地产项目策划模式 - 图文(5)

（3）、商场室内灯饰设计要点 要点一：与区域气候环境相结合

通过结合商场所在区域气候，对灯饰色调选择。如南方气候温暖，灯饰色调一般用简明偏冷色调，而北方气候冷，灯饰色调宜采用暖色调； 要点二：与商场结合

灯饰设置要根据商场档次、凤格形象等予以结合考虑。比如高档商场，主要选用高级灯饰。 要点三：与业种结合

灯饰选择还要根据业种的特点分析，比如食品类与服装类，前者不需特效，而后者则注重灯光所带来的效果； 要点四：与功能结合

商场不同的功能区，对灯饰要求也不尽相同。比如过道一般选用一种过度性较好的灯饰，商场的过道和拐角是消费过生日进入商场的一个缓冲区，所以，也要特别注意细节上的问题；还要区别指示标志：游玩区，则选色调丰富的灯饰组合； 3、交通组织设计 （1）、商场电梯布局规划要点 要点一：扶梯布局 ①有效运载

商场电梯的基本功能是运载商场内人流，商场电梯部数，布局位置，都要以有效疏散运载人流作为出发点；

②避免电梯口人流堵塞

大型商场，人流量大，如何避免电梯口的人流堵塞，是电梯布局考虑因素之一。电梯与过道衔接处，一般会设比过道宽空间，或是过道交叉口； ③“右上左下”规则

根据东方人的行走方向习惯，一般是偏右，商场双向电梯布置时，要根据“右上左下”规则，引导顾客向上购物；

单向电梯设置：商场运用单向电梯设置，不仅可以保持商场商品的受观率，保持人流的停留时间，增加顾客再购物的购买欲，而且还可以避免电梯口的堵塞。但同时也要注意消费过生日逛商场的疲劳度，进行合理跨距分析； 要点二：垂直电梯布局 ①货人分流

商场垂直电梯一般货梯与载人梯分开设置，实行有效货流与人流的分流； ②专用通道设置

商场垂直电梯一般设置专用通道，与扶梯、商铺分立设置。一是，避免人流堵塞；二是商场以扶梯为主，垂直电梯为辅，顾客一般逛商场，选用的多为扶梯； ③观光梯应用

常用见于一些大型商场，或有内庭规划的商场，一般有内外两种，主要作为商场亮点。另外设置在内庭的观光梯，以垂直方式，让消费者了解商场功能布局，业种分布； （2）、走道设计要点 要点一：脉络清晰

商场内过道设计要清晰，过道脉络设计好坏，不仅影响对人流的疏散，也影响商铺布局； 要点二：与指引标志结合

指引标志设计主要是指引消费者目标方向，一般要突出指引标志，在过道交叉部分设置； 要点三：合理设置宽度

过道的两大作用是疏散人流和引导，商场过道宽度设置要结合商场人流量、规模等。一般商场的过道宽度在3米左右；

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手扶电梯（2500－3000人部）垂直电梯（600－1000人部）。使用手扶电梯与垂直电梯人数比为15：1日均人流量与商场高峰人流量比为1：3－4，观光电梯设置与否、部数等，视商场而定； 4、配套布局 （1）、洗手间布局要点 要点一：“隐性”布局

商场洗手间，作为商场的附加设施，它的布局设计不能有碍商场的经营功能。商场洗手间布局，要以“隐性”作基点，通过专用过道设置，将洗手间与购物空间形成有效分隔； 要点二：采用回避法

商场某些业种，如饮食、食品类等，应回避与洗手间相邻； 要点三：确定数量

结合商场人流时确定洗手间个数，避免洗手间出现排队堵塞现象，且应每层都设置； （2）、休闲椅布置建议 休 闲 椅 布 置 三 忌 一忌：与垃圾桶相邻 休息椅布置避免与垃圾桶太近，若则垃圾异味会影响休息椅的休息功能。一般与垃圾桶相距约5－10米间 二忌：阻碍人流 休息椅的布置要避免占用过多空间，阻碍行人，形成间接阻塞 三忌：无规则设置 休息椅布置时，要通过有序规则布局，避免零乱，影响商场美观

（3）、垃圾桶位置设置要点 商 场 垃 圾 桶 位 置 设 置 要点一 电梯口侧，避免电梯内垃圾的积累，保证电梯的清洁 要点二 过道拐角处，方便 要点三 洗手间内

五、不动产景观概念设计 1、环境规划

环境规划包括商业项目整体环境的规划、室外环境的规划、室内环境规划以及空中环境规划。环境的规划不能脱离消费者的需求，要在洞悉消费者心理和项目本身的主题、特色凤格、档次等的基础上进行，不能盲目求异求新；

商业区的景观形态特征是以商业蒌主，兼以大量人流，五光十色，由人群、室外空间场所，商业建筑要，娱乐设施，广告，绿化，交通等组成。总量体观，比较人工化，城市化，最典型的是国外的步行商业区，进去之后，一天也逛不完，一天也玩不够。

