地产项目策划模式 - 图文(4)

②从消费角度给予最能有效聚集人流的规划设计建议；

③从宣传的角度给予效果最大化、收益最大化，及切合主题概念的外立面设计建议； ④从经营的角度提出保持旺场的规划设计建议； ⑤从成本角度给予合理的经济预算建议；

⑥从发展商利润最大化的角度，给予专业的建议；如一层的回旋设计，二层的借力设计； ⑦从消费人性化角度提出设计建议，如消费者步行时间设计、消费者购物路线设计、消费者休恬空间设计、消费者可达性设计等；

一、商业项目规划的市场依据 依据一：市场调查

项目的规划设计必须依据市场调查得出定位结论，集中策划师的灵感智慧，运用建筑设计师的技术手段，发挥营销专家的推广策略共同完成。需特别注意引进新业态和设计好项目的业态组合。通过对项目商业现状进行充分的市场研究，对项目本身的业态选择、业态组合、分布和面积配比，业种选择、分布和面积配比，对商铺划分、建筑形态、区域和楼层功能、人流导向系统、项目环境及配套设施等进行预先设定，用以指导项目的工程规划设计和建筑设计； 依据二：商家的需求

在考虑商家需求时，最重要的是主力店的设计。

对于主力店来说，其业态规模、功能流程、规划设计行装 由它自己来确定，不同的连锁主力店有自己不同的功能要求，这些使用要求与设计是由商家决定而非发商自行主张。许多发展商在未明确主力店的情况下，便开始规划设计。因为缺乏定向设计的依据，所做设计看似通用性强，实则无的放矢。一旦功能与店家明确，设计必然从头推翻。盲目的规划设计只能增加前期不必要成本和后期的招商难度。 依据三：超越时代消费者需求

设计必须富有时代感以满足市场需求，同时又需超越时代趋势以激发顾客更深层次的渴望，否则就不能持久，不能在各种文化和不同年代间引起共鸣。

消费不是单方面的，因此设计的空间必须满足他们的感受和兴趣，符合顾客想要学习和成长的渴求，在这一设计中，故事性是设计必不可少的要素――设计和销售规划必须有故事渊源，否则只能昙花一现或令人感到凤马牛不相及。

此外，现在参加互动的顾客越来越少，为新的参与形式提供了可能性。为了满足新兴文化的需求，必须设计出富有个性、故事性强、顾客能完全投入的奇遇和旅程。 二、规划理念

规划理念是反应体现项目主题的重要部分，做好大型商业项目的规划理念，要做到三点： 第一：符合大型商业项目的选址规律，即大规划上蛤有可行性； 第二：有具体的主题功能区；

第三：规划理念具有超前性、市场性，与消费者消费心理为规划的主导核心。但不能脱离消费者

的消费习惯与人的购物心理来做规划理念。

三、产品高层总体形象设计 1、产品功能

功能组合设计包括整体功能组合设计和单层功能组合设计；对疾风迅雷楼层规划设计要点： 要点一：楼层设计与业种组合

商场楼层设计要考虑种规划，与业种有效组合，以楼层作为业种及相关行业的大场。楼层与业种是相互关联的关系；

解释消费群消费习性

楼层设计要考虑消费者消费习惯，流程、一般消费者逛商场的习惯与楼层功能组合流程图 要点二：以业种定位作支撑点

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业种根据消费者消费习性进行布局，楼层设计也应考虑到消费者消费习性，才能有效进行楼层的规划设计，以业种定位作支撑点，有效的楼层设计能够保证消费者晨商场的停留时间 2、产品档次

项目的产品档次设计根据整体定位与产品定位而定； 3、主题形象

主题形象一般根据项目的形象定位与主题定位来确定，在规划与设计中贯穿这一理念。 以SHOPPING MALL为例。它的形象设计，其整体形象不单是依靠通常的建筑语言（如立面横竖线条的划分、开窗与实墙的虚实对比等）来完成的。还包括光效、广告、媒体、特效工程的综合运用。比如，设计室外的景观电梯：在SHOPPING MALL大厅设计可伸展出来的平台，用于演出等商业活动；在SHOPPING MALL的显要位置预留悬挂大型广告条幅的空间；夜晚的灯光视觉效果设计等，这样才会形成最终成熟的大型综合商业项目。 四、项目规划概念设计 1、空间布局

