估价方法 - 图文(5)

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服务业方面的活动为主，同时还包括社会、文化等方面的活动；而不包括中心地制造业方面的活动。

中心性（中心度）：可理解为一个中心地对周围地区的影响程度，或者说中心地职能的空间作用大小，中心性可以用“高”、“低”、“强”、“弱”、“一般”、“特殊”等概念来形容和比较。 需求门槛：是指某中心地能维持供应某种商品和劳务所需的最低购买力和服务水平。需求门槛多用能维持一家商服企业的最低收入所需的最低人口数（称为门槛人口）来表示。 商品销售范围：是指消费者为获取商品和服务所希望通达的最远路程，或者是指中心地提供商品和劳务的最大销售距离和服务半径。 （2）中心地理论假设条件。 ①研究的区域是一块均质的平原，其上人口均匀分布，居民的收入水平和消费方式完全一致。 ②有一个统一的交通系统，对同一等级规模的城市的便捷性相同，交通费用和距离成正比。 ③厂商和消费者都是经济人。

④平原上货物可以完全自由地向各方向流动，不受任何关税或非关税壁垒的限制。 （3）中心地理论内容 ①六边形市场区。 在一个均质平原上，由各个中心地为人们提供商品和服务，由于新的中心地厂商的不断自由进入，竞争结果使各厂商经营某类商品的最大销售范围逐渐缩小，直到能维持最低收入水平的门槛范围为止，就使某类商品的供给在均质平原上最终达到饱和状态，而每个中心地的市场区都成为彼此相切的圆形，如果不重叠的话，圆与圆之间必然会出现空隙，使居住在这些空隙里的居民将得不到服务。实际上在相互激烈竞争的情况下，各中心地都试图把这片空白区吸引到自己的市场区内，结果使它们之间的距离进一步缩短，以致各中心的销售范围都有一部分相互重叠。居住在重叠区内的居民就有两个可供选择的区位，按照消费者最近供应地购物的假设，重叠区就被平均分割给两个相邻的中心地。其中位于平分线上的居民到两个相邻的中心地的距离是相等的，故这条线被称为无差别线。由于重叠区被无差别线分割，圆形的市场区即被六边形的市场区所替代，从而推导出正六边形市场区这一便于组织中心地与服务区相联系的最有效的全覆盖的理论图式。 ②市场等级序列。

中心地商品和劳务的需求门槛、利润和服务范围，是与中心地规模、人口分布密度、居民收入水平及商品与服务的种类密切相关。不同规模的中心地，其需求门槛和销售范围也是不同的。它们在空间地域上的这些差异，经过相互作用和人类经济活动的干扰，就将形成规律有序的中心地——市场等级体系。 就区域内各城镇而言，商服设施和商品种类由城市规模决定，从大城市商服设施高级发展，商品种类多而全，直至一般城镇(县城、建制镇)只有基本生活性商服，水平很低，种类很少。就城市内部而言，市级中心、区级中心和小区级商服中心也有类似的分布规律。 就不同商业、服务行业而言。各行业经营品种、商品的种类、级别、需求门槛和服务范围均不相同，由其形成的等级序列可归并为：低级商品和服务售价低，顾客购买频率高，需要量大，需求门槛低，销售距离短，服务半径小。高级商品和服务质量好耐用，更新慢，售价高，需要量少，购买频率低， 需求槛高，销售距离长，服务半径大。

按地域归并，即：高级商服中心。提供高级到低级的全部商品和服务；中级商服中心提供从中级到低级的全部商服活动；而低级商服中心只有低级的商品和服务。需求门槛和服务范围也依次由高到低、由大变小。 ③中心地体系的基本模型。

A、市场原则就是从最有利于组织商品的供销，保证商品和服务的供应范围最大角度出发，

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并在均等机会下配置各级中心地及其市场区的数目。因此，在此原则下建立的中心地体系为K=3体系。这里K值是中心地模型的重要指标，它表明在不同的空间组织原则下，中心地相对于由它服务、供应及管辖的市场区排列关系和数量关系。

B、交通原则。为了弥补市场原则的缺陷，克里斯塔勒按交通原则，推导出K=4的中心地市场网络系统。

C、行政原则。为了管理上的方便，使市场区不分割行政区，克里斯塔勒又设计了K二7的中心地体系，即一个高一级中心地管7个低一级中心地的管理区。

行政原则下形成的中心地体系，是一种自给自足，封闭体系，居民购物的出行距离最长，其交通系统最为不便。 （4）区位理论的发展

随着工业化和城市化的高速发展，为区位理论的研究提供了更为广阔的空间，现代科学技术的发展，也为区位理论的研究提供了方法和技术支持，使区位理论不断得到更新和发展，为解决实际问题发挥了重要作用。区位理论的发展主要表现在以下几个方面： ①区位理论从单个经济的区位决策，发展到地区总体经济结构及其模型的研究。

