海宁城市调研报告(5)

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卡森.景香园 洛溪嘉苑 旺角大楼 卡森.王庭世家 新河景苑 215 192 116 107 74 23090.02 25901.65 5750.41 22546.84 5373.72 2013年海宁市农发区商品房成交排名TOP5

排名 1 2 3 4 5

项目名称 江悦城 揽悦锦园 逸品福邸 华太商务广场 巨都.桂花城 2013年销售套数 720 179 154 131 108 2013年销售面积（㎡） 54212.19 16118.05 18687.74 10834.89 15753.76 （2）市场房价走势分析

海宁近几年房价运行势头良好，涨幅较为明显，尤其是09年迎来了一次质的跃升，房价从5000多元/平米跃升至8000多元/平米，之后房价受宏观调控影响不断经历上下调整，但基本稳定在7000-8000元/平米区间，2013年房价再次攀升达到了破9000的历史高位，房价整体运行呈现波浪形上升势头。

其中住宅价格逐年呈现稳步上涨态势，年增长幅度基本维持在10%-20%区间，进入2011年之后，随着整体房价站稳8000元/平米大关之后，房价涨幅略有放缓，年增长幅度下降至6.4%。

目前海宁各个片区中市区住宅均价最高基本站稳10000元/平米，经济开发区和农发区房价次之基本在6500-7500元/平米左右，西区和东区的房价略低基本在5500-6000元/平米区间。

（3）市场供求特征及存量分析

2013年海宁全市新增供应商品房13737套，全年成交商品房10766套；其中住宅新增供应8680套，成交7510套，市场整体新增供求呈现供略大于求的格局。

截止2014年3月底，海宁全市商品房存量套数为15401套，总存量面积188.58万方，其中住宅存量套数为7529套，存量面积为95.64万方；存量房源逐年增加。据相关地产机构数据，2014年海宁全市保守的商品房供应量约5000套，加上目前的市场存量，2014年海宁全市商品房总供应量将达到20000余套，按照2013年较为乐观的去化速度预计，海宁的商品房去库存周期至少需要22个月左右，存在一定的去库存压力。

海宁市2012-2014年商品房、住宅存量走势

海宁各个片区中，市区存量最为集中，商品房存量套数比占到45%，其次为西区、农发

区和东区，存量套数比分别占到27%、13%和12%；临杭经济开发区和经济开发区由于开发项目不多目前存量房源较少。

可售存量商品房统计 区域 全市 市区 经济开发区 西区 东区 农发区 临杭经济开发区 商品房套数 15401 6914 138 4220 1841 2054 234 商品房面积（万方） 188.58 100.12 1.7 42.1 21.81 20.16 2.69 住宅套数 7529 3911 73 1481 465 1582 17 住宅面积（万方） 95.64 53.89 0.93 17.78 7.31 15.52 0.21

2、海宁中心城区商品房整体运行情况 （1）中心城区各物业类型供求特征

海宁中心城区近几年商品房年均供应量约46.67万方，住宅年均供应量约36.17万方。其中住宅市场主流供应产品为高层、小高层，花园洋房、别墅等低容积率产品供应比例相对较少。2013年海宁中心城区高层、小高层的供应套数比重达到了79.3%，花园洋房套数比重约占15.4%，别墅套数比重约占5.3%。

目前市场上花园洋房的整体去化率最高，其次为高层、小高层，别墅的去化相对疲软。

1）高层、小高层分类市场特征

? 产品供应特征：

海宁中心城区目前高层、小高层主力供应户型面积段集中在90-140方， 90平米以下户型供应较少；未来90-140平米房源供应量将继续放大，整个市场中该类产品的户型面积段正处于从之前的中大户型为主收缩到以中小户型为主的阶段。该类产品目前总价段主要集中在75-140万元区间。

状态 项目名称 慕容城 四季香榭 佳源东方都市 2013年新开楼盘 华府景苑 鸿翔·海棠湾 康桥名城 白金公馆 金色家园 绿城百合新城 2014年即将上市楼盘 开元名都 万城春晓 鸿翔南湾 在售价格（元/平方米） 户型面积（平方米） 总价段（万元） 8000 9500 8000-9000 8000-9500 10000-11000 11000 9500 11000 14000 预计9000 待定 待定 81-228 80-145 90-160 86-151 96-138 90-270 92-128 99-139 120-240 90-140 89-130 90-140 65-182 76-138 77-136 77-136 96-138 99-297 87-122 109-153 168-336 81-126 —— ——

? 不同档次（价格段）产品供求情况：

2013年海宁中心城区10000-11000元/平米单价段的高层、小高层供应最为密集，比重占到52%；其次为8000-9500元/平米单价段，比重约占27%；单价段达到13000-14000元/平米区间的供应房源不多仅占到21%。

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