海宁城市调研报告(8)

楼盘个数： 主力在售2个，均为卡森地产开发的楼盘。

主力价格区间： 5900-6500元/平米左右，联排别墅单价一般能达到12000元/平米。 主力产品特征： 王庭世家主要以高层和别墅组合为主，高层主打157-240方的改善型户型，联排300-400方。此外景香园二期推出部分88-143方的刚需、初改型多层房源。

未来存量： 板块未来总供应量约有81.7万方，主要集中在卡森地块中，其中王庭世家北区就有70多万方的体量可供开发。 城西板块主力在售及待售楼盘：

楼盘名称 最早开盘时间 总建面积 南区约17万方 主力面积 公寓：157-240方 联排：300-400方 销售价格 高层：6300 联排：12000 未来供应 11.3万方，北区还剩70万方以上 0.4万方 81.7万方 卡森.王庭世家 卡森. 景香园二期 2012-01-01 2013-6-29 3.9万方 合计 88-143方 多层均价5900

? 经济开发区板块（城北板块）

板块资源：地段略偏，目前板块内配套正在逐步完善中，未来有火车站改造利好。 板块开发现状：房地产持续发展板块，商品房规划相对较少

楼盘个数：主力在售3个楼盘，1个lof项目待售。

主力价格区间： 8000元/平米，别墅类房源单价最高能达到2万多。

主力产品特征： 主力在售楼盘慕容城主打80-90平米首置及130平米首改户型；梅里达花园主要以别墅类产品为主。

未来存量：板块内未来供应量约有29.98万方，高层住宅未来供应主要分布在慕容城项目，别墅主要分布在梅里达花园楼盘中。 经济开发区（城北板块）主力在售及待售楼盘：

楼盘名称 嘉海尚府 慕容城 最早开盘时间 2012-5 2013-7-20 总建面积 约4万方 26万方 主力面积 80-90方 82-136方 高层：85-125方 梅里达花园 2013-12-14 17.82万方 双拼:285-396方 独栋：336-757方 景湾银座 预计上半年开盘 3.13万方 合计 LOFT：42-80方 销售价格 —— 8000 高层：6000 双拼：9000-13500 独栋：16600-22800 8000 3.13万方 29.98万方 约15万方 未来供应 0.9万方 10.95万方

? 老城区板块

板块资源：海宁老城区成熟配套资源、东山西山景观资源 板块开发现状：房地产稳步更新阶段

楼盘个数：3个主力在售楼盘，1个待售项目。 主力价格区间：一般在10000-12000元/平米左右。

主力产品特征：以低密度联排及洋房为主，名门山庄，依山蝶院和鸿翔东湾为区域内代表性产品，洋房产品的主力面积为120-140平米。

未来存量：板块内未来供应量约有11.66万方，主要分布在新盘万城春晓项目中，在售楼盘中依山蝶院存量相对较大。 老城区板块主力在售及待售楼盘：

楼盘名称 依山蝶院 名门山庄 鸿翔.东湾 万城春晓 最早开盘时间 2013-10-13 2013-9-18 2013-8-18 未开盘 总建面积 9.3万方 6.07万方 7.22万方 6.8万方 合计 主力面积 76-160方 90-158方 99-138方 89-130方 销售价格 10000 12000 11000 待定 未来供应 2.96万方 1.4万方 0.5万方 6.8万方 11.66万方

（4）、中心城区板块格局总结

城南板块为海宁中心城区目前房地产开发力度最大、开发档次较好的板块，未来潜在供应量较大，区域楼盘竞争较为激烈；紫薇组团（城东板块）为中心城区未来几年房地产开发

的重要板块，价格水平仅次于城南板块和老城区板块，目前板块已知的潜在供应量是所有中心城区板块中最大的；城西板块和经济开发区（城北板块）由于不在城市发展的主要方向上，目前板块房地产开发活跃度相对弱一些。

（5）、热销、滞销楼盘分析

热销楼盘分析1：海宁银泰城（2013年销售套数：682 套，销售面积：46250.17㎡）

项目概况：海宁银泰城项目地处海宁市城南核心区域，西至海昌路、北至钱江路、南至新苑路、东至江苑路。总用地面积约145亩，总建筑面积约43.2万平方米，容积率为2.8。其中地上27万方，包括11.3万方的银泰百货及购物中心、5.2万方的花园式商业步行街，10.3万平米的酒店式公寓（办公），地下建面16万方，包括可容纳2700个停车位的超大停车场及大型超市。其中购物中心已引进（KVT、百货、超市、影院、电玩）5大主力店，还将引入200多个战略合作品牌及600余个优势品牌加盟。

销售情况：银泰城主力销售房源为沿街商铺和单身公寓，作为海宁中心城区目前最大的商业综合体项目，吸引了大量当地和周边区域的投资客群，开盘之时出现多人抢一铺的火爆行情。

热销原因分析：当地唯一、最大的商业综合体项目、面积小总价相对合理。

热销楼盘分析2：鸿翔·海棠湾 （2013年销售套数：432套，销售面积：48599.41㎡）

项目概况：鸿翔海棠湾位于城南核心区域，项目周边生活配套完善，可享受银泰城、华润万家、金融中心、市人民医院等配套，且与重点学区零距离，南苑小学、南苑中学、宏达学校等海宁名校均汇聚周边，形成区域内难得的一站式教育黄金链。海棠湾共规划了6幢高层以及西侧一层商业附房，用地面积27260平方米，总建筑面积为75722.39平方米，住宅470户，商铺35户；项目整体打造档次不错。

销售情况： 项目于2013年9月15日首开，推出了1-6栋楼全部的470套住宅房源，主力户型面积为96-137平米，开盘均价10000-12000元/平米，车位13.5万/个，截止2013年底，短短3个多月时间累计成交套数就达到了432套，去化率达到了9成以上。

热销原因分析：毗邻银泰的地段优势，良好的学区配套及楼盘档次，本土品牌开发商（鸿翔）口碑。

热销楼盘分析3：江悦城（2013年销售套数：720套，销售面积：54212.19平米）

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