估价方法 - 图文(2)

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9、国际政治因素：国家间政治关系密切为经济的快速发展创造了良好的外部环境，有利于投资者跨国投资，使土地需求上涨，推动地价水平提高；如果国家之间对立，彼此断绝各种往来，就会限制人员流动和资金流向，如果发生战争还会直接对经济造成严重破坏，直接使土地需求下降，地价暴跌。

10、经济发展状况：经济发展越快，公共投资和私人投资水平越高，财政金融景气，就业机会增加，物价、工资处于有利于经济发展的状态，社会总投资增加，因建设需要而增加对土地的需求，地价水平就会上升；反之，如果经济不景气投资就会减少，对土地的需求就会减少，引致地价下降。

11、财政金融体制：在国家的财政金融体制下，政府通过财政金融达到对经济的干预，若政府收入主要用于经济性投资，政府干预经济的程度就较大，如某些地方政府为追求地方经济的高速发展，不断提高投资水平，会导致土地需求的大幅增加，引致土地价格水平飞涨。 12、、居民收入、消费水平：随着居民收入、消费水平的提高，会对物质、精神方面的要求逐步提高，在住宅方面，则会对房屋的质量、面积、外观、舒适度等方面的要求会越来越高。直接促进较高水平的房地产市场的活跃，提升相应房地价水平。

13、利率水平：房地产交易的主要特点之一，是巨额款项的往来，因此，投资或购置房地产与可运用的资金有关。人们在购买房地产时需要支付巨额款项，如果自身暂时不能达到时，需要向银行贷款或是以其他房地产作抵押取得贷款。利率水平的变化也会影响人们为购买房地产而支付的代价，间接影响地价水平的高低。 四、影响地价的区域因素

区域因素是指影响城镇内部区域之间地价水平的商服繁华程度及区域在城镇中的位置、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然条件等，这些条件相互结合，相互作用对区域间地产价格水平有决定性的影响。

1、商服繁华程度：主要是指城市中各区域商业、服务业的集聚规模等级，商服业越集中，规模越大，对土地利用的效用就越高，该地段的土地价格水平就会越高。

2、交通条件：区域内和区域之间交通类型较多，交通结构合理，道路状况良好、公共交通发达，居民对外联系方式、出行便捷，都会对当地地价水平产生影响。

3、基础公用设施水平:区域内道路交通畅通、供水、供电、通信、煤气、暖气设施齐全，幼儿园、学校、公园、医院等设施状况良好，等级较高。对当地地价会产生较大影响。 4、环境质量：主要指人文环境、自然环境和社会环境，包括地质、地势、水文、风向、社会治安、居民素质、人地比例、环境污染程度、居民职业类别、教育程度和收入水平等环境条件对地价水平的影响。

5、区域土地利用性质、用地结构、用地限制条件、区域交通管制等等方面的城市规划限制。

五、影响地价的个别因素

个别因素又称为宗地因素，是指宗地自身条件和特征对宗地地价的影响，是在同一地域内，造成各宗地价格之间差异的重要因素。这里特别说明的是，土地用途不同，同一宗地的各个别因素对地价的影响程度也不会相同，例如：作为居住用地，则地质条件和土地规划限制影响会加重，作为商业用地宗地位置和临街宽度影响会显著，而作为农业用地的话，土壤肥力就会起到很大作用。 影响地价因素： ①面积 ②宽度 ③深度 ④形状 面积适宜利于土地开发利用 临街宽度过窄，影响土地使用、展示效果和收益 宗地临街深度直接影响地价 宗地形状不规则不便于利用，以矩形为佳

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⑤坡度 坡度过大会加大开发成本 ⑥宗地基础设施条件：与宗地直接相关的供水、电、气、暖设施等 ⑦宗地临街状况：是否临街、街角地等，对宗地地价有很大影响 ⑧城市规划限制：容积率、建筑高度密度、用途等 ⑨土地使用年限：决定可以利用土地获得收益的时间

六、不同用途地价影响因素的特点

一般来说，在城镇内不同功能分区性质和不同功能用地性质与地价直接相关。

1、商业用地一是受到商业繁华影响度的影响；二是受到交通便捷度的影响；三是受到城市规划限制的影响；四是受到环境优劣度的影响。

2、住宅用地一是受到住宅区位置的影响；二是受到交通便捷度的影响；三是受到住宅区基础设施、公共设施完备程度的影响；四是城市规划中对住宅区域内建筑的高度、样式、密度、建筑面积、绿地、消防间距等等方面提出的要求；五是受到环境质量等级的影响。

3、工业用地注重交通运输程度、基础设施完善度、产业集聚规模、工业区位、环境质量、城市规划限制、区域内劳动力供求情况、工资酬劳水平等方面诸多因素的影响。 一、考试大纲要求

(一)考试目的

测试应考人员对地租理论的理解与掌握程度。 (二)考试范围 1．地租概念

2．马克思地租理论 (1)级差地租 (2)绝对地租 (3)垄断地租 (4)矿山地租 (5)建筑地段地租

3.新古典城市地租理论 4．地租与地价的关系

5．地租理论在土地估价中的应用 (三)考试基本要求

掌握：地租的定义，地租与地价的关系，我国土地价格的内涵； 熟悉：马克思主要地租理论，新古典城市地租理论； 了解：地租理论在土地估价中的应用。

二、知识点:

