海宁城市调研报告(4)

缓慢，2009-2011年，海宁房地产行业进入快速发展通道，房产投资总额逐年上涨，增速较快，2011年增速高达67.1%，2012年之后受国家政策调控影响，房产投资由疯狂增长转向稳步提升的理性发展通道，2013年房地产投资总额达至83.63亿元（同期平湖市房地产投资总额为50.9亿元）。

（2）近三年房地产供给状况分析

近几年海宁商品房开发速度增长迅猛，商品房施工面积逐年呈现快速增长态势，2012年增长率高达34%，2013年受宏观市场的滞后反应影响，增速有所放缓，但增长势头依旧明显，全年施工面积量达到了515.75万方。

房屋开工面积逐年也呈现上升趋势，2013年受宏观行情影响，开工量出现一定程度的下滑，但新开工总量仍达到了105.49万方，房地产开发势头良好。

（3）近三年房地产需求状况分析

从近三年的海宁全市商品房市场的销售情况来看，预售面积与实际销售面积均呈逐年稳步增长态势，2013年实际销售面积达86.3万方，较2011年增加了32.96万方，增幅达61.79%。年均销售面积约为66万方。

预售面积近三年来增长迅速，供大于求格局表现明显，2013年年度预售面积达到了144.72万方，较2011年上涨了45%，供求比例为1:0.6。市场库存房源量有所积攒，未来海宁商品房市场去库存压力明显增大。

海宁市场目前还处于房地产快速发展阶段，城市购房需求多以刚需和改善自住为主，投资性需求比例较低，城市住房空置率水平较低。

（二） 、行业现状

1、海宁全市商品房整体运行情况 （1）市场需求量分析

海宁楼市对宏观大环境较为敏感，全市商品房年成交量受市场行情变化波动较为明显。08年受金融危机影响全国楼市步入低潮，海宁市的商品房成交量也出现成交低谷，年成交量跌至45.87万方，跌幅达到42%；09年国家出台“救市政策”全国楼市迅速回温，海宁当年成交量也达到了96.89万方的历史高位；2010年之后持续的多轮调控下，海宁楼市也再度经历了同一、二线城市相似的缩量及反弹行情。

海宁全市商品房年均去化量约66.7万方，行情较好的年份基本能够达到80-100万方左右，行情一般的年份基本保持在60-70万方左右，行情较差的年份基本年去化量在40-50万方左右。粗略估计全市商品住宅年去化量约55万方左右，约占商品房去化量的82%。

海宁市历年商品房成交面积和价格

（数据来源：海宁市国民统计公报）

2013年海宁各个片区中商品房成交最集中的为市区，成交比重占到49%，年商品房消化体量约40万方；经济开发区、农发区和西区成交强度相当，成交占比基本都在13%-14%之间，年商品房消化体量约10-11万方；成交强度最差的为东区，成交占比仅为10%，年商品房消化体量约8万方。（备注：以下分析中东区包含黄湾、袁花、丁桥、斜桥等乡镇，西区包含许村、长安、周王庙、盐官等乡镇）

2013年海宁市区商品房成交排名TOP10

排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 项目名称 海宁银泰城 鸿翔·海棠湾 鸿翔·东湾 名力都会（尚府/尚东） 康桥名城 金色家园 鸿翔·铜锣湾 百合新城 云和景苑 吉祥·翡翠园 2013年销售套数 682 432 368 323 309 284 270 269 197 169 2013年销售面积（㎡） 46250.17 48599.41 41352.39 54230.14 40309.88 38855.28 23755.55 46315.42 13293.04 21609.59

2013年海宁市经济开发区商品房成交排名TOP5

排名 1 2 3 4 5 项目名称 百汇海隆广场 慕容城 上城天地蝶园 都谷花苑 嘉海尚府 2013年销售套数 433 354 198 148 80 2013年销售面积（㎡） 27458.88 37553.6 19859.41 15530.58 7716.65 2013年海宁市西区商品房成交排名TOP5

排名 1 2 3 4 5 项目名称 航海商业中心 虹桥花园 德圣苑 柳桥.长安华府 汉帛星座 2013年销售套数 358 249 215 183 170 2013年销售面积（㎡） 16937.97 31866.23 21341.71 21228.18 11925.84

2013年海宁市东区商品房成交排名TOP5

排名 项目名称 2013年销售套数 2013年销售面积（㎡）

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