②从抽象的纯理论的模型推导，转为力求接近实际的区域分析和建立在实践中应用的模型，为实际的决策提供依据。

③区位决策的客体除了工业、农业、市场之外，还加进了范围更加广泛的第三产业。

④现代交通工具的发展、高新技术产业的兴起，对传统的区位理论提出挑战。现代交通工具的发展，改变了传统区位理论的研究条件和范围，为区位理论提出了新的研究课题，而高新技术发展对软资源的要求，和一般意义上的工业生产具有本质上的区别，也极大地丰富了区位理论的研究内容。

⑤数学模型的广泛建立、计算机技术的大量使用、遥感技术的应用等，为区位理论提供了技术支持，提高了其解决问题的能力。

4.4 区位理论在土地估价中的作用

区位理论是研究特定区域内关于人类经济活动与社会、自然等其他事物和要素间的相互内在联系和空间分布规律的理论。当把土地作为区位理论研究的客体，而把各种已有的地理要素和社会经济活动的空间配置作为区位条件，分析研究这些条件在土地上的分布和变化特点，以及它们相互组合对土地发生的综合影响和作用，就可以揭开城镇土地的空间变化规律及其数量特征，根据土地区位条件造成的区位空间差异，评估出土地价格。 1．区位是决定城市土地利用价值的重要因素

从区位理论来看，区位对城市土地起着极其重要的作用。在城市，由于土地区位不同，产生不同的使用价值和价值，使得同类行业在不同的区位上获得的经济效益会相差很大，不同行业在同一位置上经济收益也相差很大。 2．区位是衡量地租、地价的主要标尺 它促使土地使用者在选用土地时，必须把自己所能在该土地上获得的区位收益与所需支付的区位地租进行比较，然后选择与其经济水平相适应的地段，从而使土地利用在地租、地价这一经济杠杆的自发调节下，不断进行用途置换，最终形成土地收益和租金都趋向于最佳用途水平的合理的空间结构。

因此，以区位理论作指导，从区位条件人手，用因果关系的推理思路，根据各种条件下形成的区位类型(自然、经济、交通)对不同区位土地产生的影响，及其在空间上表现出的不同的使用价值和价值及市场交易形成的地价和土地收益，就能准确地评估出土地价格。 大纲要求：

(一)考试目的

测试应考人员对土地报酬递减规律的理解与掌握程度。

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(二)考试范围

1．土地报酬递减的含义 2．土地报酬递减的基本原理

3．土地报酬递减规律在土地估价中的应用 (三)考试基本要求

掌握：土地报酬递减的含义； 熟悉：土地报酬递减的基本原理；

了解：土地报酬递减规律在土地估价中的应用

5.1、涵义：土地报酬递减是指在技术和其它要素不变的条件下，对相同面积的土地连续追加某种要素的投入所带来的报酬的增量(边际报酬)迟早会下降。

通过土地报酬递减规律我们可以确定土地利用的最佳集约度和最佳规模。通常生产需要投入所有的生产要素，而每一种生产要素的投入在达到一定限度后，其增加的收益就会递减。

为了分析它们之间的投入产出关系，我们假定在一种投入量（追加的要素）变动，而其他投入量固定的情况下来进行，也就是说，假定仅有一种投入量是可变的，其他的投入量保持不变，则随着该种可变投入量的增加，在开始时，收益的增加有可能是递增的，但当这种可变投入量继续增加达到某一点以后，收益的增加会越来越小，即会出现递减现象。

4.2、土地报酬递减的基本原理

在这里，土地报酬可以理解为土地的产品产量，为了考查劳动、土地等要素组合对土地报酬的影响，我们还需要考虑平均报酬和边际报酬的规律。

1）、总报酬、平均报酬和边际报酬的概念 （1）总报酬：即总产量，可记为TP。

（2）平均报酬：总报酬除以某种要素的投入量，即平均每单位生产要素投入所产生的报酬，可记为AP。

（3）边际报酬：对同一块连续追加某种要素的投入，最后一单位追加要素所带来的总报酬的增量，可记为MP： MP＝Δy／Δx

Δx表示变动生产要素的增加量，Δy表示在相应情况下总报酬的增加量。 06考题．平均报酬是指( AB )。

A．总报酬／劳动投入量 B．总报酬／资本投入量 C．总报酬／边际报酬 D.总报酬／边际成本 E．总报酬／资本追加投入量 2）、土地报酬曲线之间的关系

土地报酬曲线可分为总报酬曲线、平均报酬曲线和边际报酬曲线。下面我们以在相同面积土地上的劳动投入量为变化量进行简单阐述。 如图：

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图4-1总报酬曲线、平均报酬曲线和边际报酬曲线

从上图可以看出，总报酬曲线从投入1单位劳动开始到投入8单位劳动，农产品产量(总报酬)随之上升，最后达到66个单位的最高产量，此后追加投入劳动总报酬反而减少。同时，图4—1也显示了总报酬曲线、平均报酬曲线和边际报酬曲线三条曲线之间存在着密切的联系。

