慈溪市海景花苑物业管理方案(6)

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三、内部管理运作制度

1、公司文明礼貌用语及服务文明礼貌用语规范 2、维修工管理细则 3、保安员管理细则 4、清卫绿化工管理细则 5、房屋维修管理规定 6、设施设备维修保养规定 7、设备大中小维修制度 8、保安员值班巡逻制度 9、环境卫生工作标准

10、应急处理程序（火灾应急行动实施预案） 四、考核制度

1、员工工作纪律考核细则 2、物业管理日常工作考核办法 3、物业管理日常工作考核细则 4、管理处考核细则 5、维修工考核细则 6、保安员考核细则 7、清卫绿化工考核细则 五、公众制度

1、外来人员、车辆出入查验登记制度 2、大件贵重物品出入小区登记制度

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3、小区治安管理规定 4、小区房屋管理规定 5、小区停车管理规定 6、小区消防安全管理规定 7、小区环境卫生管理规定 8、小区绿化管理规定

9、小区公共设施设备管理规定 10、小区用水用电管理规定

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第四部分 各项管理具体实施方案

第一章 总体管理目标

指标名称 房屋及配套设施、设备完好率 管理 标准 管理指标实现措施 98％ 建立设备巡查制度、健全房屋及设备档案记录 建立严格的维修制度，要求小维修三分钟之内答复处理，零房屋零修、100％ 修工程及时完成，急修工程不过夜，回访情况记录，设立值急修及时率 班电话 维修工程质100％ 分项监督，按操作标准严格把关 量合格率 绿化完好率 99％ 保洁率 实行专业绿化养护，加强监管，确保公共绿化无破坏、无践踏、无土地裸露 99％ 保洁落实到人，建立责任制，巡查记录完善，监督检查得力 道路完好率 98％ 落实责任人，进行日常巡视检修和定期维修保养 加强与业主（使用人）的沟通，定期走访，征求管理意见，投诉处理率 100％ 及时排忧解难。投诉处理有结果，有记录和回访 消防火灾发全员义务消防制度，定期培训和演习，加大宣传力度，安保0 生率 日常巡查，发现隐患及时处理 因管理因实行12小时站岗、24小时巡逻值班制度，确立入住期“人治安案件发素的防为主、科防为辅、全面防范”的治安思路。明确治安职责，生率 发率层层防卫，以确保小区的人身财产安全，接受报警及实施调低于度 1‰

第二章 房屋和设施、设备管理方案

总体要求做到三无，设备无故障，设施无损坏，管线无堵漏，具体方案如下：

一、房屋和设施设备养护项目示意表

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类 别 项 目 定期养护 周 期 内 容 实施效果 外墙面3年一次，屋面外墙面、屋面、房屋本体 5年一次，检查修理 楼梯通道 楼梯通道5年一次 区内道路 砼路面、砼道牙、每年一次 人行道 检修 灯杆刷漆、线路开关检测 清理淤泥、化粪池抽吸及阀门检测保养 翻新、更换旧标识牌、消防设施检测 翻新、更换残旧标识牌 翻新、更换残旧标识牌 检测、试验、维修、更换 检测 无损坏 整洁、无损坏 符合安全标准，正常使用 楼道灯、广场灯、区内照明 车库灯、草坪灯、每年一次 路灯 雨水口、雨水井、沟渠池井 污水井、化粪池、每年一次 阀门井、喷水池 畅通、无损坏 停车场 公共 标识牌 自行车 停放处 智能化 系统 供水供电 系统 停车场 每年一次 标识完整、明晰，设施完好 标识完整、明晰，设施完好 标识完整、明晰，设施完好 传感灵敏，使用正常 运转正常 标识牌、警示牌 每月一次 自行车房 每年一次 监控系统、红外每年二次 线报警系统等 水泵、水塔、变每月一次 压器、配电房等 每月两次 公用设备 电梯等 公共设施 检测、保养 运转正常、安全可靠 检测、试验、无损坏，广播正常 维修、更换 围栏、宣传栏、每周一次 广播系统 二、房屋的修缮和日常养护

1、定期检查小区，确保安全，发现问题及时维护，保证正常使用，最大限度的发挥小区的使用功能。

2、制定房屋及设施设备的管理规定，制止各种擅自改变房屋和配套设施的用途、结构、外观及毁坏设施设备的行为。

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3、做好零星养护工作，应急维修不过夜，保证房屋正常的使用功能。 4、大修、中修做好养护计划，及时制定养护方案，报业主委员会同意后安排实施。

三、设施设备的管理保养工作

1、建立联系卡制度，与小区所有的设备厂家及安装单位建立联系，由他们指派技术人员到现场指导，或直接承担设备的管理与维修任务，使各类设备始终处于最佳的运作状态

2、将小区所有设施设备进行分类，建立验收、登记、建档、保管、搬移、调拨、事故处理、报废等一整套台帐、技术资料及审批制度，定期对设施设备进行清查、核对，保证账、卡、物相符，并为制度设备养护计划提供数据和资料。

3、派专业技术人员、熟练技术工人深入小区机房，熟悉设施设备的性能和操作要求，根据行业标准制定设施设备管理保养计划，做好管理保养工作。

4、建立设施设备日常保养和定期检查维修制度，责任到人，记录及时、详细、准确，建立设备大、中、小修工程的验收制度，保证维修合格率达到100％，并进行回访，回访记录健全。

第三章 安保管理方案

人力、物力配备充足，技防、人防相结合，基础工作扎实，各项治安防范制度落到实处，确保小区无重大治安、火灾事件发生。

一、治安管理

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