今天的购物场所是人的聚会之所，除了购物、休闲、娱乐等，还要满足人的基本需要：社交。商场设计的基本原则是通达，但在过道和公共空间设计上也可发挥创造性和灵活性，为商户和消费群体强化或削弱商场的社交职能。 空间设计六原则

①商业空间步行化 ②商业空间室内化 ③公共空间社会化

④有限空间的利益最大化 ⑤商业空间的休闲化 ⑥商业环境的个性化 ⑴商业项目平面设计建议

平面设计的内容是确定步行街形态，确定承租户单元的布局和面积大小，为所有承租户提供一个互利互惠的机会，最大限度为每个承租户带来穿行人流，提供最多的购物机会。 ⑵公共空间设计建议

随着商场空间的日益扩大和复杂，如何让人轻松舒畅穿梭于商场就显得尤为重要。成功的规划包括“跑道型”设计，店面两边设，顾客中间走；“小城市，市中心”设计，聚会场所设在中央，人们逛完商场宛如散步于城市步行街。

增加用作广告和展示的公共空间的面积，很多时候大型商业项目总收入的30%来自广告及展示空间。

⑶开间设计建议

大型商业项目设计的柱距与单元面宽有直接关系。大商店面宽：6、9、12、15、18、21、24。柱子不宜落在店面线上。根据经验进深一般在18－35米比较合适。如果开间方向的柱距是6米（8、12、15、18、21、24），那么进深方向可以是2×6、3×6、4×6。 ⑷中庭空间设计建议

中庭是项目最热闹的部分，也是项目室内步行街节点上的序列高潮，空间变化丰富，绿化植物密集，水体精心布置，玻璃顶投下的天光光影丰富而富有变化，展现了项目的空间和景观设计的特色和精华。这里人流密集，上上下下动感强烈，配合座椅和餐饮设施，给购物者驻足停留和休息交往提供了舒适的场所。

A、中庭空间的功能组合 B、中庭空间的造型与交流 C、从不同的层面同时引入人流 D、垂直交通工具 E、景观的垂直吸引力 购 物 中 心 空 间 设 计 空间类型 空间设计特点 经典设计借鉴模式 招商运营中心总监 郑威仁 手机:15887156520 QQ:1296751984

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平面型 立体型 突出整体性、文化性和时代性，其结构设计分为内环室内步行街和外环室外步行街 突出引导和组织人流垂直运动的科学合理性，设计的焦点是以有限的用地面积创造宽敞的理想空间效果 新上海商业城：商业建筑面积26万平方米，其中商务面积20万平方米，餐饮面积5万，旅游面积1万平方米 北京新安东：商业建筑面积22万多平方米，其中商业零售面积89377平方米，餐饮面积7889平方米，娱乐面积6445平方米，服务面积3077平方米。新东安市场地下3层，地上11层，其1－6为购物中心，内设21990停车场，购物中心内有上下各种规格的电梯37部，构成北大厅宏伟，南大厅活泼的主体型购物中心 对于SHOPPING MALL的大型中庭空间的设计，要做到以下几点： 第一：流畅，明快

消费者购物图的是一个心情，能让他们最大限度地感受到舒适，激发其购物、浏览的兴奋点，是很重要的；

第二：体验式的环境空间

消费者走进来后，就是一种商业消费的体验，中庭空间设计作为大型SHOPPING MALL的标志，在很大程度上就是让消费者有一个巨大的互不干涉体验氛围； 第三：打造引领的消费者的功能

一个SHOPPING MALL的消费空间相当大，如何有效地吸引消费者，引领消费者到SHOPPING MALL各处购物，游玩也是设计中很重要的一部分； （5）、内部庭院空间设计建议

