性和经济特性，使得土地的这种供求关系具有自身的特殊性。

从实践看，土地供不应求是绝对的、普遍的，而供过于求是暂时的、个别的。

06考题：在正常市场条件下，土地的供给与需求都是能够变动的，且( A )是二者相互运动

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的结果。

A.价格 B．供给 C．需求 D．弹性 1）、农业用地供求关系及平衡： 耕地供求关系及平衡

耕地供求关系其基点在于人口对粮食的需求及满足程度。耕地买卖频率很低，加上农产品供求弹性不大，耕地投机行为较少发生。因此，对耕地供求关系的研究，主要从实物形态着手，其影响因素主要是人均占有粮食的影响，如果人均占有数量超过其需求，则耕地的供给就有可能减少。

保证耕地供求平衡在我国现阶段要解决好耕地不断减少的问题，为此，一是要让农民自觉珍惜现有耕地，尽量提高土地生产率；二是解决好粮林争地矛盾；三是鼓励有计划的垦荒以增加耕地面积；四是提高耕地利用率和生产能力，间接增加耕地面积；五是加强用地管理，进一步深化土地管理体制改革，管好用好耕地。

2）、非农用地的供求关系及其平衡 当社会经济处于稳定状态下，非农建设用地的供求也遵循着商品供求的一般规律，在一定范围内，土地供求都有一定的弹性。一般情况下，地价上升，供给增加，需求减少，地价下降，则供给减少，需求增加。

但土地作为一种特殊商品，在许多方面都有其特殊性，其位置固定不变，自然供给不变，经济供给弹性也较小，买卖双方不能自行决定土地位置和用途，土地价格受到区域性、社会、政治局势、经济繁荣程度等因素的影响很大，因此非农建设用地有时又表现出供求的特殊性。

①、在一定范围内的土地由于受到自然供给总量和各类因素的限制，当超过供给限度时，不管价格如何上涨，土地供给也不会再增加。

②、当土地交易投机现象严重时，投机者大量购买土地的目的不是为了正常使用，而是为了倒手卖出以挣取更多的钱，结果在一段时间内造成随着土地价格的上升，土地需求不再随着土地供给增加而减少，相反会大幅增加。

③、土地供求有价无市，即只有土地供给及价格，没有需求者；或只有对土地需求及价格，而没有土地供给。这两种情况，因为土地价格的及其不合理，而不能实现土地正常交易，在经济萧条和土地供给极不平衡时期会经常出现。

随着我国城市化进程的加快和经济的持续性发展，工业、商业和住宅用地的需要会不断增加，但这类土地的供给非常有限，最终必将导致这类土地在高价位下实现供求平衡。但目前我国经济发展水平从总体上说还不很高，人均财富仍较低，因此把普通住宅用地价格控制在居民可以接受的水平上，不放任其他用地价格随意攀升，是各级政府需要积极做好的一项工作。

因此，在地价上涨时，如果确因在社会整体经济增长时期，人们生产和生活需要所导致，应适当增加土地供应量，以保持土地供求相对平衡。

如果纯因土地炒卖、炒买导致土地价格虚高，这种情况会从总体上给社会经济发展带来危害，大量资金流向地产市场参与投机行为，对其他经济活动产生不良影响，政府就应在增加土地供给量的同时，采取抑制土地炒作的措施。 6.4 土地市场分析的内容及方法 1、土地市场

市场，就是商品交易的场所，从实质上讲，是商品交换中发生的经济关系的总和。土地市场就是指土地在流通过程中发生的经济关系的总和。

狭义的土地市场就是指进行土地交易的专门场所，如土地交易所等。广义的土地市场则是指因土地交易所引起的一切商品交换关系的总和。土地市场由于经营的产品具有价值大，

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位置固定不能移动，加之土地自身与其他物品不同的特性，使得其交换活动尤其需要凭借金融、信息等部门的作用才能完成，因此土地市场是有形的土地和无形权益、信息、咨询服务等的统一体。其与一般的商品市场相比具有明显的特征。

通过土地市场分析，将各时期、阶段的土地市场数据进行对比分析，可以寻找目前土地市场存在的问题，分析土地市场将来的发展趋势，为制定规范土地市场发展的政策和土地参与宏观调控作为依据和参考，进而为建立公开、公平、规范秩序的土地市场服务，能够促进我国土地市场健康稳定的发展。下面我们从土地市场结构说起，对土地市场分析作一简单了解。

2．土地市场的结构

按照现行的法律规定，我国现阶段的土地市场主要为三级市场结构。

土地一级市场是土地使用权的出让市场，其主要市场活动是国家以土地所有者的身份，将土地使用权按规划要求和投资计划及使用年限，出让给土地使用者或者开发商。由土地所有制所决定，土地一级市场是国家垄断的市场。

土地二级市场是土地使用权转让市场，其主要市场活动是开发商根据政府的有关规定和出让合同要求，对土地进行开发和建设，并将经过开发的土地使用权连同地上定着物进行转让、出租、抵押等。

土地三级市场是土地使用者之间进行的土地转让、租赁、抵押、交换等交易活动。它是市场调节的开放市场。土地的价格原则上是根据市场供求状况，由交易双方议定，交易总量由市场供求决定。

三级市场结构是我国目前土地市场的基本构成，明确区分三级市场，有利于政府管理和调控土地市场，有利于土地市场的分析，掌握真实的市场供求关系。 3、土地市场分析的内容

土地市场分析的内容主要有：

(1)市场发展方向预测信息，包括金融经济相关信息、房地产行业的有关政策和措施、房地产市场的交易信息、城市发展和规划信息。

(2)基础数据信息，包括基准地价及修正体系、标定地价、路线价、地区GDP、物价指数、地区各类行业成本和销售利润率等。

(3)土地市场成交价格信息。 (4)房屋租赁价格信息。 4．土地市场分析的方法

对分析内容按地域、区位、交易情况等分类，分析判断地价的走势和各种因素对地价的影响程度，确定估价相关参数。

土地市场分析主要包括土地供应总量、方式、结构、区域分布、土地收益状况等方面。 1、土地供应总量分析 2、土地供应方式分析 3、土地供应结构分析 4、土地供应区域分析 5、土地收益状况分析 一、考试大纲要求： 一、土地估价概念 (一)考试目的

测试应考人员对土地估价的定义、作用及现实意义理解与掌握程度。 (二)考试范围

1．土地估价的定义

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