商业区的景观空间与环境、景观相结合，应尽是增加活动内容、娱乐设施，增加文化方面的内容。

2、景观设置

大型商业项目的景观可以当作公园来设计，站购物者感觉是在公园漫步。同时室内景观设计与室外景观设计需要相互协调，实现景观的最大延伸，把室内热闹精彩及良好的购物氛围通过外延的放大处理达到效果最大化，而室外独具特色的景观设计也为整个商城提供娱乐休闲的场所。 六、项目建筑产品概念设计 1、立面处理

商场外立面不仅是商场的形象标志，设计新颖、凤格独特的外立面设计能使商场在消费者心中深刻印象。易受消费者欢迎，有利于商场人气的集中。策划公司通过对全国50个大商场调查研究，商场外观形象是消费者选择购物场所的第二大要素。

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大型商业项目的外立面设计既要考虑与周围建筑的关系，又要考虑入口处外立面与内部步行街的过渡与转换。外立面设计还应与建筑凤格与商业功能统一。

“三合四性”外产立面设计准则： 原则一：三结合 （1）、与定位结合 档次

根据商场目标消费群不同的感观心理需求，结合商场定位高低，予以不同的外立面设计。如高档商场外立面以新路、气派，作为设计基准，彰显目标消费者身份；以大众为目标消费群定位，商场外立面则以一种流行、新颖作为基准。 产业（专业商场）

结合专业商场的行业特点、结构等因素，商场外立面要突出其行业特性，如IT业工，则以简明、突显时代性，作为外立面设计基点。 （2）、与商场特色结合

商场外立面是商场的形象包装，外立面表现不仅是简单外壳，它要与商场特色、内部设计相结合。 （3）、与区域环境结合

商场不可能脱离某个区域而存在，它必须依附于某个环境，所以商场外立面设计要考虑区域的地形地势、气候、人文环境、区域建筑凤格等。 原则二：四性 （1）、创新性

商场外立面是商场的形象、感观品牌、所以商场外立面设计要有创意、新意、不拘一格，以区别于其它商场。 （2）、协调性

商场外立面设计，这缃与区域环境、外立面色调与形状、人文等相协调。 色调与造型

通过审美角度，对色调与形状的协调，进行组合： 凤格与人文

外立面能体现商场的凤格，与区域人文、价值取向等必须协调一致： 用材与环境

外立的材料选取还要与环境协调，包括气候、日照等。如涂料，南方多雨、温湿，而不适用；北方干燥、少雨可以运用涂料。 （3）、综合性

外立面设计不仅仅是建筑作品，它的设计除建筑学，还要综合其它学科，如美学、心理学、凤水学等进行综合运用，达到最佳组合设计。 （4）、超前性

商场外立面设计，如何保证随时间差而出现的落后问题。所以要求商场外立面设计不仅要新颖，而且要具有超前性。 商 业 项 目 外 立 面 设 计 四 大 组 合 元 素 元素 设 计 要 点 朝向 南向和东向的立面光照充足，墙面宜采用淡雅的浅色调，北向或光照不足的外墙，墙面应以暖色为主，如奶黄、橙、咖啡色等，不宜用过深色 表现主题凤格 在外立面设计中，表现凤格是中心，外立面色调的选用、造型的确立等都以此为出发点 外部环境 1、自然环境，如地形、气候、花木等 招商运营中心总监 郑威仁 手机:15887156520 QQ:1296751984

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色彩 2、人造环境，如广场、喷泉、假山、雕塑等 颜色是表现凤格的重要辅助手段，尤其是在调动人的情感方式它具有重要作用。一方面，色彩可以弥补建筑材料原始质感和自然机理在调动人的感官方面的不足；另一方面，它又可以通过抽象手法，直接表达出一种凤格 2、铺面设计 商场铺位划分的科学合理与否，不仅仅是体现商品组合的丰富多样，它还必须考虑到经营商家的实用性与合理性，同时也更要兼顾到独立铺位与整体商场的协调性与互动性。科学合理的铺位划分将会使经营商家的经营利润得以充分体现，使商场的形象更为鲜明、层次更为丰富，同时也将会使得消费者的消费行为过程显得更加自然顺畅和轻松愉快。 面积配比

大型商业项目面积与使用率配置原则： 原则一：面积按定位划分 原则二：实用率适中

众所周知，居住类物业使用谐波越高越好，以同等的价格，业主能够获得更多自己实际使用的面积，而商铺却不一样。

在欧美及香港，一些比较高档的商场其使用率都是很低的，基本在50%左右。这有两方面原因： 一为消防，二为使用率的高低会对商场的经营产生不同的效果。 低使用率对项目经营的影响：

① 营造购物环境使用率低是为了营造一种舒适的购物环境，满足购物者的消费偏好。越是高档新

风气，其公共空间就会越多。 ②决定商场流量

商铺的使用率屯消费人群的容量和人流量，使用率低，可容纳消费者的空间越大，其人流量就会增加。

甲乙两个商场，规模一样。甲商场有10个铺位，每个铺位年租金10成。商场能容纳1000个消费者，实现1000万的营业额，那么平均每个铺位实现100万的营业额；乙商场能容纳2000个消费者，也有10个铺位（只是每个铺位的面积比甲商场的小），但实现了2000万的营业额，则平均每个铺位是200万的营业额，那么它的年租金即使为20万元，也会成咪追抢的旺铺。

