慈溪市海景花苑物业管理方案(4)

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3、特别加薪； 4、晋级

第六章 管理物资配备

一、物业用房的利用

根据宁波市《贯彻落实全国<物业管理条例>的实施意见（试行）》的有关规定，该住宅小区应提供的物业用房具体面积以“两房”联系单为准，管理用房共138平方米，其中：

管理处主任办公室：约30平方米； 档案室：约20平方米； 接待中心：约50平方米； 工程维修值班室：约20平方米； 工具间：约20平方米。

二、办公装备计划及费用（见附表二） 三、设施设备折旧安排

按照3年直线折旧计算，在综合服务费中列支。

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www.fdcsky.cn 第三部分 管理规章制度

公司根据管理经验，建立起一套行之有效的物业管理规章制度，该管理处拟制定以下几个方面的规章制度：

一、管理“十条标准” （一）文明服务

遵守社会公德，讲究职业道德，执行各项规章制度。管理处各类员工守时守纪，着装整洁，礼貌待人，严格按《服务准则》，做好各项服务。

（二）整体环境

小区公共场所没有堆积物，地面平整，无建筑垃圾。小区整体外貌无损坏，房屋达到完好或基本完好的标准，保证居住安全和正常使用，车辆停放整齐有序。

（三）清洁卫生

小区内公共部位清扫保洁，卫生无死角。做到：垃圾日产日清，管道、沟渠畅通，无积污堵塞，小区公共走廊洁净，不堆放杂物，排污达到国家规定排放标准。

（四）楼外绿化

小区外公共绿地和街道绿化分布合理，花、草、树木、建筑小品培植得当，环境优雅宜人。

（五）治安管理

小区内治安保卫制度化、防偷盗、防自然灾害，有制度、有设施、有公约、有专人负责。小区内治安人员尽职尽责，确保小区业主（使用）

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人身财产安全和商业机密。

（六）经费管理

严格按照国家和市有关部门制定的收费标准，无乱收费、乱摊派行为。收费统一，手续简便，方便业主，各种费用收缴及时。管理处严格执行财经纪律，财会人员无贪污、挪用行为，并厉行节约，积极开展多种经营。

（七）设施齐备

小区内给排水、供电、通讯、照明、消防、监控、文体等设施齐全完备，运作正常，不改变原设计用途，发现破损及时修理。

（八）楼内文化

积极开展文化活动，宣传教育活动内容丰富，活动开展有计划、有制度，积极培养爱护公物，遵守法纪，团结互助，弘扬社会主义精神文明和道德风尚，共同创建文明小区。

（九）机构职能

管理处管理人员职责明确，分工合作，协调管理。行政管理尽职尽责，监督机制完善。召开各种会议有记录（纪要），开展各项活动有效益。资料、档案齐全，保存完好。

（十）管住关系

“业主至上、服务第一”的宗旨贯穿在各项管理服务之中，切实体现“为业主（使用人）排忧解难”，使业主（使用人）满意。

二、岗位职责

（一）管理处主任岗位职责

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1、熟悉物业管理的法律、法规、政策及公司领导要求，根据小区实际，完善有关规章制度，不断提高管理水平。

2、根据有关达标条件，制订和实施小区创优计划，建立健全保安、卫生、绿化、水电、房屋、车辆、市政等管理制度。

3、负责保安、消防过程的控制和管理，营造安全、舒适的工作环境。 4、搞好小区公共卫生、绿化养护、安全防范、车辆管理、供电、供水、消防、电梯运行等管理和市政房屋设备、设施的维修、养护。

5、负责物业维修服务、保洁、绿化服务过程的管理和控制。 6、负责各类设备的运行控制及维修保养管理，保证设备设施正常运行。

7、负责各项服务过程中质量记录的正确、清晰、完整。 8、对维修人员进行业务培训，不断提高他们的专业素质。 9、提高全体员工的消防安全意识，消除不安全隐患。 10、坚持对辖区的日巡视、周检查及配合月抽查工作。 11、完成领导交办的其他任务。 （二）工程维修班岗位职责

1、工程维修班在管理处主任的领导下，组织本部门开展专业维修工作。

2、制定小区设备、设施维修保养计划，并抓好落实，及时提出设备、设施的更新和质量管理建议。

3、负责处理维修申请，及时安排维修人员为业主提供服务，核定收费项目和标准，现场验证维修工作。

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4、组织消防设施、防盗设施和机电设备的定期检查工作。 5、熟悉辖区内各类房屋的结构、安全要求；熟悉公用设施、设备的种类、分布、安全要求，掌握地上、地下各类管线的分布、走向、位置和使用状况，开展定期检修工作；延长房屋及设备设施的使用寿命。

6、经常巡视辖区，走访、回访业主。

7、了解本部门员工思想动态，做好思想教育工作。 （三）保安班长岗位职责

1、保安班长在管理处主任的带领下，负责保安工作并协助主任做好其他管理服务工作。

2、主持全队工作，坚决执行主任命令，带领全队人员有良好的精神面貌，依据各自职责，认真做好安全保卫工作。

3、熟悉各岗位职责、任务、工作要求、考核标准，掌握小区保安工作的规律及特点，加强重点部位的安全防范。

4、处事公道，言行文明，对自己的缺点勇于改正，虚心接受工作建议和意见。

5、做好保安班的月工作安排。

6、经常巡视小区检查各岗位工作情况，走访回访业主，坚持夜间轮流查岗，发现问题及时向管理处汇报，及时解决。

7、对新队员做好培训及传带工作，了解员工思想动态，及时做好思想教育工作，对离职人员谈话，主持办理交接工作。

8、协助管理处做好房管工作。

9、每月召开一次班务会，组织讲评工作。

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