3.1 地租概念

一般而言，地租是直接生产者在生产中创造的剩余生产物被土地所有者占有的部分。地租的占有是土地所有权借以实现的经济形式，是社会生产关系的反映。 地租是与土地所有权出现于广大耕地上同时产生的，在不同的社会形态下，由于土地所有权性质不同，地租的性质、内容和形式也不同，体现着不同的社会生产关系。

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3.2 马克思主义地租理论

马克思主义地租理论科学地揭示了资本主义土地所有制及其地租的本质。马克思在科学的劳动价值论、剩余价值论以及科学的利润理论和生产价格理论的基础上，根据地租产生的原因和条件，把地租区分为级差地租和绝对地租，指出这是资本主义地租的两种基本形式。此外，还有垄断地租、矿山地租、建筑地段地租等形式。 1、级差地租

马克思对资本主义地租的分析是以农业地租为典型的。

1）概念：级差地租是指租用较优土地所获得的归土地所有者所占有的超额利润。资本主义级差地租是经营较优土地的农业资本家所获得的、并最终归土地所有者所占有的超额利润，其来源是产品个别生产价格与社会生产价格的差额。因为这种地租与土地等级相联系，故称为级差地租。

2）马克思对资本主义级差地租的实例分析：

A、假定前提条件：资本主义的生产关系在农业中已占统治地位，资本在国民经济各部门之间，在农业和工业之间可以自由转移，平均利润、生产价格已经形成，农产品像其他一切商品一样，按照生产价格出售。

B、实例分析：根据土地自然肥沃程度和地理位置的差别，把土地划分若干个地块，分为优、中、劣三个等级，分别由各租地农场主耕种。尽管他们在相同面积的土地，投入等量的劳动和相同的资本，也会形成不同的劳动生产率，使耕种劣等土地的产品量低于耕种中、优等土地的产品量，其个别生产价格就会相应最高。假定农产品的社会生产价格，也像工业中产品价格，是由社会平均必要劳动时间决定的，或者说是由中等生产条件的个别生产价格决定的。那么，劣等地所生产的产品的个别生产价格就高于社会生产价格，租用或是经营劣等土地的农业资本家，就得不到平均利润。在这种情况下，农业资本家就不会去租用或是经营劣等土地了。在这一规律支配下，农业资本家必然要把资本转移到别的部门去。就会出现两种情况：一是劣等地退出耕种后，产品供求平衡，那么原来较好的土地就会成为全部耕地中的劣等地；另一种情况是当劣等地退出耕种后，农产品供不应求，价格上涨，并且一直涨到原来的劣等地也能得到平均利润，又重新投入耕种。这样一来，农产品的生产价格就只能由劣等地农产品的个别生产价格来决定。因而经营比劣等地质量优越的各级土地，都能按土地等级的差别，获得超额利润。

3）级差地租形成原因：由实例分析可得出，级差地租与土地等级相联系，对于不同土地来说，在等量投入的情况下，土地等级不同，土地收益便不同，使得地租额不同。土地自然条件的差别(即土地等级的差别)成为级差地租形成的自然条件或自然基础。因此资本主义级差地租产生的条件是自然力。 自然力不是超额利润的源泉，仅是形成超额利润的自然基础，因为它是较高劳动生产率的自然基础。而土地的有限性所引起的土地经营上的垄断，才是级差地租产生的原因。级差地租来源于农业工人创造的剩余价值即超额利润，不过是经由农业资本家手中转到土地所有者手中。

4）分类：级差地租按其形成的基础不同，可分为两种形式： 级差地租Ⅰ：是指农业工人因利用肥沃程度高和位置较好的土地所创造的超额利润而转化的地租。

级差地租Ⅱ：是指对同一地块上的连续增加投资，使各次投资的生产率不同而产生的超额利润转化的地租。 ①形成条件 级差地租I：土地肥力的差异、土地位置(距离市场远近)差异是形成级差地租I的两个条件。 级差地租Ⅱ：由追加投资带来的超额利润，是级差地租Ⅱ的实体。

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②级差地租I和级差地租Ⅱ的关系

级差地租I和级差地租Ⅱ各有不同的表现形式，但二者在本质上是一致的，它们都是由个别生产价格与社会生产价格之间的差额所形成的超额利润转化而成的。在二者的关系上，级差地租Ⅱ要以级差地租I为前提和基础。 从一定时期的运动看，级差地租I也是级差地租Ⅱ的出发点。在级差地租I和级差地租Ⅱ并存的情况下，农产品的社会生产价格仍由劣等地的农产品的个别生产价格来决定。这就是说，级差地租Ⅱ的形成，是以同一块土地连续投资的生产率高于劣等地的生产率为前提的。 2、绝对地租