商铺使用率不能太低也不能太高，经过科学的论证和西方国家长期的初中证明，50%左右的使用率比较合适。

对商业项目规划设计建议：

1、从市场的角度给予专业的、符合各级经营商家要求的建议； 2、从消费角度给予最能有效聚集人流的规划设计建议；

3、从宣传的角度给予效果最大化、收益最大化、及切合主题概念的外立面设计建议； 4、从经营的角度提出保持旺场的规划设计建议；

5、从发展商利润最大化的角度，给予专业的建议，如一层的回旋设计，二层借力设计；

6、从消费人性化角度提出设计建议，如消费者步行时间设计、消费者购物路线设计、消费恬空间设计、消费者可达性设计等；

第四步

商业业态组合规划

业种选择 业种组合比例 业种功能设计 品牌业种布局 楼层主题

业种品牌组合是商业运作中极为重要的内容。如若业态组合定位科学合理，可使商场营销增加靓丽的卖点，有力促进商场的销售。反之，如果业种组合定位不符合项目所在城市商业发现状的实际需要，将导致项目投入运营后必定不能做旺而最终归于失败。这种案例在全国许多城市可

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谓比比皆是。 一、业种选择

业种选择要按照市场需求的原则来进行，而不是越大越好，品牌越响越好。要根据项目自身的定位、市场需求等来确定。

不同的商业项目有不同业种选择方法，在此以SHOPPING MALL业种选择方法为例对业种的选择做一个总括性的说明。

SHOPPING MALL业态业种复合度极度齐全，涵盖全业态、全业种经营，表现为高度专业化与高度综合化并存的成熟性结构。该结构宽度极宽，由多家不同定位的大型百货公司、超市大卖场支撑整个商场的结构，备齐高中低各档商品，品种齐全，为所有的目标消费者提供一站式购物享受；深度极深，品种极多，表现在花色尺寸二项式的选择性大，许多特色商品在一般的商店不易找到，由诸多品牌专卖店、不同行业的专业主题大卖场互相补助，展现多样。 必要条件一：两个以上主力店

规模大的商场，业态组合不到位很容易给人零散的感觉，不利于商场的经营和以后的发，所以SHOPPINGMALL必须要把主力店的招商建设作为重点来抓。规模决定了SHOPPINGMALL至少需要两个以上的主力店（百货店、超市、专业主题商场相结合），才具有其所需要的核心凝聚力，才有足够的威力发散到所有的非主力店。 必要条件二：品种功能一站到位

SHOPPINGMALL的大规模决定了其消费者定位为家庭（全家、全客层）。为了和家庭式消费这一主导方向保持一致，要设置大量不同行业的种类专卖店、家居家电类、儿童及青年游乐设施、文化广场、餐饮，以覆盖男女老少各个不同年龄层次，不同档次的顾客的需要；再辅以种类特色店以吸引国内、国际游客，从而满足全客层的一站式购物消费和一站式享受（文化、娱乐、休闲、餐饮、展览、服务、旅游观光）。惟有这样才能覆盖到尽可能大的商圈范围，以满足一个SM的最低客流量要求，也才能具备足够的竞争力与其他成熟的物业形态抗争。 必要条件三：高度专业化、差异化 1、高度特色专业化

SHOPPINGMALL的高度特色专业化，主要表现在商品组合上凡是符合自己定位的目标顾客需要的商品全部引入。但不符合自己定位的目标顾客需要的商品则一律不引入。忌贪大求全，忌急功近利，更忌为了达到一定的招租率而不加选择。 2、错位经营差异化

SHOPPINGMALL的差异化是指，由于同一种商品往往会在不同业态不同行业的商家中出现，故不同商家通过差异化的定位取向、文化氛围，特色化的际列方式、商品组合、购物环境、装潢艺术、道具灯光、促销手段、特色服务、商品包装等方面的错位来吸引不同层次不同类型的目标顾客。从而10乃至50多万平方米大的摩尔内几百上千家店铺自动自觉地实现了错位经营的竞争。摩尔的规模往往相当于一条甚至几条传统的商业街，集中汇集着大大小小各种功能的店铺，但是由于统一管理在玩物丧志止实施的难处，使得商业街的错位经营问题难以解决。还是现代SHOPPINGMALL相比于商业街的一大优势。

另一方面，全业态全行业经营使摩尔内不但商品品种比商业街更多更全，且使顾客购买自己想要的商品比在商业街上更容易找到。 二、业种组合

1、业种规划组合原则

原则一：业种的区域需求量确定原则

需求决定供应，这是市场经济的商业规则。商场的业种规划，要结合区域需求量与供应量，来确定业种需求弹性，预测设置此类业种所带来的经营效益。 原则二：业种种类设置原则

商场业种种类的有效选定，能满足消费需求。在有效需求分析情况下，业种原设置要以“全”

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