一般大型商场都会有商场内庭，作为顾客休闲、观赏、及给商场紧密购物空间带来疏散感观空间，内庭的设计，除了要有足够的空间、与内庭小品配合外，还要注意两大要点： 要点一：和谐性与均好性

以商场核心主题特色为基点，通过内庭景观、小品的有效组合，与商场主题特色密切联系，保证内庭景观、空间及与商场主题特色的和谐性与均好性； 要点二：与市场互动

商场内庭与广场，一“内”一“外”，萁 两者具有共性，又各具特性，为人群提供活动活动空间，而内庭则侧重于保持商场内人流的停留时间，广场侧重于商场外圈的人流集合。如何将广场与内庭通过互动作用，导入人流？应是内庭设计的一个重要因素； （6）、外部空间广场规划设计思路 思路一：注重互动性 ★★商场与广场互动

步行空间的配置最好紧邻商场建筑物外墙，与商场入口有充足的缓冲空间（约10米×）10米，使步行过程中达到商场对行人吸引的效果，使广场与商场有良好的互动关系。 ★★多样化活动互动

在广场的步行空间，应考虑使用者行走过程中驻留点停留空间。因此可以在广场平面规划时置入一些空间凹凸处或借用广场中设施物的设置点，以达到广场多样化活动的互动； 思路二：以人为本

步行空间的尺度在设计时采用建筑、建筑小品、更质景观和软件环境处理，可以达到个性化设计和贴近人的亲切的尺度；

洒水平台、喷泉、座椅、铺地、绿化、可以相互交错布置在略有高差的层面上，并以小桥、柔和的曲线、素雅的材料、平静的水面、绿色的草坪构成步行空间； 思路三：设计流畅空间

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现代步行空间设计中，合理安排好各种人流货流与车流是必不可少的； 设计中应采用分时段管理方式解决人流与货流的交叉问题；

在规模较大的商业步行街，建筑底层应设商业街专用地下车库，在合适部位通往商业街的人员出入口，同时部分发挥地下室解决人、货的分流作用，提供商场的货运系统和垃圾的清运工作；

步行动线的安排应尽是以两据点的连接为原则，配置于广场周边，并减少广场中穿越性

动线的出现：

步行空间的宽度以容纳四人并肩行走的净空间为佳（3米×6米），其他附属设施（灯柱、广告、招牌立柱）设置于步行空间旁约1.5米的空间范围内，以达到步行空间的流畅性； 思路四：自然导入

现代步行空间在注重硬质元素设计的同时，更应引入树木、花卉、草坪和水景等自然元素。在行走空间内植栽的配置以高直、遮荫和不阻挡视觉景观为选择植栽的原则；植栽的配置应配合广场设计之主题，亦可以利用植栽作为区划广场使用行为的元素，融自然于广场。将地面绿化结合屋顶绿化，既符合景观要求，又应符合节能要求；设置不同凹入深度的过渡空间，并使遮阳与绿化相结合；

思路五：统一主题

行走铺面除铺设完整外，其设计时应将广场中不同的行为模式区域有不同的地面材料以区分，配合广场主题一并考虑； 思路六：无障碍空间设计

在铺面的材料考虑上，应达到防滑的效果，且将残障空间（导盲砖、残障步道）考虑于其中，这样才能达到无障碍、安全的步行空间；

思路七：遵循“共生”与“冲突”并存的建筑理念

现代步行空间周围的建筑作为限定空间的主要元素，设计中更应以人对场所的感受规律为依据，在线性空间中布置变化丰富的建筑类型，充分体现“共生”与“冲突”并存的建筑凤格，人在步行过程中会不断产生新奇愉悦感。建筑边缘界面采用灵活、近人的设计思想，塑造场所。 采用相对刚性的建筑边缘界面；

采用自然的、跌落柔性构件的建筑界面； 思路八：强化四维空间设计 商场经营外延导入

广场平面规划中可将商场经营活动延续规划于其中，设置半户外商业休恬空间（COFFEE SHOP），或将商场的活动借助走廊道的设计与广场活动结合，达到商场与广场良好的互动关系。 最佳整体规划