绝对地租是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。租用土地的资本家无论土地优劣都要缴纳地租，而租用劣等地的资本家在缴纳地租后还可得到平均利润，则说明绝对地租不是平均利润的一部分，而是农产品市场价格高于生产价格的余额。 农产品不按生产价格而按市场价格出售的原因：①低于工业资本有机构成的农业资本有机构成是绝对地租形成的条件。②土地所有权的垄断是绝对地租形成的根本原因。农业资本的有机构成低于社会平均资本有机构成，使得农产品能够按照高于生产成本的产品价值所决定的市场价格出售，并获取相应的超额利润，而土地所有权的垄断使超额利润转化为绝对地租。因此，绝对地租的实质和来源同样是农业工人创造的剩余价值。 3、垄断地租

垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租。

垄断地租的形成，除了土地所有权垄断这个前提外，还因某些土地具有的特殊的自然条件。具有特殊自然条件的土地能够生产某些特别名贵而又非常稀缺的产品。比如，具有特殊风味的名酒就是利用某些特别地块出产的原料（包括水）酿制而成的。这些商品的生产者凭借垄断经营形成垄断价格，便可获得垄断价格与生产价格之间的差额，即垄断利润。这部分利润经由租地资本家转交给土地所有者后形成垄断地租。

垄断地租不是来自农业雇佣工人创造的剩余价值，而是来自社会其他部门工人创造的价值。 4、矿山地租

矿山地租是指工业资本家为取得采掘地下矿藏财富的权利而向土地所有者支付的地租。经营矿山开采业的资本家同样要缴纳级差地租和绝对地租。 原因：①各矿山开采的矿产品的个别生产价格不同。

②矿产品的社会生产价格由劣等生产条件的矿山的个别生产价格来决定。 ③由于存在矿山所有权的垄断，使矿产品可以按高于它生产价格的价值出售。 5、建筑地段地租

建筑地段地租是指工商业资本家和房地产业资本家为获得建造各种建筑物所需土地而支付给土地所有者的地租。建筑地段地租同样是土地所有权在经济上的实现。它的来源同样是工人创造的剩余价值超过平均利润的余额，反映了土地所有者对雇佣劳动者的剥削关系。马克思在分析建筑地段地租时指出，农业地租是建筑地段地租的基础；建筑地段地租同样存在着级差地租\\绝对地租、垄断地租，同样要“遵循着和农业级差地租相同的规律”。 建筑地段地租自身的特征：

（1）建筑地段地租是为了获得生产的场所和空间而支付的。

（2）建筑地段所处的位置对建筑地段地租有着决定性的影响。在农业中，土地肥沃程度对级差地租量起着重要作用，而在建筑业，建筑地段主要作为建筑地基和空间来使用。 （3）马克思指出土地的所有者具有“完全的被动性，它的主动性(特别是在采矿业)只在于利用社会发展的进步”去提高建筑地段的地租，“而对于这种进步，他并不像产业资本家那样”对于社会的进步起过一定的作用，“有过什么贡献，冒过什么风险。” (4)建筑地段地租的另一个显著特点，就是垄断地租占有显著的优势。

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社会主义条件下，仍然存在绝对地租、级差地租和垄断地租等多种地租形式，因此，马克思地租理论仍是城镇土地估价的基本理论依据之一。

讲题：

按照马克思主义的地租论，( B )不是来自农业雇佣工人创造的剩余价值，而是来自社会其他部门工人创造的价值。

A绝对地租 B．垄断地租 C级差地租I D．级差地租Ⅱ 解析：垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租。垄断地租不是来自农业雇佣工人创造的剩余价值，而是来自社会其他部门工人创造的价值。 一、考试大纲要求 三、地租理论 (一)考试目的

测试应考人员对地租理论的理解与掌握程度。 (二)考试范围 1．地租概念

2．马克思地租理论 (1)级差地租 (2)绝对地租 (3)垄断地租 (4)矿山地租 (5)建筑地段地租

3.新古典城市地租理论 4．地租与地价的关系

5．地租理论在土地估价中的应用 (三)考试基本要求

掌握：地租的定义，地租与地价的关系，我国土地价格的内涵； 熟悉：马克思主要地租理论，新古典城市地租理论； 了解：地租理论在土地估价中的应用。

3.3 新古典主义城市地租理论

新古典主义城市地租理论在进入20世纪60年代以后，以阿兰索、密而斯等为代表的经济学家将边际分析方法应用于传统的地租理论中，导致了地租研究的深入，从而孕育出新古典主义城市地租理论。

1、新古典主义关于地租、地价的论述可归纳为以下几个特点：

(1)对地租的概念，新古典主义将生产过程视为多种变量不断变化的过程，通过边际产品价格与生产要素价格的比较，对地租的本质含义进行阐述。

(2)区位因素的重视和区位平衡概念的引入，使得新古典主义更具实际应用价值。 (3)对土地市场的分析趋于成熟。其中，有关土地平衡价格的理论及有关土地市场作为一个非完善市场的阐述有其独到之处。

(4)解决了城市地租测算的理论方法，建立了有关地租模型。 (5)更注重对政府政策的研究，使得它有良好的应用前景。 2、政策因素与地租和地价

政策因素的作用主要在于避免土地自由市场对居民收入和社会财富的分配可能带来的

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