海宁城市调研报告(6)

海宁中心城区2013年高层、小高层供应房源价格段分布

供应套数

目前海宁中心城区高层、小高层价格区间在8000-11000元/平方米，房价基本结构为市中心>城南>城东>城北，其中市中心和城南主力房价在10000-11000元/平米区间，少量高档次楼盘房价达到13000-14000元/平米（如绿城.百合新城）；城东主力房价在8500-9500元/平米，城北主力房价在8000多元/平米。

2013年海宁中心城区各价格段高层、小高层新增供应房源中，累计去化最好的为10000-11000元/平米价格段，其次为13000-14000元/平米价格段，累计去化最差的为8000-9500元/平米价格段。可见目前海宁市场对于高层、小高层的地段、品质抗性要远远大于价格抗性，建议谨慎选择偏远地段进行该类型产品的开发。

附、2013年海宁中心城区高层、小高层新增供求结构： 状态 项目名称 康桥名城 金色家园 鸿翔·海棠湾 绿城百合新城 四季香榭 白金公馆 华府景苑 佳源东方都市 慕容城 合计 销售价格（元/平米） 推盘套数（套） 已售套数（套） 11000 11000 10000-11000 14000 9500 9500 8000-9500 8000-9000 8000 1632 1222 470 1314 506 134 443 300 362 6383 1306 825 435 775 264 56 92 66 347 4166 去化率 80.00% 67.50% 92.60% 59.0% 52.20% 41.80% 20.80% 22.00% 95.90% 65.27% 2013年新增供应 ? 高层、小高层未来供应：

据统计，海宁中心城区高层、小高层未来总供应量约为173.36万方，其中已开楼盘剩余可供体量约109.66万方，纯新盘可供体量约63.7万方。大部分项目以及将集中在2013年下半年以及2014年开盘，潜在库存压力较大。

2）花园洋房分类市场特征 ? 产品供应特征：

目前海宁中心城区花园洋房的主力供应面积区间为100-140平米，其中90-130平米主力供应为三房户型，130平米以上主力供应为四房户型。该类产品目前总价段主要集中在80-180万元区间。

项目名称 赞山公馆 鸿翔·东湾 名门山庄 依山蝶院 销售价格 10000 11000 12000 10000 面积区间 98-143方 99-138方 90-158方 76-160方 三房 98-143方 99-124方 90-158方 81-128方 四房 143方 124-138方 — 131-160方 总价区间 90-157万 100-180万 110-200万 80-180万 嘉海尚府 9000 79-143方 89-143方 顶跃 75-130万

? 不同档次（价格段）产品供求情况：

2013年海宁中心城区10000-11000元/平米单价段的花园洋房供应最多，合计比重约占68%；其次为9000元/平米价位水平，比重约占24%；单价达到12000元/平米的供应房源不多仅8%左右。

供应套数 海宁中心城区2013年花园洋房供应房源价格段分布

海宁市场上花园洋房价位基本在9000-12000元/平米区间，和高层、小高层主力价位区间存在高度重合，但花园洋房的去化速度要明显快于高层；目前各档次（价格段）花园洋房去化率均不错，基本能够达到8成以上；该类产品的销售抗性在于产品本身的品质和产品力而非销售价格。

? 产品细节对销售影响分析：

1、电梯：是否配置电梯对项目价格及销售情况的影响较大，对高楼层产品的去化能力影响大；

2、赠送面积：不带地下室、花园、露台的花园洋房产品附加值小，普遍户型销售难度都很大；

3、露台：目前市面上项目的露台重视程度小，户户露台的项目几乎没有，大面积露台对项目会产生一定的溢价能力；

4、客户对洋房理解局限于目前市场的产品，对真正的花园洋房认知不足。

项目名称 赞山公馆 鸿翔·东湾 名门山庄 销售价格 10000 地下室 花园（下沉庭院） — 露台面积 — 是否带电梯 带 建筑风格 法式 层数 销售率 39% 备注 普遍销售难度大 剩余房源多在一层 洋房销售好于叠排 高楼层去化依山蝶院 10000 1F/2F 1F/2F 1.5-2方 不带 英伦 6 38% 能力弱，洋房销售能力强于小高层 嘉海尚府 9000 1F 1F 1.5-2方 不带 新古典主义 7 85% 剩余房源集中在顶跃 — 7 11000 1F 1F 1.5-2方 带 英伦 现代中式 6 89% 12000 1F/2F 1F/2F 2-10方 带 5 85%

3）别墅分类市场特征 ? 产品供应特征：

海宁中心城区别墅供应主要以联排别墅为主，其次为叠加别墅，双拼和独栋别墅供应相对较少。近期海宁中心城区供应的430套别墅中联排别墅套数比占了84%，叠加别墅套数比占了11%，双拼别墅比重仅5%。

供应套数 海宁中心城区别墅供应类型结构

产品面积方面：联排别墅一般主力面积控制在200-350平米，部分楼盘的面积稍微偏大，能够达到430-460平米左右；叠加别墅主力面积为160-280平米；双拼别墅主力面积为290-370平米。

产品总价方面：联排别墅总价跨度较大，主力总价段在300-550万/套，部分经济型别墅总价控制在300万/套以下；叠加总价段170-300万/套；双拼一般总价段可达650-750万。

? 产品去化特征：

别墅产品整体去化压力较大，部分项目以内部认购客户为主，远郊别墅项目销售难度更大；目前海宁中心城区在售项目的别墅整体去化率仅为35%。

各类型产品的销售能力依次为下叠＞上叠＞双拼＞联排＞独栋，目前在售别墅房源中叠加累计去化率约63%，双拼累计去化率约45%，联排累计去化率约31%。

大面积高总价房源销售难度较大，已售联排面积集中在200-300㎡，总价在500万元以内。

? 别墅存量情况：

目前海宁中心城区在售别墅楼盘存量房源约279套，其中联排约250套，叠加约17套，双拼约12套；未来别墅市场的竞争压力主要将集中在联排别墅，叠加、双拼和独栋别墅相对稀缺。

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