海宁城市调研报告(7)

附、海宁中心城区目前在售别墅供求情况：

项目名称 产品 类型 双拼 联排 销售价格 20000 16000 叠下叠排 香湖名邸 双拼 9000 叠上7000 12000 总面积区间 376方 225-464方 叠下223-236方 叠上252-277方 290-350方 340-420万 240-270万 330-540万 170-220万 总价区间 750万 360-740万 供应套数 2 115 已售面积区间 376方 225-296方 已售总价区间 750万 360-474万 存量 1 96 悦榕庄 12 223-277方 170-220万 4 10 2 18 290-350方 270-300方 313-352方 340-420万 240-270万 350-480万 10 联排 王庭世家 9000 270-300方 24 24 联排 12500 叠下290-432方 163 109 叠排 名门山庄 双拼 16000 叠上13000 22000 192方 160-177方 200-310万 24 160-192方 200-310万 11 290-350方 638-770万 380-530万 2 350方 210-280方 —— 638-770万 380-530万 —— 1 联排 18000 210-280方 60 430 21 279 合计

4）各类住宅产品供求特征总结：

海宁中心城区目前高层、小高层等普通住宅产品供需两旺，各个档次和价位段的产品都有较好的市场需求空间；花园洋房由于类型较为稀缺，去化速度是众多住宅物业类型中最好的业态；别墅产品目前市场供应较为旺盛，但整体去化速度一般，目前面临着高库存的问题。

（2）、中心城区板块特征分析

目前海宁市区人居板块已初步形成城南板块、城西板块、经济开发区板块（城北板块）、紫薇组团（城东板块）簇拥老城区，五分天下的全新格局。

城南板块：在逾百万方超级大盘百合新城的带领下，以及依托银泰城和名力都会等两大商业综合体，目前已成为海宁中心城区毋庸置疑的人居板块标杆。

城西板块：拥有皮革城等重要的商贸资源，2012年规划逾百万方的大盘——王庭世家面市，拉开城西新人居板块的开发序幕，目前主要由住宅项目的不断面市推动板块的发展。

紫薇组团（城东板块）：由城市建设拉出的城东新人居板块，根据海宁市域总体规划（2006-2020），以鹃湖水库为中心辐射出来的区域，被规划为紫薇组团，未来该板块将成为集排屋、高层、多层等多业态的大型宜居板块。

经济开发区板块（城北板块）：铁路以北相对独立、配套落后的板块，未来随着火车站改造的推进，该板块将沿海宁大道和文苑路两条主轴，布局人居组团。

老城区板块：海宁中心城区传统的老城板块。

经济开发区板块（城北板块） 老城区板块 紫薇组团（城东板块） 城西板块 城南板块 （3）、板块竞争分析

? 城南板块

板块资源：行政文化中心、拥有银泰城、名力都会等重要的商业资源 板块开发现状：近几年主力开发的热点板块，区域形象、配套俱佳

楼盘个数：核心区主力在售5个，待售新盘1个 主力价格区间：主流价格11000-13000元/平米

主力产品特征：以高层产品为主，户型规划偏大，之前基本无90方小户型出现，近期新盘户型开始有做小趋势。

未来存量：据粗略统计，城南板块在售及待售楼盘未来潜在供应量约为75万方。 城南板块主力在售及待售楼盘：

片区 楼盘名称 百合新城月彩苑 中栋.金色家园 核心区 名力尚府 康桥名城 中朝.御景园 开元名都 最早开盘时间 总建面积 主力面积 120-240方 99-139方 140-260方 90-141方 95-134方 90-140方 销售价格 14000 11000 12500 10000 11000-12000 —— 未来潜在 供应 约8万方 6.07万方 0 10.85万方 0 50万方 74.92万方 2013-03 地上12.41万方 2010-12 地上16.6万方 2011-12 地上15.34万方 2010-07 2012-10 未开盘 30万方 2.73万方 50万方 合计

? 紫薇组团（城东板块）

板块资源：主打鹃湖生态景观和浙大国际联合学院人文配套，为城市未来的副中心以及城市新的居住地区，集科研文教、文化娱乐、商业金融、居住功能为一体。

板块开发现状：房地产新兴板块，正迎来房地产“大开发”时代

楼盘个数：主力在售6个，待售新盘1个

主力价格区间： 8000-10000元/平米，少数优质楼盘单价可达到万元以上

主力产品特征：高层主打90多方首置及130-140方左右的首改户型，另外也有部分以别墅、洋房等低密度产品为主的楼盘（如中朝.悦榕庄）

未来存量：板块未来总供应量约85万方。 紫薇组团（城东板块）主力在售及待售楼盘：

楼盘名称 鸿翔.海棠湾 白金公馆 中朝.悦榕庄 四季香榭 华府景苑 东方都市 鸿翔.南湾 最早开盘时间 2013-09 2013-11 2013-06 2013-12 2013-06 2014-01 未开盘 总建面积 7.6万方 3.41万方 10.1万方 22.4万方 18.4万方 34万方 6.9万方 合计 主力面积 96-138方 92-128方 联排：225-464方 80-145方 86-151方 90-160方 90-140方 销售价格 10000-11000 9500 花园洋房：9800 联排别墅：17000 9500 8000-9500 8000-9000 —— 未来供应 2.68万方 2.78万方 4.53万方 17.93万方 17.27万方 33.23万方 6.9万方 85.32万方 ? 城西板块

板块资源：主打皮革城产业配套及商圈氛围，目前居住氛围欠佳 板块开发现状：房地产新兴板块，尚处于起步阶段

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