的关系。到2020年，城市建设用地控制在8.6平方公里。
（3） 开发区北区组团
主要功能：皮革制造业、轻工机械、物流业基地，市场。
分区发展策略：发展皮革业，皮革制品向多样化、系统化发展。加快轻工机械等传统产业的升级，提高竞争力。利用对外交通的优势，在新湖盐公路以北建设物流基地，大力发展物流产业。完善配套设施建设，促进产业与市场的联动。到2020年，城市建设用地控制在5.4平方公里。
（4） 开发区西区组团
主要功能：皮革制造业、袜业、纺织等传统产业基地，生活服务基地，配套居住。 分区发展策略：皮革业在现有基础上改进工艺，扩大规模，进一步确立在国内龙头的地位。加快袜业企业的集聚步伐，发挥集群优势。完善开发区的配套服务设施，改善生态环境，提高开发区环境质量。发展住宅产业，为开发区提供配套居住。到2020年，城市建设用地控制在10.4平方公里。
（5） 开发区东区组团
主要功能：轻工业纺织业、高新技术产业、生物制造等新兴产业基地，生活服务基地，配套居住。
分区发展策略：完善现有的综合性轻工产业区，逐步发展高新技术产业、生物制造业等新兴产业，提升产业层次。加强与西区组团的联系，完善配套服务设施，坚持环境优先的原则，实现持续发展。到2020年，城市建设用地控制在6.0平方公里。
（6） 马桥组团
主要功能：经编制造业基地，生活服务基地，文化娱乐，商业，居住。
分区发展策略：加强与中心组团的联系，扩大经编园区规模，依托原镇区，加强配套设施建设，发展住宅产业，形成综合性组团。到2020年，城市建设用地控制在6.0平方公里。
? 城市功能结构:中心城区功能结构为“主副中心、多组团”的结构。 ? 发展时序：
第一阶段（2005—2010年）：发展北部，优化中部，整合南部，启动东部。 第二阶段（2011—2020年）：开发东部，完善南部、北部。 第三阶段（2020年以后）：发展东南部地区。
用地规模：2020年中心城区建设用地规模为54.94平方公里。
可见，未来海宁发展重点向东南偏移。 3、城市中心区布局
中心城区规划1个城市中心，1个副中心，4个组团中心。
城市中心区：由市级传统商业中心和行政文体中心组成。主要包括行政办公、休闲娱乐、文化、体育等功能。
城市副中心：位于紫薇组团海州东路与环东二路交叉口的周边地区。主要包括科研文教、休闲娱乐、商务办公、商业零售等功能。
组团中心：海宁市中心城区规划4个城市组团中心，分别位于开发区东区组团、西区组团、北区组团和马桥组团。
4、规划或建设中的大型新区、新城简介 （1）紫薇组团：
紫薇组团位于我市城市东南侧，规划范围东至嘉绍高速，西至麻泾港，北至长山河，南至规划环城航道，规划总用地面积约23.31平方公里，是我市主城区的七个功能区之一。目前恒大、佳源、中朝、鸿翔等地产商均已入住，带来上城·名门山庄、鸿翔东湾、中朝·悦榕庄等多个商住项目，紫薇组团在各大地产商的推动下逐步成型。
规划目标是以鹃湖为核心，在保障鹃湖水库备用水源功能前提下，结合周边功能组团功能特色，培育休闲产业、环湖居住、城市服务以及其他合适的相关产业和功能。将紫薇组团建设成为海宁中心城区东南部的“滨湖商区、科创活区、生态住区、文化新区”。
紫薇组团内规划绿地面积577.98万平方米，占规划城市建设用地约29.81%。 从紫微组团的航拍照片中可以看到，组团内绿地系统以鹃湖为中心，呈发散状分布，围绕鹃湖还布置有环鹃北湖公园、环鹃中湖公园、环鹃南湖公园，还将通过自然水系的规划和历史遗迹整理，形成东山南公园、生态湿地公园、赞山遗址公园、创意公园、生态廊道公园等公共设施，并通过滨水绿带将各个城市公园连接形成网络化绿地系统。
鹃湖公园位于海宁中心城区东南侧的紫薇组团，用地西北侧紧邻老城区，通过农丰路与之相连；西侧为中心组团新区，通过海洲路和钱江路与海宁行政文化中心区相连；北侧隔长山河与开发区东部组团相望，南侧通过碧云路、环城东路与马桥组团相连。东侧有嘉（兴）绍（兴）高速公路和硖尖公路通过，嘉兴绍兴高速公路规划在城南大道设有高速公路出入口，硖尖公路向南联系海宁中心城区与尖山新区。
鹃湖公园景观绿化设计用地范围主要为环湖支路以内的鹃湖及环湖绿化带以及长山河以南生态湿地、引河部分。总设计面积约为2.9平方公里。
（2）尖山新区：位于杭州湾钱塘江北岸尖山河口段，处于海宁市域东南20公里，三面环水，总面积42平方公里，东北与海盐南北湖风景名胜区相连，西与南隔钱塘江口，和萧山、绍兴、上虞相望，东临杭州湾，直连东海。既是一个对外经济开发区，位居长三角最具投资价值开发区前列；也是一个正常建设中的新兴城市，是海宁市的副中心城市。
新区经人工围垦而成，是一个正在崛起中的新兴工业新城区，以“生态立区、工业兴区、综合开发”为发展定位，逐步建设成为以制造业为主导的兼具旅游、休闲等功能的现代化综合性生态型滨海新城。目前，区内城市化骨干基础设施建设已全面展开。总宽46米的杭州湾大道一期工程已建成通车，区内自来水管网主干管已建成与市区实现地面通水。杭州湾绿色度假村及高点沙发工业园等企业已入驻新区。
（四）城市总结
海宁市位于中国长江三角洲南翼，为长三角城市群和杭州都市经济圈的重要节点城市，区域交通体系发达，主导产业凸显，对外来人口的吸纳能力较强。
城市经济发达，经济水平位居嘉兴各县市区首位，为嘉兴经济实力最强的县级市，消费能力强劲；近几年海宁正处于快速的城镇化发展阶段，为城市房地产的开发带来了良好的发展机遇。
二、市场分析
（一）行业发展历程
1、发展历程概述
海宁房地产历程主要分为三个阶段：
第一阶段：2004-2006年，当时随着绿城进驻海宁，海宁优质住宅进入品牌时代，以前海宁“小打小闹”的时代随之进入一个新的阶段；
第二阶段：2006-2012年，绿城百合新城作为海宁优质住宅的代表，一直引领海宁优质公寓的发展，康桥名城的出现，优质住宅客户也开始分化；
第三阶段：2012年之后，优质住宅进入“百花齐放”的阶段。 景观、户型、配套都是优质住宅品质的关键,优质住宅从“只看外表”到“注重品质”的转变，优质住宅进入“战国时代”。
结合目前海宁市的整体宏观经济情况，目前海宁房地产市场正处于平稳发展阶段，市场产品线趋于丰富，开始注重产品质量，附加值也被广泛应用。
2、近三年房地产指标分析 （1）近三年房地产投资情况分析
从海宁市近年来房地产投总额走势可以明显看出，2009年以前，房地开发投资发展较为
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