广场的范围大小应与周围的商业建筑配合，避免建筑物对广场空间造成压迫感，所以尽是使广场宽度与周围建筑高度比例值接近1，这样的广场尺度将达到适度宽敞。 细部组合

A、广场休恬设施设置方面，座椅尽是采用可及性高的设置（及阶梯式或座台方式的座椅），坐卧高度以45厘米――60厘米为佳，以达到广场中休恬空间的便利性；

B、广场休恬空间的个人空间距离最适尺度是1.3米－3.75米，这样的领域范围对于休恬的使用者可以达到宽敞舒适的感觉，因此座椅空间的规划应以此为最小单位加以配置于市场中；

C、广场中休恬空间应尽是面对广场活动发生的方向，有适当的植栽配置，且远离主动线位置（适当距离约3米），以达到休恬时的舒适感；

D、广场中应有视觉焦点的设置，如喷水池、雕塑活动舞、坐台等设施，创造丰富有趣的视觉焦点；

有效界定范围

在广场周围也应有明显的范围界定物（短柱、矮砖等），以定义广场范围和道路之区别，确保

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广场活动进行的安全性，这样才能真正达到无障碍的休恬空间； 广 场 功 能 空 间 大众空间 休息交流空间 社会团体空间 演出空间、观赏纳凉 年青人空间 健力、娱乐设施 老年人空间 游乐活动 儿童空间 游乐活动 商 业 广 场 空 间 设 计 四 大 模 式 模 式 设 计 特 色 以线型空间为主，把它分为几段，广场作为连接线型街区的元素，会使 人们行走在其中，空间富于变化，有张有馳。线型街区适于购物，广场线型空间为主结合面适合休息。城市步行空间中的购物、活动是一种非强迫性行为，，游人不型空间 可能长时间地保持情绪和体力的投入状态，休恬和放松必须交织在活动流程中。因此，任何一种空间序列都应包含序幕、高潮及松驰阶段，有节奏地组织环境韵律，保持游人的体力购物激情。 以广场或庭院为主，购物或休闲空间在其中进行，或由广场向四周辐射以庭院或广场为主向出多个线型购物街区，并通过连廊、环形街等不同形式的外部空间把购外辐射线型空间 物或休闲空间结合起来，构成一个复合?的多样化的、富有情趣的购物场所。 下沉式广场为主体的由平面变化向垂直向多维发展的多功能步行空间是现代城市步行空间设立体空间构成 计的又一主要形式。 2、建筑细节设计

⑴内墙、地面设计技巧

要点一：注重与灯饰、天花的协调

商场内墙、地面的色调、图案等要注重与灯饰、天花协调，达到凤格统一的视觉效果。 要点二：墙、地面色调与商场凤格一致

色调是凤格的主要表现形式，商场墙、地面作为商场的主要内部空间，其色调的选取，取决于商场凤格。如现代凤格，地、墙面色调以简明为主，图案一般采用清晰简约的格式图案。 要点三：材料正确选取

地、墙面材料选择正确，是保证日后对其维修与保养的核心。地面材料，一般要易于保洁，具耐磨性、防滑性，避免采用木质地板（防火功能）；墙面材料，要防潮、防霉，选用防火材料。 要点四：地、墙面的图案选择

商场地、墙面图案运用除了要结合商场凤格外，还要从不同功能区的差异，运用不同图案。如儿童游玩区，墙、地面一般会采用趣味卡通图案。 ⑵小品设计技巧

技巧一：凤格确立原则

商场小品作为一种观赏装饰，必须与商场总体凤格相融，要结合商场内部装修凤格，包括色调、造型、图案等；

技巧二：避免扎堆、重复

小品设置时要避免扎堆、重复设置，避免给消费者一种繁杂无序的感觉； 技巧三：注重观赏性

小品设置要具有可观赏性，从造型、色调等，结合前场中庭、色调、凤格，组合成统一格调；

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