(1)总报酬曲线与边际报酬曲线的关系

边际报酬等于总报酬曲线在各点切线的斜率。在投入4个单位劳动之前，总报酬以递增的速度上升，相应地边际报酬曲线上升；从4～8个单位，总报酬以递减的速率增加；当劳动投人量为4的时候，所对应的总报酬曲线的点为拐点；当劳动投入到8个单位时，边际报酬为零，此时总报酬最大；继续投入劳动边际报酬开始为负，总报酬下降。

(2)总报酬曲线与平均报酬曲线的关系

平均报酬等于总报酬曲线上每一点与原点连线的斜率，因此，当原点与总报酬曲线上某一点的连线恰好是总报酬曲线的切线时，斜率最大，从而平均报酬最高。即在该点以前总报酬、平均报酬增加，该点以后总报酬增加，平均报酬减少。 (3)边际报酬曲线与平均报酬曲线的关系

当边际报酬大于平均报酬时，平均报酬具有上升趋势；当边际报酬小于平均报酬时，平均报酬开始下降；当两者相等时，平均报酬最高。 3）、总报酬、平均报酬和边际报酬三者之间的关系

根据总报酬、平均报酬和边际报酬，可以将生产划分为三个阶段： (1)第一阶段

在平均报酬从上升转为下降之前为第一阶段。该阶段的边际报酬先升后降，在边际报酬达到最高之前,总报酬是报酬递增阶段,其生产弹性大于1,总报酬的增长速度最快；当边际报酬由最高点向后逐渐衰减时，总报酬曲线开始进入报酬递减阶段，生产弹性开始递减，总报酬增长速度逐渐放缓。在第一阶段，平均报酬处于递增状态，从而增加劳动投入能带来总报酬更大比例的增长，这个阶段停止投入是不合理的，继续劳动投入将使得劳动——土地——资本等生产要素组合的生产效率得到进一步提高。

(2)第二阶段

平均报酬等于边际报酬之后到边际报酬等于零之前为第二阶段。这一阶段边际报酬小于平均报酬，且边际报酬和平均报酬均随劳动投入量的递增而下降；边际报酬和平均报酬同时

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递减，但是在此阶段总报酬持续上升，以至达到最高点。在通常情况下，选择在第二阶段组织生产是合理的，但具体选择多少变动要素(比如劳动)，还要取决于农产品价格和投入要素价格。

(3)第三阶段 边际报酬为零，总报酬达到最大之后为第三阶段。投入劳动的边际报酬和生产弹性均为负数，而且平均报酬继续递减，总报酬也趋于下降。因此在这一阶段继续投入是不合理的。 06年题：当某地块( B )时，该地块的平均报酬曲线达到最大值。 A边际报酬曲线达到最大值 B．边际报酬曲线与平均报酬曲线相交 C边际报酬曲线与横轴相交 D．边际报酬曲线的切线斜率最大

4）土地报酬递减规律对集约利用的制约作用

土地集约度是指投入到每单位面积土地上的劳动(劳力)和资本(物资)。

人们通常把单位土地面积上使用高比率的要素投入(劳动、资本)称为土地的集约利用，而在大量土地上投入较少要素的利用方式称为土地的粗放利用,二者的实质在于可变比例生产要素组合的选择。推进土地集约利用是一种必然趋势，但并不能机械地认为集约利用就是合理利用。

在各种土地利用中，区分集约利用与粗放利用及其边际界限是十分重要的。

用地的集约边际，是指某块(幅)土地在利用中所达到的临界点，该点所用的资本和劳动的变量投入成本与其收益相等。即“在边际成本超过边际收益之前，最后一个连续变量投入单位所达到之点正是集约边际”。

粗放边际，则被认为是无租边际，即在最佳条件下土地的产出只能补偿其生产成本。集约边际能适用于土地的一切生产性利用，它代表了社会上总的土地利用情况；而粗放边际只影响那些在经营中只能收支相抵的生产者，它在市场价格和市场需要的影响下，决定着选择质次的最后一级土地，即再次级的土地就不宜投入利用。总之，集约边际，代表各级土地的经济点，超过这一点，新增的变量投入得不到补偿；粗放边际，则代表土地利用能力不断减少的一系列土地面积中的一点(扩展用质次的土地的最后一点)，超过此点，再扩大生产用地即不能补偿其成本。 我国人多地少，为满足社会对各种农产品及建设用地日益增长的需求，只能走集约利用的道路，在提高单位面积产量和单位建筑面积上下功夫。

06年考题：关于土地集约利用，下列表述正确的有( ABE )。

A．人们通常把单位土地面积上投人生产要素的多少称为土地集约利用度 B．土地的集约利用与粗放利用是相对的 C．土地利用率高说明土地利用集约度高

D．集约利用就是合理利用，或者说集约度越高越合理

E．在土地的集约边际点土地投入的资本和劳动的变量成本与其收益相等 4.3、土地报酬递减规律在土地估价中的应用

1、运用该规律可以找到土地的边际使用点(即最大收益点)，判断土地是否为最有效使用。

2、运用该规律有助于在应用成本逼近法评估地价时正确理解成本的涵义，剔除不合理的成本项目，准确评估地价。

第6章 土地市场理论 一、大纲要求： (一)考试目的

测试应考人员对土地市场理论的理解掌握程度。

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